2026 年 8 月，多家媒體報導：台南市中西區五妃街一間約 105.6 坪的店面，2020 年以 6,000 萬元成交，隔年以「配偶贈與」登記到趙建銘名下，現在是他的骨科診所；陳幸妤在該診所的 Google 評論中自稱「前妻」。
誰對誰錯不是這篇要談的。這篇要談的是那四個字——「配偶贈與」不是名人才會用的東西，它是地政事務所櫃檯前，每年成千上萬對夫妻會勾到的一個選項。差別只在於，多數人勾下去的時候並不知道自己勾了什麼。
「這間登記誰的名字？」買房那天，這句話常常是所有決定裡最快敲定的一個。
先講結論：如果你的目的是省稅，把房子贈與給配偶幾乎沒有用。土地增值稅、房地合一稅、贈與稅，沒有一個會因為這個動作消失，只會被挪到之後。
真正被改變的是兩件事——法律上的所有權，還有離婚那天那張計算表。這篇把制度攤開，你自己判斷要不要做。
一、先確認你要的是安全感，還是稅
大部分人在問「要不要把房子登記給另一半」的時候，心裡其實混著三件不一樣的事：想給對方一個保障、想省一點稅、或只是為了經營和報稅方便。
這三件事的正解完全不同。混在一起處理，通常會得到一個三邊都沒解決的結果。
| 你真正想解決的 | 最常見的做法 | 比較對的方向 |
|---|---|---|
| 給對方安全感 | 直接把房子贈與過去 | 附負擔贈與寫進契約（民法 412）＋預告登記（土地法 79-1，未經你同意不得處分） |
| 想省稅 | 贈與給配偶 | 先把三種稅算過一遍再決定（見第三、四點） |
| 經營或報稅方便 | 辦過戶 | 用租賃契約或使用同意書處理，不動所有權 |
第一件事其實只有這一句：把你的目的講成一句話。寫得出來，剩下的就好辦了——這句話決定了後面該算什麼、該找誰，還是先不要動。
二、條件只能在贈與的那一天寫進去
不動產只要完成移轉登記，所有權就屬於受贈的那一方。「錢是我出的」這件事，不會給你任何保留權。
你想加的每一個條件——要維持婚姻關係、要負責繳房貸、要負擔扶養義務——都只有在贈與的當下寫進契約，才有法律上的效力。這在民法上叫附負擔贈與，依民法第 412 條，受贈人不履行負擔時，贈與人可以請求履行，或撤銷贈與。
反過來說，如果當初什麼都沒寫，事後才想加條件，實務上通常只剩兩條路：
- 主張有法定撤銷事由，走訴訟
- 雙方談好，用買賣或再贈與的方式把房子移轉回來——而這一趟又是一輪稅費與規費
這不是紙上談兵。2026 年 8 月在司法院裁判書系統用「附負擔贈與」加「不動產」檢索，跳出來的判決有 800 筆以上，其中牽涉夫妻的超過 350 筆。它不是冷門條文——它是出事之後才被拿出來用的那一條。
一個真實的案子：說好了，但沒有寫
民國 82 年，一位父親把嘉義市的房地贈與兒子，說好兒子要扶養他到終老。
三十年後，112 年 5 月起，兒子不養了。父親當時 81 歲，名下沒有收入，每個月靠 3,772 元的敬老金生活。他依民法第 412 條訴請撤銷贈與，要把房子移轉回來。
法院駁回了。
理由不是兒子有道理。判決上寫的是：兩造之間「贈與負擔之約定既不存在」。
當年那個「說好」沒有留下任何書面，兒子否認有這回事，而在法院裡，主張有這個約定的人要負責證明它存在。父親證明不出來。
臺灣嘉義地方法院 112 年度訴字第 798 號民事判決（民國 115 年 4 月 24 日）。本案上訴中（臺灣高等法院臺南分院 115 年度上字第 246 號）。
所以這一點的重點不是「附負擔贈與很好用」，而是它有時效性，而那個時效就是簽約的那一天。口頭說好的，三十年後在法庭上等於沒說過。
