賣房仲介費多少？6% 法定上限與議價前該想清楚的事

「服務費要收多少？」這是屋主在簽委託之前最常問的一題。

先把法規講清楚，再講實務，最後回答那個大家真正想問的：可以議價嗎？

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法定上限：買賣雙方合計 6%

依內政部訂定的不動產仲介經紀業報酬計收標準規定，經紀業或經紀人員向買賣雙方收取的報酬總額合計，不得超過該不動產實際成交價金的 6%。

實務上的分配是賣方不超過 4%、買方不超過 2%。

法規寫得很清楚：該報酬標準為收費之最高上限，並非主管機關規定之固定收費比率，經紀業仍應本於自由市場公平競爭原則個別訂定明確的收費標準。

換句話說，各家的費率本來就可以不一樣，也本來就可以談。

另外法規也要求：報酬標準與買賣雙方的比率，應記載於不動產委託銷售契約書與要約書上，讓雙方事先充分了解。所以這個數字不該是成交之後才知道的事。

要知道扣完這些之後你實際入袋多少，用賣房實拿試算直接把數字跑出來；稅的部分看賣房子到底要繳什麼稅。

法規沒有禁止議價，各家費率本來就不同。所以答案是「可以」。

但真正該問的不是「能不能少」，是「少了之後換到什麼」。

用 2,000 萬的案子算：服務報酬從 4% 議到 3.5%，你省下 10 萬。

但如果因此少了廣告預算、少了帶看次數、經紀人把力氣放到別的案子上，最後成交價低了 50 萬——那 10 萬完全不夠補。

這四件事直接影響你的成交價，而服務報酬只影響成本。同樣的談判力氣，花在前面四項的報酬率高得多。

有些屋主會說「我實拿 1,800 萬就好，剩下你們去談」。這種定價方式表面簡便，實務上很容易生爭議。

因為稅費、服務報酬、分算金額都會浮動，「實拿多少」到最後很難對得起來。比較穩妥的做法是明確訂定總價，然後用賣房實拿試算反推你的實拿數字。

服務報酬只是其中一項。真正決定你入袋多少的，是成交價、稅、以及各項費用加起來的結果。

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依內政部訂定的不動產仲介經紀業報酬計收標準規定，經紀業或經紀人員向買賣雙方收取的報酬總額合計，不得超過該不動產實際成交價金的百分之六。實務上的分配方式是賣方不超過 4%、買方不超過 2%。以成交價 2,000 萬計算，賣方這一側的服務報酬上限就是 80 萬。

不是。6% 是收費的最高上限，不是主管機關規定的固定收費比率。法規明定經紀業仍應本於自由市場公平競爭原則個別訂定明確的收費標準，不得有聯合壟斷、欺罔或顯失公平的行為。所以各家的費率本來就可以不一樣。

依委託銷售契約的約定，實務上多在買賣契約成立後分期給付，或於交屋時結清。重點是這個數額與計算方式必須事先記載在委託銷售契約書與要約書上，讓買賣雙方都事先充分了解，不能等到成交才談。

土地增值稅、房地合一稅或舊制財產交易所得稅（這兩項是賣方的稅）、代書費中屬於抵押權塗銷與簽約的部分，以及房屋稅、地價稅按持有天數分算的部分。契稅、印花稅、登記規費依實務慣例由買方負擔。

可以，法規也沒有禁止。但議價之前建議先想清楚一件事：你打算用降下來的服務報酬換什麼。如果因此少了廣告預算、少了帶看次數，最後成交價低了，省下來的服務報酬可能還不夠補。與其議費率，不如把同樣的談判力氣花在委託期限、廣告投放方式、回報頻率、以及沒賣掉怎麼調整這幾件事上。

是不用付服務報酬，但要自己承擔定價、帶看、議價、產權調查、契約與金流安全這幾件事的成本與風險。省下來的錢有沒有大於承擔的風險，要看物件狀況與你自己的時間，不是每個人都划算。

服務報酬上限與相關規範取自內政部「不動產仲介經紀業報酬計收標準規定」，以及不動產經紀業管理條例相關規定；稅費部分取自財政部與全國法規資料庫。文中標明「實務上」的部分為市場慣例，不是法律規定。

各業者費率本來就可以不同。本文為一般性說明，實際收費以你簽署的委託銷售契約書記載為準。