簽完約不是結束，是開始。接下來還有三個階段要走，而你最在意的那筆錢——占總價七成的尾款——是在最後一關才會進來。
這篇把四個階段、時間、以及交屋當天要做的每一件事，一次列完。
四個階段，實務上兩到四個月
| 階段 | 做什麼 | 你收到 |
|---|---|---|
| ① 簽約 | 簽訂買賣契約、設定履約保證 | 簽約款 約 10% |
| ② 用印 | 備齊文件、用印，準備申報稅捐 | 用印款 約 10% |
| ③ 完稅 | 稅單核發、繳清土增稅與契稅 | 完稅款 約 10% |
| ④ 交屋 | 產權移轉登記完成、買方撥款、交屋 | 尾款 約 70% |
時間幾乎完全取決於買方的貸款進度。
現在銀行核貸下來就至少要兩個月；如果買方申請的是新青安，還要多一段作業時間。實務上整條線走完，通常落在兩個月到四個月之間。
買方貸款如果卡住，整條線都會往後延——而這一段完全不在你的控制範圍內。你能做的不是去擔心它，是把緩衝留出來：交屋日跟你自己的下一步之間不要排得剛剛好。換屋族尤其要注意，我在 賣房簽約要帶什麼？屋主一定要搞懂的七件事 的第四點講得比較細。
賣房子多久可以拿到錢？
這是屋主問最多的一題，直接回答：
前三筆（合計約三成）在前三個階段陸續入帳；占七成的尾款要等買方的銀行撥款。
尾款通常在交屋當天或前一兩天進入履約保證專戶，交屋完成、確認無誤之後才撥給你。
所以從簽約到收齊全部價金，實務上大約兩個月到四個月，買方跑新青安的話會落在後段。買方以現金購買時會快很多，但那是少數。
如果你在等這筆錢付下一間房子的頭期款，時間要抓寬一點。買方貸款延誤是最常見的變數，而它完全不在你的控制範圍內。不要把兩邊的日期排得剛剛好。
交屋前一週，先把這幾件事做完
- 戶籍遷出——契約通常會約定交屋前完成，別拖到最後一天
- 屋內清空——大型家具、裝潢廢料、囤積的雜物，清運要預約，臨時找車來不及
- 約定要修的項目修好——契約裡答應要修的，留單據與照片
- 管理費結清——向管委會結清並取得證明
- 貸款清償與塗銷——由代書安排，你要做的是確認進度
- 附贈設備歸位——說明書、保固卡、遙控器找出來
- 照著下面「當場要做的事」那張表，自己先走一遍——插座、開關、水壓、排水，有問題現在修還來得及
提前清償貸款可能有違約金。綁約期內清償，多數銀行會收。金額不大但不是零，簽約前打一通電話問你的貸款銀行，把數字算進去。
交屋當天：可以照著做的交屋確認清單
要帶的東西
- 身分證、印章
- 收款存摺
- 全部的鑰匙——大門、房門、信箱、車位遙控器、門禁卡、感應扣
- 水電瓦斯、管理費的最新繳費收據
- 附贈設備的說明書與保固卡
當場要做的事
買方會帶著經紀人來，一個一個按、一個一個開——插座、開關、水壓、排水，全部都會試過。下面這張表就是當天會被走過一遍的內容。
交屋前一週，自己先照這張表跑一遍。
當天才發現某個插座沒電、某個開關對不到燈，現場就會僵住——買方會開始懷疑「還有什麼沒發現的」，本來十五分鐘的交屋會變成兩小時的談判。
| 項目 | 怎麼做 |
|---|---|
| 廚房 | 瓦斯點火正常 抽油煙機開關正常 |
| 給水・排水 | 水龍頭給水正常 水壓正常 排水速度正常 免治馬桶使用正常 檢查有無滲漏水 |
| 電力・設備 | 每一個開關都對應到會亮的燈 每一個插座都有供電 洗衣機運轉正常 冷氣開關正常 電子門鎖使用正常 |
| 水表、電表、瓦斯表 | 當場抄表並拍照，度數雙方簽名確認 |
| 管理費 | 出示結清證明 |
| 附贈設備 | 照契約清單逐項確認、當場試用 家具設備清單要與契約一致 |
| 鑰匙與門禁 | 逐把交屋、數量寫進交屋單 |
| 清空 | 屋內雜物確實清除完畢 停車位沒有留下雜物 |
| 房屋現況 | 拍照存證，雙方各留一份 |
| 交屋確認書 | 雙方簽名，各執一份 |
「每一個開關、每一個插座」不是誇飾。認真的交屋就是這樣做的。老房子最常出問題的是插座沒電跟開關對不到燈——都是小錢，但當天被發現，感覺完全不一樣。
拍照這件事，兩邊都要做。交屋當天的照片是日後爭議唯一的客觀依據。牆面、地板、衛浴、廚房、陽台、每一台附贈的電器——拍下來，存好。
我帶客戶交屋一定會拍——三個月後沒有人記得清楚，照片是唯一講得明白的東西。
「交屋需要看日子嗎？」
這個問題在搜尋建議裡真實存在，但很少有文章正經回答。我的答案是：
法律上沒有任何規定，純粹是個人習慣。要看就看，不會影響任何權利義務。
但有兩件事，實務上比看日子重要得多：
