上一篇 賣房子到底要繳什麼稅 講的是「你屬於哪一種稅制」。這一篇專講新制：房地合一稅到底怎麼算出來的。
順便回答三個很少人寫、但屋主真的會問的問題：申報要帶什麼、能不能分期、房子出租過會怎樣。
先破除一個誤解：課的不是成交價
很多屋主一聽到「持有 2 年內稅率 45%」，直覺是「賣 2,000 萬要被拿走 900 萬」。不是這樣。
課的是獲利，不是成交價。公式是：
成交價額 − 取得成本 − 相關費用 − 土地漲價總數額
＝ 課稅所得
算出來是負的（賠錢賣），就沒有交易所得，不課稅——但還是要申報。
四個項目，逐一拆解
一、成交價額
實際成交的金額。這一項最單純，就是契約上的價格。
二、取得成本
當初買進的價格，加上取得時支付的必要費用：契稅、印花稅、代書費、規費、當時的仲介費。
裝修費用要看情況。能增加房屋價值或效能，而且非兩年內所能耗竭的資本支出（例如格局變更、管線全換），可以計入成本；一般的修繕、粉刷、更換家電不行。單據與工程合約要留著。
三、相關費用
這次出售所支付的：仲介服務費、代書費、印花稅、必要的清潔搬運費、廣告費。
單據丟了：得按成交價 3% 推計，上限 30 萬
但實務上這個推計幾乎都不划算。舉例：
不是只有「單據丟了」才用得到推計。規定寫的是「未提示費用之證明文件，或所提示之費用證明金額未達成交價額百分之三」都可以按 3% 計算——所以單據留著但金額不高，一樣可以改用推計，哪個大用哪個。差別在總價：
| 總價 2,000 萬 | 總價 800 萬 | |
|---|---|---|
| 推計（成交價 3%，上限 30 萬） | 30 萬 （3% 是 60 萬，卡上限） | 24 萬 （未達上限） |
| 實際單據 | 80 萬 以上 （仲介費 4% 就 80 萬） | 假設只有 15 萬 |
| 哪個划算 | 列舉，多扣 50 萬 | 推計，多扣 9 萬 |
| 以 35% 稅率換算 | 少繳 17.5 萬的稅 | 少繳 3.15 萬的稅 |
單據就是錢。從決定要賣的那一刻起，每一張收據都收好。
四、土地漲價總數額
這一項是避免重複課稅——土地漲價的部分已經課過土地增值稅了，不應該再課一次所得稅，所以要從課稅所得裡扣掉。
數字在土地增值稅繳款書上找得到。不知道就先填 0，算出來的稅會偏高，屬於保守估計。
稅率：看持有期間
| 持有期間 | 稅率 |
|---|---|
| 2 年以內 | 45% |
| 逾 2 年，未逾 5 年 | 35% |
| 逾 5 年，未逾 10 年 | 20% |
| 逾 10 年 | 15% |
| 符合自住優惠 | 400 萬以內免稅，超過部分 10% |
| 非自願性因素（持有 5 年以下） | 20% |
持有期間從取得日算到出售日。差一個月跨過門檻，稅率就差一級——賣房實拿試算 會直接告訴你離下一個門檻還有多久、以及等過去可以少繳多少。
三個很少人問，但很關鍵的問題
申報要帶什麼？
核心是三類文件：
- 這次的交易——買賣契約、成交價證明
- 當初的取得——買賣契約、契稅／印花稅／代書費／規費收據
- 這次的費用——仲介服務費收據、代書費、清潔搬運費單據
另外還要土地增值稅繳款書，那是認列土地漲價總數額的依據。
如果是繼承或受贈取得，取得成本的認定方式不同（用取得時的房屋評定現值與公告土地現值），要另外準備繼承或贈與的相關文件。
可以分期繳嗎？