三、土地增值稅不是免掉，是先欠著
這一段最多人誤會，而且誤會的方向剛好是反的。
配偶相互贈與的土地，確實可以申請「不課徵」土地增值稅，依據是土地稅法第 28 條之 2。所以贈與那一次，你可能一毛土增稅都沒繳。很多人到這裡就以為省下來了。
但同一條後面還有一句，那句才是重點：
贈與那一次不課，賣掉那一次從你當初買進那天的地價開始算，一次課完。
你沒有省下土地增值稅，你只是把它挪到賣房子的那一天。而中間漲的那幾年，一分錢都沒有少算。
條文原文（土地稅法第 28 條之 2 後段）：「於再移轉依法應課徵土地增值稅時，以該土地第一次不課徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。」
順帶一提，申請不課徵是有程序的：要在土地現值申報書上註明「配偶相互贈與不課徵土地增值稅」，取得不課徵證明書，再向國稅局申請「不計入贈與總額證明書」，才能到地政機關辦移轉登記。這幾張紙缺一張，登記辦不下去。
土地增值稅本身的級距與自用優惠，寫在 土地增值稅：自用住宅「省一半」，符合嗎 那一篇。
四、房地合一稅的持有期間和成本，都跟著原本那個人走
另一個常見的誤會是：「贈與給配偶，持有期間重新起算，就能避開高稅率。」
不行。依財政部規定，個人出售受贈自配偶的房地：
- 持有期間：可以用配偶相互贈與前、配偶原本取得那一天當作取得日，也就是兩個人的持有期間合併計算
- 取得成本：用配偶當初買進的價格，不是用贈與當時的價值
也就是說，在房地合一稅眼裡，你們兩個被當成同一個人。想靠一次贈與把持有期間洗掉、把稅率從高級距拉到低級距，這條路是關著的。
補充：如果配偶當初那間房子不是買來的、而是繼承或別人送的，取得成本就改按當時的房屋評定現值與公告土地現值，依消費者物價指數調整後計算。這種情況算法比較複雜，建議直接問。
房地合一稅的級距與算法，寫在 房地合一稅怎麼算；如果你手上這間是繼承來的，取得成本的認定又是另一套，看 繼承的房子要賣 那一篇。
五、贈與完的房子，離婚時不列入剩餘財產分配
第三、四點講的是稅。這一點講的是真正被改變的東西。
離婚的時候，夫妻婚後各自賺到、買到的財產要拿出來比一比，多的那一方要把差額分一半給少的那一方。這叫剩餘財產差額分配。
但有一種財產不必拿出來比：不是自己花錢得來的。繼承來的、別人送的，都算。
配偶贈與取得的房子，通常就落在這一類。所以會變成這樣——你婚後花錢買的房子，本來是「可能被平均分配的財產」，贈與給另一半之後，變成「不列入分配的財產」。
條文原文（民法第 1030 條之 1 第 1 項）：「法定財產制關係消滅時，夫或妻現存之婚後財產，扣除婚姻關係存續所負債務後，如有剩餘，其雙方剩餘財產之差額，應平均分配。但下列財產不在此限：一、因繼承或其他無償取得之財產。二、慰撫金。」
回到開頭那則新聞，這幾天最多人問的就是這一句：那她能不能主張「其實不是真的要送，只是掛個名字」？可以主張，那叫借名登記；成立的話就不是贈與，可以列入計算。但實務上很難，難在哪裡，下面那件判決講得很清楚。
先講前面那一層：配偶贈與不列入分配，這不是解釋上的爭議，是法院一路講到現在的話。2026 年 8 月在司法院裁判書系統檢索，判決裡直接寫著這一款包含配偶之間的贈與的，有 96 筆。最高法院從民國 86 年講到 112 年，見解沒有變過。
一個真實的案子：530 萬的房子，離婚時一毛都分不到
民國 77 年結婚。民國 89 年，其中一方因為當了妹妹向銀行借款的保證人，擔心房子被查封拍賣，用「夫妻贈與」把基隆的房地過戶到配偶名下。
