舊制財產交易所得稅試算 - 買房好朋友

舊制財產交易所得稅試算：105 年前買的房子，賣掉要繳多少

民國 105 年 1 月 1 日之前取得的房地，賣掉走的是舊制——不是房地合一稅，而是併入你的綜合所得稅課徵。算法完全不一樣，網路上查到的房地合一懶人包八成也對不上。

中山區、大同區有大量 30 年以上的公寓與華廈，屋主多半是 105 年以前買的，這些人一律適用舊制。如果你手上的房子是那個年代買的，這頁就是為你寫的。

看取得日期，不是賣出日期。105 年 1 月 1 日（含）之後取得的房地走房地合一新制；之前取得的走舊制。繼承或受贈取得的，看你取得的那一天，不是被繼承人當初買的那天。

如果你是 105 年以後買的，請改用賣房實拿試算，那支才是算房地合一稅的。

舊制把獲利拆成房、地兩塊，只有房屋那塊課所得稅，土地漲的部分歸土地增值稅管。拆的比例叫「房地比」，算法是「出售時房屋評定現值 ÷（房屋評定現值＋公告土地現值）」。

這對台北的老公寓屋主是好消息：這類物件地價佔比高，房地比常常只有兩成上下——也就是說，帳面上賺 600 萬，實際被課所得稅的可能只有 120 萬。

新制是分開計稅，稅率看你持有幾年（45%／35%／20%／15%）；舊制是把財產交易所得加進你當年度的綜合所得總額，用你自己的邊際稅率課。

所以同一間房、同樣的獲利，所得高的人繳得比較多。而且金額大的時候還可能把你推到更高的級距——如果你正好在級距邊緣，出售的年度（今年賣還是明年賣）值得認真算一次。

房地合一稅要在移轉登記次日起 30 天內單獨申報，逾期會罰；舊制是在出售年度的隔年 5 月報綜所稅時一併列入。時程差很多，別套錯。

這是舊制裡很多人不知道的空間——兩種認定方式你可以選對自己有利的那個。

用實際數字算：出售總價減去取得成本、減去可列舉的費用，乘上房地比。可以列舉的包括買入時的契稅印花稅規費、買賣兩端的仲介費、代書費，以及能提高房屋價值或效能的裝潢修繕支出（要有發票或收據，且非兩年內折舊完畢者）。

按房屋評定現值乘上財政部每年公告的設算百分比。以 114 年度的臺北市為例：中山、松山、中正、大安、信義是 50%；士林、內湖、大同、南港是 48%；北投、萬華、文山是 47%。

沒有一定的答案，但有規律：

差距常常是幾十萬起跳，所以工具做成兩個分頁，建議都跑一次再決定。

走標準認定的話要注意：臺北市的房地總成交金額（含車位）達 6,000 萬以上，或每坪單價（不含車位）達 120 萬以上，就不套設算百分比，改用「售價 × 房地比 × 20%」計算所得——稅額通常會高出一大截。

如果你的房子達到這個門檻，強烈建議把當初的買賣合約跟裝潢單據找出來走核實認定，差距可能是幾百萬。工具會自動判定有沒有觸發，並標示是總價還是單坪觸發的。

算出來是虧損就不用繳這筆稅，而且虧損可以在當年度與之後 3 年內，抵減其他的財產交易所得。

但這個扣抵權要主動保住：申報時要列報虧損並附上證明資料，沒報就等於放棄。很多人以為賠錢賣就不用申報，結果三年後賣另一間賺錢時才發現虧損沒登記，白白多繳一筆。

稅只是其中一項。仲介費、代書費、貸款塗銷，還有換屋時可能適用的重購退稅，全部算進去才是你真正入袋的數字。

要先知道自己的房子值多少，用免費估價——資料來自內政部實價登錄的實際成交價，不是 591 上的開價。

如果你不確定自己是新制還是舊制、或想知道核實與設算哪個對你有利，直接問我：加 LINE。

設算百分比與高價房屋門檻採財政部 114 年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定，每年重新公告。工具目前僅收錄臺北市各區，其他縣市請走核實認定或洽國稅局。實際核定以國稅局為準。