會查「斡旋金可以退嗎」的人，通常不是還在考慮，而是錢已經交出去了才開始不安。
我先把答案講完，你再往下看細節：能不能拿回來，只取決於一件事——賣方有沒有在斡旋書上簽名。其他都是枝節。
五種狀況，一次看完
| 情況 | 買賣契約成立了嗎 | 你的斡旋金 |
|---|---|---|
| 賣方還沒簽名，你想撤回 | 沒有 | 全額退還 |
| 有效期限到了，賣方沒簽 | 沒有 | 全額退還 |
| 賣方簽名了，你也要買 | 成立 | 轉為定金，充作價金的一部分 |
| 賣方簽名了，你反悔 | 成立 | 不得請求返還（民法 §249②） |
| 賣方簽名了，賣方反悔 | 成立 | 加倍返還給你（民法 §249③） |
為什麼「簽名」是分水嶺
斡旋金在你交出去的當下，法律上的角色是「你委託仲介去跟賣方談，並且用這筆錢表示你是認真的」。契約還沒成立，所以你可以隨時反悔。
但賣方一旦在斡旋書上簽名，代表他接受了你開的條件。買賣契約在那一刻就成立了，而那筆斡旋金會依約定自動轉為定金。
很多人以為「還沒簽正式買賣契約書就還沒定案」，這是誤解。
正式的買賣契約書是後面補簽的書面文件，不是契約成立的時點。賣方在斡旋書上簽名的那一刻，你們之間就已經有約了。
要給多少
法律沒有規定金額。實務上常見的是總價的百分之二到百分之五，或直接抓十萬到三十萬。
但我要說一句可能跟你想的不一樣的話：金額不是重點。
斡旋金給多給少，不會改變你的法律地位——賣方沒簽就是能退，簽了就是變定金。金額只影響一件事：賣方看到之後覺得你有多認真。
真正會影響你的是斡旋書上的另外三欄：
- 有效期限——通常三到七天。期限內賣方沒簽，自動失效退款。期限拉太長，你會被綁住，這段時間看到更好的物件也動不了。這一欄是可以談的，不是印好就不能改。
- 價格與付款條件——賣方是照這張紙上的內容簽名的。上面寫什麼，成立的就是什麼。
- 特別約定事項——例如「須貸款成數達八成」「須現況包含冷氣」。沒有寫進去的口頭承諾，事後幾乎主張不了。
你可以選擇不付錢
多數人下斡的時候，並不知道自己有第二個選項。
依《不動產經紀業管理條例》，仲介在收受你的斡旋金之前，應該先告訴你「可以選擇使用要約書」。要約書不用先付錢，一樣能讓契約成立。這是規定，不是服務——如果從頭到尾沒有人提過，你可以直接問。
| 斡旋金 | 要約書 | |
|---|---|---|
| 現在要不要拿錢出來 | 要 | 不用 |
| 賣方同意前可否撤回 | 可以，全額退還 | 可以 |
| 賣方同意後 | 契約成立，錢轉為定金 | 契約成立，另行約定價金 |
| 你反悔的後果 | 已付的定金不得請求返還 | 負違約責任，但對方手上沒有你的錢 |
不要把要約書理解成「可以隨便反悔」。
賣方一旦承諾，契約就成立了，你一樣要負違約責任。差別只是沒有一筆錢已經在對方手上，不會發生被直接沒收的情況。
實務上多數仲介的要約書範本會載明違約金為買賣總價的百分之三——總價三千萬就是九十萬。內政部版範本並沒有強制這個數字，實際以你簽的那份為準；覺得過高的話，依民法第 252 條可以請求法院酌減。
兩條路怎麼選
先講一句實話：這個選擇對成交結果的影響，比多數人想的小很多。真正決定賣方會不會點頭的是你出的價格，不是你用哪一張紙。
但如果你要一個判準：
- 物件搶手、你出的價格接近行情 → 用斡旋金。這種時候賣方手上可能不只一組，看得到錢的那一組會先被認真討論。
