土地增值稅：自用住宅優惠稅率你符合嗎？一生一次與一生一屋的差別

賣房子的稅裡面，土地增值稅有個特別的地方：不管你是新制還是舊制，都要繳。

而且它是最容易被忽略、但省下來的金額往往六位數起跳的一項——因為一般稅率跟自用優惠稅率的差距實在太大。

先看差距有多大

最高級距 40% 對上自用的 10%，差四倍。持有三十年的老房子，土地漲價幅度通常很可觀，這一項算下來的金額經常比很多人想的高。

一生一次 vs 一生一屋

自用住宅優惠稅率有兩種，很多人以為是同一件事。

一生一次

顧名思義，每個人一輩子可以用一次。面積上限是都市土地 3 公畝、非都市土地 7 公畝。

一生一屋

用過一生一次之後，符合更嚴格的條件者，還可以再適用。條件包括：

• 出售時，本人或配偶、未成年子女設有戶籍，且持有並居住連續滿 6 年
• 出售前 1 年內沒有出租或供營業使用
• 本人與配偶及未成年子女在國內只有這一戶自用住宅

什麼時候繳？誰負責？

在辦理所有權移轉登記前就要繳清。沒繳清無法過戶。

實務上由承辦的地政士（代書）在申報移轉時一併處理，繳款書會在過戶流程中出現。負擔方由賣方——這是實務慣例，法律上也是原則由原所有權人負擔。

「土地增值稅要問誰？」

這是搜尋資料裡真實出現的問題，值得正經回答一次。

土地增值稅是地方稅，由土地所在地的地方稅稽徵機關管轄。台北市是台北市稅捐稽徵處（不是國稅局——國稅局管的是所得稅那一塊，兩者不同）。

要確認自己適不適用自用住宅優惠稅率，有三個管道：

• 直接向地方稅稽徵機關查詢
• 請承辦的地政士協助試算
• 或者，把狀況跟我說，我先幫你看要注意哪些點

賣掉之後要換屋？記得申請重購退稅

出售後 2 年內重購土地，符合條件者可以申請退還已繳的土地增值稅。

但這一條的算法跟房地合一稅、舊制所得稅完全不一樣，而且是實務上最容易算錯的一項：

重購退稅試算 把三種稅的算法分開做了，土地增值稅那一頁是照法條原文寫的。

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土地增值稅怎麼算？

課的是土地公告現值的漲價部分，不是房地成交價。一般用地按漲價倍數累進課徵 20%、30%、40%；符合自用住宅用地條件者，統一按 10% 課徵。實際稅額由地方稅稽徵機關核定。

一生一次跟一生一屋差在哪？

一生一次是每個人一輩子可以用一次，面積上限為都市土地 3 公畝或非都市土地 7 公畝。一生一屋是用過一生一次之後，符合更嚴格條件者還可以再用：出售時本人或配偶、未成年子女要設籍且持有並居住連續滿 6 年，且出售前 1 年內無出租或供營業使用，本人與配偶及未成年子女在國內只能有這一戶自用住宅。

土地增值稅什麼時候繳？

在辦理所有權移轉登記前就要繳清。實務上由代書在申報移轉時一併處理，繳款書會在過戶流程中出現，沒繳清無法完成過戶。

土地增值稅要問誰？

土地增值稅是地方稅，由土地所在地的地方稅稽徵機關管轄。台北市是台北市稅捐稽徵處。要確認自己適不適用自用住宅優惠稅率，可以直接向稽徵機關查詢，或請承辦的地政士協助試算。

土地增值稅可以分期嗎？

稅捐稽徵法設有延期或分期繳納機制，因天災事變或經濟困難者可向稽徵機關申請，由稽徵機關個案審核。但要注意土地增值稅必須繳清才能完成過戶，時程上會影響交屋。

賣掉之後買新房子，土地增值稅可以退嗎？

可以，這是土地稅法第 35 條的重購退稅。條件是出售後 2 年內重購，而且新購土地地價要超過「原出售土地地價扣除已繳土地增值稅後的餘額」。另外要注意：土地出售前一年內曾供營業使用或出租者，不適用。

資料來源

本文稅率與計算方式取自財政部與全國法規資料庫官方資料。稅法會修正，個案也有差異。本文為一般性說明，不構成稅務意見；實際申報請以國稅局或地方稅稽徵機關核定為準，重大金額建議諮詢會計師或稅務代理人。