賣房找房仲，簽委託前該問的五個問題

選房仲最危險的做法，是誰開的價高就給誰。

因為開價不用負責，賣掉才要。開得高、簽到委託、賣不掉、再回頭請你降價——這個流程對他沒有損失，對你損失的是三個月。

下面五個問題不是要考倒誰，是聽他答得出多少細節。答得出來的人，通常也是真的做過功課的人。

簽委託之前，先問這五題

一、這個社區你成交過幾件？

在地經驗沒有辦法臨時補。成交過的人會知道：這個社區哪一面採光最好、哪幾樓比較難賣、管委會好不好溝通、買方最常問什麼。

沒成交過不代表不行，但他要能說出他對這個社區的具體了解，而不是「我們公司在這一帶很強」。

二、你打算開多少，依據是什麼？

這一題的重點在「依據」，不在數字。

合理的答案會有具體來源：同社區近期的實際成交、坪數樓層的差異調整、目前市場上的競爭物件有幾間、開多少。

三、廣告怎麼投、多久回報一次？

要問到具體的：上哪些平台、照片誰拍、要不要投付費廣告、預算多少、多久回報一次、回報包含什麼。

「有帶看我會跟你說」不算回報。有用的回報長這樣：這週帶看幾組、買方的回饋是什麼、跟同區競爭物件比起來我們的位置在哪。

四、服務報酬多少、什麼時候付、包含什麼？

依內政部規定，經紀業向買賣雙方收取的報酬總額合計不得超過成交價金的 6%，實務上賣方不超過 4%。

而且法規要求這個數額與計算方式要記載在委託銷售契約書上——所以這一題本來就該有明確答案，不該含糊。

細節在 賣房仲介費怎麼算？法定上限、實務行情、可不可以議價。

五、如果三個月沒賣掉，你會怎麼調整？

這一題最能看出差別。

準備好的人會給你一個有階段的答案：第一個月看帶看量、第二個月看買方回饋、如果帶看量不足是定價問題、如果帶看多但沒出價是屋況或條件問題，然後各自怎麼調整。

沒準備的人只會說「再看看」或「到時候價格降一點」。

另外三件可以確認的事

一個提醒：不要同時找太多家

直覺上「多找幾家比較快賣掉」，但實務上常常相反。

同一間房子由五家在賣時，每一家投入廣告的意願都會下降——花了錢，成交的可能是別人。結果是曝光度變高、投入度變低。

兩種委託方式的差別，看 專任約 vs 一般約：哪一種對屋主比較有利。

你可能還想知道

賣房怎麼選房仲？

不要只看誰開的價高。建議在簽委託之前問五個問題：這個社區你成交過幾件、你打算開多少而依據是什麼、廣告怎麼投與多久回報一次、服務報酬多少與什麼時候付、以及三個月沒賣掉你會怎麼調整。答得出細節的人，通常是真的做過功課的人。

為什麼不能挑開價最高的？

因為開價高不等於賣得掉。開價偏離行情時，帶看量會直接下降，房子在市場上掛久了反而更難賣，最後往往要降到比一開始合理的價格更低才成交。真正該看的是定價的依據，不是數字大小。

怎麼確認房仲有沒有證照？

不動產經紀人與經紀營業員都有主管機關核發的證書，可以直接請對方出示。另外經紀業者本身也應該領有許可文件並加入公會，這些在簽委託之前都可以請對方說明。

找大品牌還是找個人比較好？

重點不在品牌大小，在於你面對的那個人有沒有在這個區域真正做事。不過實務上建議選擇有品牌、有規模的業者，因為出事的時候有制度可以循，履約保證與法務支援也比較完整。品牌是保底，人才是變數。

同時找很多家會不會比較快賣掉？

不一定。同一間房子由多家銷售時，每一家投入廣告的意願都會下降，因為成交的可能是別人。結果常常是大家都只做最低限度。曝光度變高但投入度變低，成交速度未必比較快。

房仲說可以賣很高，我要相信嗎？

先請他說出依據。合理的定價會有具體來源：同社區近期的實際成交、坪數與樓層的差異調整、目前市場上的競爭物件。如果只有「這個價我有把握」而沒有數字，那就是先把案子簽下來再說。

下一步

• 實際案例：他想了好幾個月才決定：大同區民權西路站華廈成交紀錄——不催你的仲介長什麼樣
• 專任約 vs 一般約：哪一種對屋主比較有利——選好人之後，選約型
• 自己賣房 vs 委託仲介：什麼情況自售真的可行——還在猶豫要不要委託的話
• 賣房流程要走多久？六個階段的實際時間——整條路長什麼樣

資料來源

服務報酬上限取自內政部「不動產仲介經紀業報酬計收標準規定」；經紀人員資格與經紀業義務取自不動產經紀業管理條例；委託注意事項參考住商不動產不動產新聞。文中標明「實務上」的部分為市場慣例，不是法律規定。