一、交屋日要跟你自己的下一步對得上。搬家、戶籍遷出、下一間的付款日——這些都要排得進去。換屋的話更要留緩衝。
二、避開連續假期前後。地政事務所與銀行都不上班，一旦有環節要處理，會直接卡住好幾天。
要看日子的話，把上面兩個條件先滿足，剩下的日期裡再挑——兩件事不衝突。
交屋之後還有一件事：報稅
房子交出去了，稅還沒完。
| 你的情況 | 什麼時候報 |
|---|---|
| 105/1/1 以後取得（新制） | 完成移轉登記日次日起 30 天內 |
| 104/12/31 以前取得（舊制） | 隔年 5 月併入綜所稅 |
新制的 30 天很容易忘。交屋當天心情放鬆下來，一個月很快就過去——而且不論賺賠都要申報。
算法看 賣房子到底要繳什麼稅，或用 賣房實拿試算 直接把數字跑出來。
條款看不懂，就先別簽
斡旋單、買賣契約、交屋確認清單——這些文件最貴的地方不是寫了什麼，是沒寫什麼。屋主吃虧的案子，九成都出在漏掉的那幾行。
你手上有正在談的案子，可以直接把條款拿給我看。我會告訴你哪幾條要改、改成什麼。免費，不是我的客戶也一樣。
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你可能還想知道
交屋當天會檢查哪些東西？
會逐項打開來試。廚房看瓦斯點火與抽油煙機；給排水看水龍頭給水、水壓、排水速度、免治馬桶，以及有沒有滲漏水；電力看每一個開關是不是都對應到會亮的燈、每一個插座是不是都有供電，還有洗衣機、冷氣、電子門鎖；另外會核對家具設備清單與契約是否一致、屋內雜物是否清除完畢、停車位有沒有留下東西。建議屋主在交屋前一週自己先跑一遍，當天才發現問題會很難處理。
交屋流程怎麼走？
四個階段：簽約、用印、完稅、交屋。簽約後備齊文件用印並申報稅捐，稅單下來繳清稅款，接著辦理產權移轉登記，登記完成、買方貸款撥款後交屋房屋。實務上整條線走完通常落在兩個月到四個月之間，因為現在銀行核貸下來就至少要兩個月；如果買方申請的是新青安，還要再多一段作業時間。
賣房子多久可以拿到錢？
分四筆進來。簽約款、用印款、完稅款各約總價一成，通常在前三個階段陸續收到；占七成的尾款要等買方的銀行撥款，通常在交屋當天或前一兩天進入履約保證專戶，交屋完成後才撥給賣方。所以從簽約到收齊全部價金，實務上大約兩個月到四個月——現在銀行核貸就至少要兩個月，買方跑新青安會落在後段。買方以現金購買時會快很多，但那是少數。
交屋要帶什麼？
身分證、印章、收款存摺、全部的鑰匙與門禁設備、水電瓦斯與管理費的最新繳費收據、附贈設備的說明書與保固卡。如果房子原本有貸款，還要確認清償證明與抵押權塗銷已經完成。
交屋需要看日子嗎？
法律上沒有任何規定，看日子純粹是個人習慣，要看就看，不會影響權利義務。但有兩件事比看日子重要得多：一是交屋日要跟你自己的下一步對得上，搬家、戶籍遷出、下一間的付款日都要排得進去；二是避開連續假期前後，因為地政事務所與銀行不上班，一旦有環節要處理會卡住好幾天。
水電瓦斯跟管理費怎麼結算？
交屋當天一起抄表。水表、電表、瓦斯表的度數當場記錄並簽名確認，之後的費用由買方負擔。管理費要向管理委員會結清並取得證明，社區公共基金的處理方式依各社區規約辦理。這些數字建議拍照存證。
房屋稅、地價稅怎麼分？
實務上按持有天數比例分算，由代書計算後列在結算表上。地價稅的納稅義務基準日是每年八月三十一日，房屋稅自民國 113 年 7 月起改為按月計徵，實際分擔金額以代書的結算表為準。
屋主的戶籍一定要遷出嗎？
要。契約通常會約定賣方應於交屋前完成戶籍遷出，沒遷出會影響買方後續的權益，也可能構成違約。搬家的時候順手一起辦，不要拖到最後一天。
房子還有貸款，交屋怎麼處理？
由代書安排以買方的價金代為清償原貸款，取得銀行的清償證明後辦理抵押權塗銷，再完成產權移轉。這是標準流程，不需要你自己先湊錢還清。要注意的是提前清償可能有違約金，簽約前先打電話問你的貸款銀行。
下一步
- 賣房簽約要帶什麼？屋主一定要搞懂的七件事——簽約的七個條款，交屋會不會順利在這裡就決定了
- 斡旋金與要約書：屋主收到斡旋，簽下去之前要確認的五件事——還在斡旋階段的話，先看這篇
- 賣房子到底要繳什麼稅——交屋後的申報期限與算法
資料來源
本文流程與分擔方式取自不動產交易實務慣例，稅捐部分參考財政部與地方稅稽徵機關公告。文中的天數與比例為實務常見值，個案會因買方貸款進度、地政事務所作業與契約約定而不同。
法規會修正，個案也有差異。本文為一般性說明，不構成法律意見；實際權利義務以你手上簽署的契約條文為準，重大爭議建議諮詢律師或地政士。