稅捐稽徵法設有延期或分期繳納的機制。納稅義務人如因天災、事變或不可抗力，或確有經濟上的困難不能一次繳清，可以在繳納期間內向稽徵機關提出申請。
但這是個案審核，不是申請就一定過，分期的期數也由稽徵機關認定。實務上的建議是：收到繳款書後儘早提出，不要拖到逾期——逾期會加徵滯納金，而且會影響核准的意願。
房子出租過會怎樣？
直接影響自住優惠。三個條件裡的第二條寫得很明白：交易前 6 年內沒有出租、供營業或供執行業務使用。
這是實務上最多人踩到的一條。「設籍滿 6 年」大家都會顧，但中間有一兩年把房子租出去，優惠就沒了——而 400 萬免稅額加上 10% 的優惠稅率，差距通常是六位數起跳。
如果你的房子曾經出租過，賣之前務必先把時間軸拉出來確認。
申報期限：30 天，不論盈虧
完成所有權移轉登記日的次日起 30 日內申報。這一點跟舊制差很多——舊制是隔年 5 月併入綜所稅，新制是交易後立刻要處理。
賠錢賣一樣要申報。沒有所得不用繳稅，但沒申報會有罰則。
把你的數字算出來
上面是規則，你的實際稅額要看取得成本、費用能列多少、適不適用自住優惠。把資料給我，我幫你算清楚，也會告訴你「現在賣」跟「等過門檻」差多少。
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你可能還想知道
房地合一稅的課稅所得怎麼算？
課稅所得 = 成交價額 − 取得成本 − 相關費用 − 土地漲價總數額。算出來的金額再乘以持有期間對應的稅率。如果算出來是負的（賠錢賣），就沒有交易所得，不課稅。
申報要帶什麼文件？
核心是三類：一、這次的買賣契約與成交價證明；二、當初取得的買賣契約與相關單據（契稅、印花稅、代書費、規費收據）；三、這次出售的費用單據（仲介服務費收據、代書費、必要的清潔搬運費）。另外還要土地增值稅繳款書，用來認列土地漲價總數額。
房地合一稅可以分期繳嗎？
稅捐稽徵法有延期或分期繳納的機制，納稅義務人如因天災、事變或不可抗力，或有經濟困難不能一次繳清，可以在繳納期間內向稽徵機關申請。是否核准與分期期數由稽徵機關個案認定，不是申請就一定過。建議在收到繳款書後儘早提出，不要等到逾期。
房子出租過，還能用自住優惠嗎？
不能。自住優惠要求交易前 6 年內沒有出租、供營業或供執行業務使用。中間出租過一段時間，這項優惠就不適用了。這是實務上最多人踩到的一條。
賠錢賣還要申報嗎？
要。房地合一稅是不論盈虧都必須申報，在完成所有權移轉登記日的次日起 30 日內辦理。沒有所得不用繳稅，但沒申報會有罰則。
費用單據不見了怎麼辦？
未提示費用證明，或提示的金額未達成交價額 3%，稽徵機關都可以按成交價額 3% 計算，上限 30 萬元——哪個大用哪個。以總價 2,000 萬來說，仲介費 4% 就 80 萬，遠超過 30 萬上限，能找回單據一定比較划算；但如果是總價 800 萬、實際單據只有 15 萬，3% 推計是 24 萬反而比較高，這時候用推計多扣 9 萬。
資料來源
本文稅率與計算方式取自財政部與全國法規資料庫官方資料。費用推計的規定見財政部「房地合一課徵所得稅申報作業要點」第 15 點第 3 項（115 年 4 月 21 日修正生效）：未提示費用之證明文件，或所提示之費用證明金額未達成交價額百分之三者，稽徵機關得按成交價額百分之三計算其費用，並以新臺幣三十萬元為限。稅法會修正，個案也有差異。本文為一般性說明，不構成稅務意見；實際申報請以國稅局或地方稅稽徵機關核定為準，重大金額建議諮詢會計師或稅務代理人。