民國 113 年訴請離婚。送房子的那一方請求剩餘財產分配，並且主張：當年那不是真的要送，是為了保住房子才登記過去的，應該列入計算。
法院不採。
判決反過來認定那就是真的贈與——正因為房貸一直是配偶在繳，而自己當了保證人恐怕房子不保，判決寫「益加顯示被告當初取得系爭房地，確為原告為給予被告保障乃贈與被告」。
判決附表上，這間雙方合意價值 530 萬元的房地，法院認定應列入分配的金額是 0 元。
最後判下來的分配金額是 269 萬 9,490 元。這間房子如果列得進去，會是約 534 萬。當年送出去的那間房子，在離婚那天少分了 265 萬——正好是房價的一半。
臺灣基隆地方法院 114 年度家財訴字第 1 號民事判決（民國 114 年 9 月 8 日）。該判決引用最高法院 86 年度台上字第 3601 號、88 年度台上字第 864 號、98 年度台上字第 495 號判決意旨。
要補一句：法院看的不是登記原因那四個字，是當初到底有沒有真的要送。如果房子其實還是自己在管、在用、在處分，只是掛著對方的名字（借名登記），那就不是贈與，是可以列入計算的。但基隆這件就是有人拿這個去主張，沒有成功——事後才想證明「我不是真的要送」，跟第二點那個事後才想加條件一樣難。
出錢的那一方，不是少一邊，是兩邊都少了。房子的所有權沒了，離婚時那張計算表上也沒有它。
還有一個很少被講的細節：這個分配是有時限的。從你知道有差額那天起算 2 年內沒去主張，就不能再要了；就算你一直不知道，從離婚那天起超過 5 年也一樣。真的走到那一步，這兩個數字比什麼都重要。
每一種稅各自怎麼走，一張表看完
| 稅目 | 贈與那一刻 | 後續什麼時候會找上門 | 依據 |
|---|---|---|---|
| 土地增值稅 | 可申請不課徵 | 賣掉的時候——從當初買進那天的地價開始算，一次課完 | 土地稅法第 28 條之 2 |
| 房地合一稅 | 不課 | 賣掉的時候——持有期間跟配偶合併計算，成本沿用他當初買的價格 | 財政部函釋 |
| 贈與稅 | 不計入贈與總額，但仍要申報才能拿到證明書 | — | 遺產及贈與稅法第 20 條 |
| 遺產稅 | — | 贈與後 2 年內過世的話——那筆財產仍可能被併回遺產總額課稅 | 遺產及贈與稅法第 15 條 |
最後一列最容易被漏掉。很多人把「夫妻贈與不課贈與稅」當成長輩分產的捷徑，但如果贈與發生在過世前兩年內，那筆財產還是會被拉回遺產總額裡算一次。
那如果目的真的是給對方安全感呢
如果你要的不是省稅，而是「萬一我不在了，他有地方住」「他為這個家付出這麼多，我想給他一個保障」，那有幾個做法比直接過戶更值得先問問看。
它們的效力差很多，順序不要弄反。前兩個是主力，第三個有前提，第四個最弱——很多人以為第四個就夠了，那是最常見的誤判。
一、附負擔贈與（民法第 412 條）
贈與的同時，在契約裡寫清楚對方要做到什麼。他沒做到，你可以要求他做到，或是把贈與撤銷掉。
但這只給你一個「可以去要」的權利——對方不理你，你得去告。如果房子早就被賣掉了，你拿到的可能只是一紙判決。所以它通常要搭下面那一項一起用。
條文原文（民法第 412 條第 1 項）：「贈與附有負擔者，如贈與人已為給付而受贈人不履行其負擔時，贈與人得請求受贈人履行其負擔，或撤銷贈與。」
二、預告登記（土地法第 79 條之 1）
這一項最少人知道，但它是「房子登記在對方名下、但他不能亂動」唯一真正有效的工具。
