賣房子到底要繳什麼稅？新制舊制一次講清楚（附試算工具）

「賣房子到底要繳什麼稅？」這是屋主問我最多的一題，而且幾乎每個人問的時候，心裡都已經在擔心「會不會被課掉一大半」。

先講結論：這一題沒有單一答案，因為它取決於你什麼時候買的。民國 105 年 1 月 1 日是分水嶺，這一天前後買的房子，適用的稅制完全不同——不是稅率不同而已，是連「課什麼、怎麼算、什麼時候報」都不一樣。

這篇一次講完。看完你會知道自己屬於哪一種、大概要繳多少、以及有沒有可以合法省下來的部分。

第一步：先確認你是新制還是舊制

不用先看稅率，先翻出你的權狀或當初的買賣契約，找到取得日期。

【新制】房地合一稅：持有越久，稅率越低

稅率看持有期間

課稅所得怎麼算

不是拿成交價去乘稅率，而是先算出「你到底賺了多少」：

四個項目分別是：

• 成交價額——實際成交的金額
• 取得成本——當初買進的價格，加上當時付的契稅、印花稅、代書費、規費等
• 相關費用——這次賣房付的仲介服務費、代書費、印花稅、必要的清潔搬運費
• 土地漲價總數額——已經課過土地增值稅的部分，避免重複課稅（不知道就先填 0，算出來的稅會偏高，屬於保守估計）

單據丟了、或費用不高，都還有辦法

未提示費用的證明文件，或提示的金額未達成交價額 3%，稽徵機關都可以按成交價額的 3% 計算，上限 30 萬元——哪個大用哪個。

差別在總價。總價 2,000 萬：3% 是 60 萬但卡在 30 萬上限，而光是服務費 4% 就 80 萬，能列舉單據一定比較划算。總價 800 萬：3% 是 24 萬、還沒到上限，如果實際單據只有 15 萬，改用推計反而多扣 9 萬——用 35% 稅率算，少繳 3 萬多的稅。

所以買賣契約、仲介費收據、代書費收據還是要收好：單據齊全你才有得選，沒單據就只剩推計一條路。

自住優惠：三個條件缺一不可

這是新制裡最重要的一項優惠：課稅所得 400 萬元以內免稅，超過的部分只課 10%。但條件很嚴：

1. 本人或配偶、未成年子女已在該房屋辦竣戶籍登記並實際居住連續滿 6 年
2. 交易前 6 年內沒有出租、供營業或執行業務使用
3. 本人與配偶及未成年子女於交易前 6 年內未曾適用過這項優惠

非自願性因素：持有 5 年以下可按 20%

因為特定的非自願原因而必須賣房，即使持有未滿 5 年，也可以按 20% 課徵。財政部列舉了七種情形，其中比較常見的是：

• 調職、非自願離職或職業災害終止勞動契約，必須離開原工作地
• 無力清償債務（含欠稅），房地遭強制執行移轉
• 本人或近親罹患重大疾病、重大意外傷害，須出售房地負擔醫藥費
• 繼承房地時一併繼承了未償還的抵押貸款，無力償還而必須出售

最後一項跟繼承有關，實務上不少見。如果你的情況接近，值得認真確認——這是 35% 降到 20% 的差別。

【舊制】財產交易所得稅：算法完全是另一套

105 年以前取得的房地走舊制。跟新制有三個關鍵差異：

「併入綜所稅」這件事影響很大。你原本的所得級距如果是 20%，賣房的所得加進去之後可能跳到 30% 或 40%——而且是整年度的所得都受影響，不只是賣房那一筆。

核實認定 vs 標準認定，可以擇優適用

兩種你可以擇優適用，但要先都算過才知道哪個划算。持有三十年的老公寓，當初買價可能只有現在的幾分之一，核實認定算出來的獲利很高——這種情況標準認定往往反而有利。

舊制財產交易所得稅試算 可以把兩種算法一次跑出來比較，臺北市各行政區的設算百分比已經套進去了。

兩制都要繳的：土地增值稅

不管新制舊制，土地部分的漲價都要課土地增值稅，而且是在辦理過戶前就要繳清。

自用住宅優惠稅率分成「一生一次」與「一生一屋」兩種，條件與可用次數不同。這一項是實務上最容易被忽略、但省下來的金額往往六位數起跳的優惠。條件怎麼算、兩種差在哪、以及這個稅該去哪個機關問（不是國稅局），寫在 土地增值稅：自用住宅優惠稅率你符合嗎？一生一次與一生一屋的差別。

如果你賣掉之後還要換屋，另外還有 重購退稅 可以申請——房地合一稅、舊制所得稅、土地增值稅三種的算法完全不一樣，而且都有時間限制。兩年怎麼算、哪些情況會被整筆追回，看 換屋想省稅？重購退稅的三種算法與時間陷阱。

