換屋族最常漏掉的一筆錢，就是重購退稅。
賣掉舊屋、在期限內買新屋自住，繳出去的稅可以要回來。但有兩件事一定要先知道：
一、這是申請制。不申請，稽徵機關不會主動退給你。
二、三種稅的算法完全不一樣。用同一套邏輯去推，一定會算錯。
三種稅，三種完全不同的邏輯
| 稅目 | 法源 | 退法 |
|---|---|---|
| 房地合一稅（新制） | 所得稅法 §14-8 | 按比例退 |
| 財產交易所得稅（舊制） | 所得稅法 §17-2 | 全有或全無 |
| 土地增值稅 | 土地稅法 §35 | 看賣屋淨得地價夠不夠 |
一、房地合一稅：按比例退
依所得稅法第 14 條之 8，按重購價額占出售價額的比率，自已繳納稅額計算退還。
| 情況 | 結果 |
|---|---|
| 新屋買得比舊屋貴 | 全額退 |
| 新屋比舊屋便宜（例如 8 成價） | 按比例退（約 8 成） |
時間規定：出售後 2 年內重購（先買後賣也適用），並於重購完成移轉登記的次日起算 5 年內提出申請。
退了之後有但書：重購後 5 年內如果改作其他用途或再行移轉，原本退還或扣抵的稅額會被追繳。退稅不是拿到就沒事。
二、舊制財產交易所得稅：全有或全無
依所得稅法第 17 條之 2，重購自用住宅的房屋價額要超過原出售價額，才能扣抵或退還。
這一條沒有比例的概念——新屋價額只要沒超過舊屋，就完全退不到。跟新制的按比例退，邏輯完全不同。
三、土地增值稅：最容易算錯的一條
依土地稅法第 35 條，看的是：
新購土地地價 > 原出售土地地價 − 已繳土地增值稅
退還「不足支付新購土地地價的數額」，最高以已納土地增值稅額為限
換句話說：賣掉土地、繳完土增稅之後手上剩的錢，如果不夠買新的土地，差額就是可以退的部分。
兩個特別容易錯的地方：
一、這裡填的是地價，不是房地總價。用房地總價去算會得到完全錯誤的結果。
二、土地出售前一年內曾供營業使用或出租者，不適用。賣之前那一年有出租過，這項退稅就沒了。
重購退稅試算 把三種算法分開做了，土地增值稅那一頁是照法條原文寫的——這一項我另外查證過，市面上有些線上工具的公式是錯的。
時間陷阱：兩個不同的 2 年
三種稅都有「2 年」的規定，但起算點與用途不一樣，很容易搞混：
- 出售與重購之間的 2 年——先賣後買、先買後賣都算，但起算點不同
- 房地合一的 5 年申請期——從重購完成移轉登記的次日起算
- 房地合一的 5 年追繳期——重購後 5 年內改用途或再移轉，會被追回
換屋的順序與時間點，會直接影響你能不能退、退多少。這件事最好在下訂之前就算清楚——簽了才發現，通常來不及。
換屋前先算，不要等簽了才問
先買後賣還是先賣後買、新屋價格抓多少才能全額退、土地地價那一條符不符合——這些在你決定出價之前就該算清楚。
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你可能還想知道
重購退稅要自己申請嗎？
要。這是申請制，不申請稽徵機關不會主動退。房地合一稅依所得稅法第 14 條之 8，可於重購自住房地完成移轉登記的次日起算 5 年內申請退還。
先買後賣可以嗎？
可以。所得稅法第 14 條之 8 規範的是出售與重購之間 2 年內，先買後賣或先賣後買都適用，但兩者的起算點不同，時間計算要特別確認。
房地合一稅的重購退稅怎麼算？
按重購價額占出售價額的比率，自已繳納稅額計算退還。所以新屋買得比舊屋貴，可以全額退；買得比較便宜，就按比例退一部分。
舊制的重購退稅呢？
依所得稅法第 17 條之 2，重購自用住宅的房屋價額要超過原出售價額，才能扣抵或退還。這是全有或全無——沒超過就完全退不到，跟新制的按比例退不同。
土地增值稅的重購退稅怎麼算？
依土地稅法第 35 條，看新購土地地價有沒有超過「原出售土地地價扣除已繳土地增值稅後的餘額」，退還的是不足支付新購土地地價的數額，最高以已納土地增值稅額為限。要注意的是這裡填的是地價，不是房地總價。
退了稅之後有什麼限制？
有。房地合一稅的部分，重購後 5 年內如果改作其他用途或再行移轉，原本退還或扣抵的稅額會被追繳。所以退稅不是拿到就沒事，後續 5 年的使用方式要留意。
什麼情況不能申請土地增值稅重購退稅？
土地出售前一年內曾供營業使用或出租者，不適用。這一條很容易被忽略——賣之前那一年有出租過，這項退稅就沒了。
資料來源
本文稅率與計算方式取自財政部與全國法規資料庫官方資料。稅法會修正，個案也有差異。本文為一般性說明，不構成稅務意見；實際申報請以國稅局或地方稅稽徵機關核定為準，重大金額建議諮詢會計師或稅務代理人。