房子登記在他名下，但沒有你同意，他賣不掉、也拿去貸不了款。
這跟附負擔贈與是天生一對——他沒做到約定的事，你可以要求把房子移轉回來，而預告登記讓這個要求真的守得住，不會變成「等你告贏，房子早就不在了」。
它的界線也要一起知道：預告登記擋得住對方自己去賣、去貸，但擋不住徵收、法院判決和強制執行。也就是說，債權人來查封的時候，它是擋不住的。
條文原文（土地法第 79 條之 1）：「聲請保全下列請求權之預告登記⋯⋯三、附條件或期限之請求權。前項預告登記未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。」第 3 項另定，對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記，無排除之效力。
三、設定抵押權（民法第 860 條）
可以做，效力也夠強，但有一個前提常被跳過：抵押權是拿來擔保「一筆錢」的。你對他要先有一筆講得出來、算得出金額的債（例如把他該負擔的事折算成金額、或先約定好違約金），才有東西可以拿去擔保。不是「贈與的時候順便設一個」就成立。
四、只約定「他讓我繼續住」：這個最弱
所有權過去，但講好你可以繼續住。這是很多人心裡的預設，也是最危險的一個。
因為這種約定只綁得住他一個人。房子一旦被賣掉、被查封、或是他過世由別人繼承，新的所有權人不受這個約定拘束，你的居住就沒有依據了。
另外還有一個選項是先不動所有權：用遺囑、保險受益人這些方式處理，效果類似但保留彈性。所有權還在你手上的時候，你的選項最多。
這幾個做法橫跨的領域很廣——登記歸地政士、契約歸律師，不會有一個人全都精通。
但第一步不是找他們，是先把房子本身的數字弄清楚：這間現在值多少、將來要賣會碰到哪幾種稅、你的目的用上面哪一個做法比較合適。這一段是我的工作，也是最便宜的一段。
方向抓出來了，我再把地政士或律師介紹給你，帶著問題去談，一次就談得完。事前談比事後吵便宜太多。
收個尾，重點只有三個
- 贈與給配偶省不了稅，它只是把稅挪到之後。土增稅是遞延不是免除，房地合一的持有期間也不會重新起算。
- 條件只有在贈與當下才寫得進去。事後想加，沒有辦法。
- 真正被改變的是所有權，和離婚時的剩餘財產分配。
不是不能把房子登記給對方，而是你要先知道，你交出去的到底是什麼。
你今天就可以先做的三件事
不用找任何人，這三件自己做得到：
- 調一份第一類謄本，看「登記原因」那四個字寫的是買賣、贈與，還是繼承。這三個之後的稅完全不一樣。
- 查一下這塊地的前次移轉現值。土地增值稅是從那個數字開始算的，不是從你買進的價格。
- 用一句話寫下你的目的：我做這件事，是為了安全感、為了稅，還是為了方便。
第三件最重要，也最常被跳過。目的不一樣，該用哪一個做法、該找誰、還是先不要動，答案完全不同。這句話寫出來，後面所有的討論都會快很多。
先算清楚，再決定要不要動
房子在婚姻裡移轉這件事，最貴的從來不是稅，是做完之後才發現方向錯了。
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- 賣房子到底要繳什麼稅——賣房的稅有哪些，一次看完
你可能還想知道
把房子贈與給配偶，可以省稅嗎？
幾乎沒有好處。土地增值稅雖然可以申請不課徵，但那是延後不是免除——房子將來賣掉的時候，會從你當初買進那天的地價開始算，一次課完。房地合一稅也一樣，持有期間和取得成本都跟著原本的人走，不會因為贈與而重新起算。至於贈與稅，夫妻之間互相贈與確實不計入贈與總額，但如果贈與之後 2 年內過世，那筆財產仍可能被併回遺產總額課遺產稅。
