重購退稅試算 - 買房好朋友

重購退稅試算：換屋自住，繳出去的稅能拿回多少

賣了舊屋、兩年內買新屋自住，賣屋時繳的稅可以申請退還。這是換屋族最容易漏掉的一筆錢——金額動輒幾十萬，但因為是申請制，你不提，國稅局不會主動退給你。

而且不只一種稅可以退。賣一間房通常同時涉及所得稅與土地增值稅，兩邊都能申請，三種算法卻完全不一樣。工具裡三個分頁建議都算一次。

依所得稅法第 14 條之 8，按「重購價額占出售價額之比率」退還。小換大是全額退；大換小則按比例——賣 2,000 萬、買 1,200 萬，比率 60%，已繳的稅退六成。

很多人以為換小間就完全不能退，直接放棄申請。這是新制跟舊制最大的差別，值得先確認你的房子適用哪一制。

105 年 1 月 1 日前取得的房子走舊制，依所得稅法第 17 條之 2，法條寫的是「其價額超過原出售價額者」——必須小換大才退，而且是全額扣抵或退還。

沒有按比例這回事。等價換屋不算「超過」，一樣不退。所以規劃換屋時，這條線要在下訂之前就先算過。

這一條最常被算錯，連網路上的試算工具都有錯的。土地稅法第 35 條的條件不是「新地價比舊地價高」，而是：

其新購土地地價超過原出售土地地價，扣除繳納土地增值稅後之餘額者，得向主管稽徵機關申請就其已納土地增值稅額內，退還其不足支付新購土地地價之數額。

斷句的關鍵在「原出售土地地價，扣除繳納土地增值稅後之餘額」是一整塊——也就是你賣完地、繳完稅之後，手上真正剩下的錢。只要新購地價超過這個餘額，差額就退（上限是已繳的土增稅）。

舉例：賣地 1,000 萬、已繳土增稅 80 萬，手上剩 920 萬；買新地 950 萬，不足支付的 30 萬就可以退。即使新地比舊地便宜，照樣退得到。

如果你在別的地方算出「不符退稅條件」，很可能是那個工具用了「新地價必須大於舊地價」的錯誤判斷。這中間的差距就是實實在在的幾十萬。

從完成移轉登記之日起算 2 年內。先買後賣也適用——先買了新屋，2 年內把舊屋賣掉，一樣可以主張。所以換屋的順序不是問題，時間差才是。

本人、配偶或未成年子女要在新屋辦妥戶籍登記，而且要實際居住。只設籍不住是不行的，國稅局會查用水用電紀錄。新屋也不能出租、供營業或執行業務使用。

三種稅都有「閉鎖期」，違反會被追繳原本退還的稅款：

先賣後買還是先買後賣，兩年的起算點不同；新舊屋的價差多少，退稅金額就差多少；走新制還是舊制，判斷邏輯完全相反。這些都要在下訂之前算，簽了約才發現，通常已經來不及調整。

要先知道舊屋能賣多少，用免費估價；要知道扣完稅費實拿多少，用賣房實拿試算；105 年前買的房子算稅，用舊制財產交易所得稅試算。

整個換屋的稅務怎麼安排比較好，可以直接問我：加 LINE。

本頁依據所得稅法第 14 條之 8、第 17 條之 2 與土地稅法第 35 條。試算為可退上限，實際核定以國稅局為準。