你的房子值多少，我幫你估

大部分屋主在決定賣之前，只能問身邊的仲介，或自己翻實價登錄慢慢比。問題是實價登錄一次只能看一筆，你很難從幾百筆散落的成交裡，抓出「跟我家條件差不多的房子，最近成交在什麼價位」。

這件事我幫你做，而且不是丟一個線上計算機給你自己按。實價登錄同類比對、銀行估價、加上現場的路段樓層屋況——三個來源交叉，才會得到一個能拿去談的價格。免費，估完不想賣也完全沒關係。

為什麼我不給你一個「按一按就出來」的數字

因為那個數字會害你。我手上有 8,597 筆內政部實價登錄的成交紀錄，把「中山區・公寓・三十年以上」這組條件篩出來有 384 筆，實際成交價的分布是這樣：

	每坪	30 坪的總價
最便宜的那 5%	54.4 萬	1,632 萬
最貴的那 5%	117.6 萬	3,527 萬

同樣是中山區三十年以上的公寓，30 坪的成交總價差了 1,894 萬。這段差距主要來自路段——中山北路、林森北路後段、大直，是三個完全不同的市場。

所以一個只問「行政區、坪數、屋齡」的線上工具，不可能算得準。它能給你的只是一整個級距的區間。要收斂成一個可以拿去談的數字，就必須把路段、樓層、屋況，還有銀行估價補進來——那需要看現場，不是填四個欄位能取代的。

中山區、松山區、大同區近兩年的成交行情

想先自己看的，三個區各有一篇逐路段拆解：中山區房價、松山區房價、大同區房價。

在你填表之前，先把我手上的資料攤開給你看。下面這張表是三個行政區、各種建物型態與屋齡帶的實際成交單價，不是 591 的開價：

台北市中山區・松山區・大同區近兩年實際成交單價（萬元／坪）

行政區	建物型態	屋齡	樣本數	中位數	中間 50% 區間
中山區	電梯大樓	10 年內	228	116.9	105.9–133.3
中山區	電梯大樓	10–20 年	348	98.7	89.2–108.6
中山區	電梯大樓	20–30 年	216	92.4	78.9–105.4
中山區	電梯大樓	30 年以上	695	75.8	66.9–85.5
中山區	華廈	10 年內	53	107.1	99.2–115.6
中山區	華廈	10–20 年	135	91.9	84.6–101.4
中山區	華廈	20–30 年	188	82.1	70.7–97.8
中山區	華廈	30 年以上	567	74.1	67.4–84.1
中山區	公寓	30 年以上	384	72.3	63.5–81.9
松山區	電梯大樓	10 年內	122	129.5	118.7–136.2
松山區	電梯大樓	10–20 年	131	103.9	92.1–137
松山區	電梯大樓	20–30 年	82	86.5	79.1–94
松山區	電梯大樓	30 年以上	380	87	78.7–97.1
松山區	華廈	20–30 年	32	101.1	82.4–116.8
松山區	華廈	30 年以上	337	87.7	79.7–97.2
松山區	公寓	30 年以上	334	77.7	70.4–87.8
大同區	電梯大樓	10 年內	188	111.3	98.4–120.1
大同區	電梯大樓	10–20 年	94	92.3	80–101.9
大同區	電梯大樓	20–30 年	44	76.5	65.6–81.6
大同區	電梯大樓	30 年以上	147	71.9	65.9–79
大同區	華廈	30 年以上	105	66.5	58.8–77.2
大同區	公寓	30 年以上	200	61.4	55.4–73.3

屋齡與型態的影響很清楚。以中山區為例，十年內的電梯大樓中位數是每坪 116.9 萬，三十年以上的電梯大樓是 75.8 萬，同一個行政區差了 41 萬。但也請注意每一列的「中間 50% 區間」都還有一二十萬的寬度——那個寬度就是路段、樓層、屋況造成的，也正是需要我幫你判斷的部分。

只想自己查、還不想留資料的話，可以用成交行情查詢，填四個欄位就有結果，不用留任何聯絡方式。

我怎麼估：三個來源交叉

① 實價登錄同類比對

我有完整的資料庫，不是一筆一筆去官網翻。同路段、同型態、同屋齡帶、近期成交，直接篩出來給你看，並且告訴你這個結論是拿幾筆算的。樣本太少我會直接說參考性弱，不會硬給一個數字讓你誤判。

② 銀行估價

這一項你自己拿不到——除非你親自去申貸。但它直接決定買方能貸到多少、能出到多高，實際上就是買方出價的天花板。不看這個數字就開價，等於閉著眼睛談判。

③ 現場條件

樓層、座向、採光、屋況與裝潢、有沒有增建、公設比、有沒有電梯、鄰居狀況。這些沒有一項是線上問得出來的，但每一項都在影響最後的成交價。

你會拿到什麼

• 同類成交比對——實際成交過的案例，含路段、坪數、屋齡、成交時間與單價
• 合理成交價區間，以及你這一戶為什麼落在區間的那個位置
• 建議開價與談判空間——開多少會有人來看、開多少會被直接跳過
• 銀行估價參考，以及它會怎麼影響買方的出價上限
• 賣掉之後實際入袋多少——扣掉仲介費、代書費、房地合一稅之後的數字

填這張表，我幫你估

下面幾格是我做估價要用的，不是問卷。填完之後我第一次回覆你，就能直接帶著同類成交的比對結果，而不是「您好，方便聊聊嗎」。到路段就好，不用填門牌號碼。

常見問題

估價要收費嗎？

不收費，也沒有任何附帶條件。估完覺得不值得賣、或決定再等一陣子，那也是一個有用的結論——至少你是拿著真實數字做的決定，不是憑感覺。

為什麼不做成線上按一按就出答案？

因為沒有路段就估不準。同樣是中山區三十年以上的公寓，30 坪的實際成交總價從 1,632 萬到 3,527 萬都有，差 1,894 萬，而那段差距主要來自路段——中山北路、林森北路後段、大直，是三個完全不同的市場。一個只問行政區、坪數、屋齡的線上工具，能給你的只是一整個級距的區間，不是你這一戶的價格。

「銀行估價」是什麼，為什麼重要？

銀行為了核貸會對房子做鑑價，那個數字決定買方最多能貸到多少。買方貸得越少、需要準備的現金越多，能出的價自然被壓低。所以銀行估價實際上就是買方出價的天花板。這個數字屋主自己拿不到，除非親自去申貸——這是我幫你做的部分。

我還沒決定要不要賣，可以先估嗎？

可以，而且建議先估。知道自己的房子值多少，才有辦法判斷該不該賣、什麼時候賣。申請表裡有一欄「預計什麼時候賣」，選「還在了解，沒有時間表」就行，我一樣會幫你估。

需要提供地址嗎？

不用門牌號碼，填到路段或社區名稱就夠了。做同類成交比對用不到完整地址，我也不想收集沒必要的個人資料。

多久會收到回覆？

一個工作天內。我會先用實價登錄把你這一類的成交撈出來比對，帶著初步數字跟你聯絡，而不是先打一通電話問「方便聊聊嗎」。

你服務哪些區域？

主力是台北市中山區、松山區、大同區。其他區域也可以問，但我會誠實告訴你我的資料密度夠不夠，不夠的話會直接說。