配偶贈與的土地，土地增值稅到底要不要繳？
贈與那一次可以不繳。依土地稅法第 28 條之 2，夫妻之間互相贈與的土地可以申請不課徵土地增值稅。但同一條也規定，日後這塊地再移轉、要課土地增值稅的時候，是從第一次不課徵之前的那個地價開始算——也就是你當初買進那天的地價。所以它是延後繳，不是免繳，中間漲的那幾年一分錢都沒有少算。
受贈自配偶的房子賣掉時，持有期間怎麼算？
跟配偶的持有期間合併計算。依財政部規定，你可以用配偶當初取得那一天當作取得日，兩個人持有的時間加起來算。取得成本則是用配偶當初買進的價格，不是用贈與當時的價值。如果配偶當初那間房子不是買來的、而是繼承或別人送的，取得成本另有一套算法，會按當時的房屋評定現值與公告土地現值，依消費者物價指數調整後計算。
贈與之後反悔，可以把房子要回來嗎？
很難。不動產只要完成移轉登記，所有權就屬於對方了，錢是誰出的不會給你任何權利。實務上通常只剩兩條路：一是當初有簽附負擔贈與契約而對方沒做到，可以依民法第 412 條要求他做到或撤銷贈與；二是雙方談好，再用買賣或贈與的方式移轉回來，而那一趟又會產生一輪稅費與規費。要提醒的是，就算當初真的說好了，只要沒有書面，在法院裡是主張的人要負責證明它存在。
要保留條件，什麼時候寫？
只有在贈與的當下寫進契約才有效。實務上的主力組合是附負擔贈與（民法第 412 條）搭配預告登記（土地法第 79 條之 1）——前者讓你在對方沒做到的時候可以要求他做到或撤銷贈與，後者讓他在沒有你同意的情況下賣不掉、也貸不了款。設定抵押權也可以，但前提是你對他要先有一筆算得出金額的債。至於只約定「他讓我繼續住」，那只綁得住他一個人，房子被賣掉或被查封就沒有用了。事後才想加條件，沒有辦法回溯。
贈與給配偶的房子，離婚時可以要求分配嗎？
不行。離婚的時候，夫妻婚後各自賺到、買到的財產要拿出來比一比，多的一方要把差額分一半給少的一方。但依民法第 1030 條之 1，有一種財產不必拿出來比——不是自己花錢得來的，包括繼承來的和別人送的。配偶贈與取得的房子通常就落在這一類，所以不會列入計算。另外這個分配是有時限的：從知道有差額起 2 年內沒主張就不能再要，從離婚起超過 5 年也一樣。
資料來源
本文引用的條文與函釋：民法第 412 條（附負擔贈與）、第 860 條（抵押權）、第 1030 條之 1（剩餘財產差額分配）；土地法第 79 條之 1（預告登記）；土地稅法第 28 條之 2（配偶相互贈與不課徵土地增值稅）；遺產及贈與稅法第 15 條、第 20 條；房地合一稅的持有期間與取得成本認定依財政部函釋。剩餘財產分配部分的實務見解，引用最高法院 86 年度台上字第 3601 號、88 年度台上字第 864 號、98 年度台上字第 495 號、110 年度台上字第 2768 號、112 年度台上字第 2049 號民事判決，判決全文可於司法院裁判書系統查詢。文中提到的新聞事實，引自 2026 年 8 月自由時報、聯合新聞網、ETtoday、三立新聞網等媒體報導，本文僅引用登記原因與成交資訊，不評論當事人是非。條文原文以全國法規資料庫為準，稅務問答以財政部稅務入口網為準，內容依 2026 年 8 月的規定撰寫。法規會修正，個案也有差異。本文為一般性說明，不構成法律或稅務意見；婚姻財產的移轉同時涉及民法親屬編、繼承編、物權編、稅法與登記實務，實際處理前請諮詢地政士與律師，申報請以國稅局或地方稅稽徵機關核定為準。