誰付什麼？實務上的分擔慣例

這是慣例，不是法律規定。契約裡可以另外約定，所以簽約前請經紀人把稅費負擔那幾條逐項確認一次。

不用繳的：二代健保補充保費

這一題很多人搞混，直接講清楚：賣房子的所得不用繳二代健保補充保費。

補充保費的扣費項目是高額獎金、兼職所得、執行業務收入、股利、利息與租金——售屋所得不在其中。

會混淆是因為「把房子租出去」的租金收入確實要繳。那是另一件事，跟賣房無關。如果你是房東想搞清楚租金那一塊，可以看 租金扣繳與二代健保試算。

三個最多人算錯的地方

一、以為成交價越高稅越多，所以想壓低契約價

課的是獲利不是成交價。壓低契約價不會讓你少繳稅——因為買方將來賣的時候，取得成本也跟著變低，等於把稅推給下一手，而且這件事本身有法律風險。不要做。

二、忘記把費用列進去

仲介費、代書費、印花稅、規費、必要的清潔搬運費都可以扣。以總價 2,000 萬、仲介費 4% 計算，光這一筆就 80 萬。單據不留只能按 3% 推計、上限 30 萬，中間差 50 萬——用 35% 稅率算，等於多繳 17.5 萬的稅。

三、自住優惠只顧到「設籍滿 6 年」

前面提過但值得再說一次：設籍滿 6 年只是三個條件之一。中間出租過、或者 6 年內已經用過一次優惠，都不能適用。

你可能還想知道

賣房子到底要繳哪些稅？

看你什麼時候買的。民國 105 年 1 月 1 日以後取得的房地走新制，繳「房地合一稅」；105 年以前取得的走舊制，房屋部分的獲利併入當年度綜合所得稅。兩種情況都要另外繳土地增值稅。印花稅與契稅則依實務慣例由買方負擔。

房地合一稅怎麼算？

課稅所得 =（成交價額 − 取得成本 − 相關費用 − 土地漲價總數額），再乘以持有期間對應的稅率。持有 2 年以內 45%、逾 2 年未逾 5 年 35%、逾 5 年未逾 10 年 20%、逾 10 年 15%。符合自住條件者，課稅所得在 400 萬元以內免稅，超過部分按 10% 課徵。

自住優惠的條件是什麼？

三個條件要同時符合：本人或配偶、未成年子女已在該房屋設籍並實際居住連續滿 6 年；交易前 6 年內沒有出租、供營業或執行業務使用；本人與配偶及未成年子女在交易前 6 年內沒有用過這項優惠。三個少一個就不能適用。

105 年以前買的房子怎麼課稅？

走舊制財產交易所得稅。三個關鍵差異：只有「房屋」部分課所得稅，土地部分課土地增值稅；不是分開計稅，而是併入你當年度的綜合所得總額，按你自己的稅率級距課；申報時間是隔年 5 月報綜所稅時，不是 30 天內。

賣房子要繳二代健保補充保費嗎？

不用。補充保費的扣費項目是高額獎金、兼職所得、執行業務收入、股利、利息與租金，售屋所得不在其中。會混淆是因為「把房子租出去」的租金收入要繳，那是另一件事。

費用單據都丟了怎麼辦？

新制下，未提示費用證明，或提示的金額未達成交價額 3%，都可以按成交價額 3% 計算，上限 30 萬元——哪個大用哪個。總價 2,000 萬的案子，服務費 4% 就 80 萬遠超過上限，能列舉一定比較划算；但總價 800 萬、實際單據只有 15 萬的話，3% 推計的 24 萬反而較高，改用推計多扣 9 萬。買賣契約、仲介費收據、代書費、印花稅、規費、必要的清潔搬運費都要留著——單據齊全你才有得選。

賣房子多久要申報？

新制是完成所有權移轉登記日的次日起 30 日內申報，不管有沒有所得都要申報。舊制是隔年 5 月併入綜所稅申報。土地增值稅則是在辦理過戶前就要繳清。

延伸閱讀

這一篇是總覽，把四種稅擺在一起看。下面是各稅別的完整版，每一篇都附試算：

• 房地合一稅怎麼算？公式、要帶什麼、可不可以分期——105 年以後買的看這篇
• 105 年前買的房子怎麼課稅？核實認定與標準認定，哪個划算——中山、大同的老公寓屋主看這篇
• 土地增值稅：自用住宅優惠稅率你符合嗎？一生一次與一生一屋的差別——不管新制舊制都要繳的那一筆
• 換屋想省稅？重購退稅的三種算法與時間陷阱——賣掉之後還要再買的看這篇

資料來源

本文的稅率與計算方式取自財政部官方資料，包括稅務入口網「個人房屋土地交易所得稅所適用稅率為何」、「什麼是自住房地優惠稅率」，以及房地合一稅制設計說明。舊制設算百分比取自財政部「訂定 114 年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」。費用推計的規定見財政部「房地合一課徵所得稅申報作業要點」第 15 點第 3 項（115 年 4 月 21 日修正生效）：未提示費用之證明文件，或所提示之費用證明金額未達成交價額百分之三者，稽徵機關得按成交價額百分之三計算其費用，並以新臺幣三十萬元為限。

稅法會修正，個案也有差異。本文為一般性說明，不構成稅務意見；實際申報請以國稅局核定為準，重大金額建議諮詢會計師或稅務代理人。