- 你出的價格明顯低於賣方開價 → 用要約書就好。反正大概率不會被接受，沒必要先把現金押住。
- 你同時在看兩三間，還沒決定 → 用要約書。斡旋金一押就是幾天到幾週，這段時間你動彈不得。
- 你手上現金很緊 → 用要約書，別讓斡旋金卡住你的頭期款調度。
三個實務上真的會出事的地方
① 沒有拿到收據
錢交出去一定要有書面憑證，上面要載明金額、有效期限、以及什麼情況退還。口頭說「放心啦一定退你」不算數。
② 期限被拉得太長
看到「有效期限一個月」要多想一下。這段期間你等於被綁在這間房子上，看到更好的物件也動不了。
③ 條件只講不寫
「屋主說會把違建拆掉」「他答應多留一台冷氣」——這些如果沒有寫進斡旋書的特別約定事項，賣方簽名後不承認，你能主張的空間非常有限。
常見問題
斡旋金可以退嗎？
看賣方有沒有在斡旋書上簽名。還沒簽，你隨時可以撤回，斡旋金應全額退還；有效期限到期而賣方沒有簽，也是全額退還。但只要賣方簽了名，買賣契約就已經成立，那筆錢會轉為定金，這時你反悔的話，依民法第 249 條第 2 款，定金不得請求返還。
斡旋金要給多少才合理？
法律沒有規定金額。實務上常見的是總價的百分之二到百分之五，或者直接抓十萬到三十萬。金額高低不影響你的權利，只影響賣方對你的誠意判斷。真正會影響你的是斡旋書上的有效期限、價格條件與特別約定事項。
斡旋金跟要約書差在哪？
要約書不用先付錢，斡旋金要。兩者在法律上都能讓買賣契約成立，差別在錢什麼時候離開你的手。依不動產經紀業管理條例，仲介在收你的斡旋金之前，應該告訴你可以選擇使用要約書。如果從頭到尾沒有人跟你講過這件事，你可以直接反問。
用要約書，賣方答應之後我反悔會怎樣？
契約一樣成立，你一樣要負違約責任。實務上多數仲介提供的要約書範本，會直接載明違約金為買賣總價的百分之三——以總價三千萬計算就是九十萬，不是小數目。內政部版的要約書範本並沒有強制規定這個數字，實際金額以你簽的那一份條文為準；如果覺得約定的違約金過高，依民法第 252 條可以請求法院酌減。跟斡旋金的差別只在於沒有一筆錢已經在對方手上，不代表反悔不用付錢。
斡旋金多久會退？
撤回或期限屆滿之後，仲介應該把款項退還給你。實務上如果是現金或即期支票，通常當天到幾個工作天內處理完。交付當下一定要拿到收據，上面要載明金額、有效期限，以及什麼情況下退還。
賣方簽了，但後來反悔不賣，我可以要求什麼？
賣方簽名後契約已經成立，如果是可歸責於賣方的事由導致不能履行，依民法第 249 條第 3 款，賣方應加倍返還你所交付的定金。實務上真的走到這一步的比例不高，多數會回到協商，但你要知道自己站在什麼位置。
下一步
- 買房賣房全流程——斡旋只是其中一段，前後還有哪些關卡
- 成交行情查詢——出價之前先看同社區實際成交多少
- 斡旋金與要約書：屋主收到斡旋，簽下去之前要確認的五件事——同一件事，屋主那一邊在看什麼
出價之前，先知道這個價格合不合理
斡旋金的規則是死的，但「這個價格值不值得下斡」是活的。
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問小葉學長這個價格合不合理資料來源
定金的法律效果取自《民法》第 248 條、第 249 條；仲介收受斡旋金前應告知得選擇要約書，取自《不動產經紀業管理條例》相關規定與內政部訂頒之要約書範本。
文中標明「實務上」的部分為市場慣例，不是法律規定，各家作業方式可能不同。實際權利義務以你簽署的斡旋書或要約書記載為準。
