資料期間 2024 年 7 月～2026 年 6 月（民國 113 年第 3 季～115 年第 2 季）・內政部實價登錄・已扣除車位的價與坪
查中山區房價，網路上多數給你一個數字：「中山區均價幾萬」。那個數字沒有用——同一個中山區，林森北路跟中山北路二段的單價差超過四成。
所以我把內政部實價登錄近兩年的 3,691 筆中山區成交（公寓、華廈、電梯大樓）逐筆拆開，扣掉車位的價與坪，算出各產品與各路段的實際水位。同一套做法我也做了松山區房價與大同區房價，三區的價格帶不一樣。
三種產品，三個價格帶
| 產品型態 | 近兩年成交 | 單價中位（萬／坪） | 單價區間 | 總價中位 | 屋齡中位 |
|---|---|---|---|---|---|
| 公寓 | 521 筆 | 72.7 萬 | 63.8–84.3 萬 | 1,950 萬 | 49 年 |
| 華廈 | 1204 筆 | 80 萬 | 69.9–93.8 萬 | 1,880 萬 | 35 年 |
| 電梯大樓 | 1966 筆 | 91.9 萬 | 76.1–109.3 萬 | 2,000 萬 | 25 年 |
電梯大樓比公寓貴約兩成六，但屋齡差了 24 年。公寓的屋齡中位是 49 年，電梯大樓是 25 年。用單價比這兩種產品意義不大——你要比的是「同樣的總價，買得到什麼」。中山區的公寓總價中位 1,950 萬、電梯大樓 2,000 萬，總價接近，差的是坪數與屋齡。
成交量最大的十二條路段
| 路段 | 近兩年成交 | 單價中位（萬／坪） | 總價中位 |
|---|---|---|---|
| 林森北路 | 396 筆 | 74.3 萬 | 1,230 萬 |
| 中山北路二段 | 224 筆 | 107.2 萬 | 2,250 萬 |
| 松江路 | 211 筆 | 89.5 萬 | 2,200 萬 |
| 新生北路二段 | 187 筆 | 77.2 萬 | 1,400 萬 |
| 新生北路三段 | 149 筆 | 74 萬 | 1,280 萬 |
| 復興北路 | 118 筆 | 94.8 萬 | 3,108 萬 |
| 龍江路 | 115 筆 | 72.9 萬 | 2,080 萬 |
| 中山北路一段 | 113 筆 | 91.7 萬 | 1,420 萬 |
| 農安街 | 111 筆 | 80.6 萬 | 1,568 萬 |
| 雙城街 | 107 筆 | 84.2 萬 | 1,416 萬 |
| 錦州街 | 107 筆 | 72 萬 | 1,638 萬 |
| 德惠街 | 106 筆 | 88.4 萬 | 1,900 萬 |
林森北路的成交筆數是全區第一（396 筆），單價卻是最低的一群。原因是產品組成——那一帶小坪數與套房型產品密集，總價中位只有 1,230 萬。成交量大不等於行情高，這兩件事要分開看。
中山區實際上是三個不同的市場
- 林森北路、新生北路、雙城街一帶：小坪數與套房密集，總價門檻低，單價 72 到 84 萬。租賃需求強，但自住的居住品質要現場看過再說。
- 中山北路二段、南京東路、松江路、復興北路：主要的自住帶，單價 89 到 113 萬。捷運中山站、松江南京站、行天宮站沿線，兩房三房的供給最集中。
- 大直（明水路、樂群、敬業路一帶）：自成一格，單價 100 萬以上，總價帶明顯高一階。生活機能與學區是主要支撐。
所以「我想買中山區」這句話，實際上要先確定是哪一個中山區。這三個帶的總價門檻差距，比它們跟其他行政區的差距還大。
這張表要怎麼用
- 先看筆數再看價格。筆數少的路段，中位數會被一兩筆特殊案件拉走。上表只列近兩年成交 15 筆以上的路段。
- 單價已經扣掉車位。總價扣車位價、坪數扣車位坪之後才相除，不扣的話有車位的房子單價會被拉低，看起來比較便宜但那是假的。
- 同一條路段裡還有樓層、座向、屋況的差距，可以到兩成。這張表告訴你「這條路大概在哪個水位」，不是「這一戶值多少」。
- 這是成交價不是開價。591 上的開價普遍高於成交，兩者的實際落差我另外算過，在議價空間有多少。
現在這一區有什麼在賣
成交價告訴你別人買了多少，但你要買的是現在還在市場上的那幾戶。在售物件月報每個月盤點一次中山、松山、大同三區的標準產品：有幾戶在賣、每一戶掛了多久、開價落在哪個帶，還附同路段的實際成交中位。
資料：內政部不動產成交案件實際資訊資料供應系統（實價登錄），民國 113 年第 3 季至 115 年第 2 季（2024 年 7 月～2026 年 6 月）。已排除備註為親友、關係人、急買急賣、債務、拍賣、解約、毛胚的案件，並扣除車位價與車位面積。單價單位為萬元／坪。
常見問題
中山區買兩房大概要多少錢？
看產品與路段。以近兩年的成交看，中山區華廈的總價中位是 1,880 萬、電梯大樓 2,000 萬，這個數字包含各種坪數。單純看兩房，林森北路、新生北路一帶 1,500 萬上下找得到，中山北路二段、松江路一帶的電梯兩房多在 2,000 到 3,000 萬之間。現在實際有幾戶在賣、開價多少，在售物件月報每個月更新。
中山區的老公寓值得買嗎？
中山區公寓的屋齡中位是 49 年，單價中位 72.7 萬。買老公寓要先確認三件事：貸款成數（屋齡加年限會被銀行壓縮）、管線與防水的實際狀況、以及有沒有增建。都更或危老的期待不要算進買價裡——那是未定的事，不是現在的價值。
實價登錄查到的價格，可以直接拿來出價嗎？
可以當基準，但不能直接套。實價登錄是已經成交的價格，你看到的那一戶條件不會完全一樣——樓層、座向、屋況、有沒有車位、格局方不方正，這些加起來的價差可以到兩成。實務做法是先用同路段同型態的成交中位抓一個區間，再依那一戶的具體條件往上或往下調。
