買房賣房全流程｜每一步要花多久、要注意什麼

買賣房子的流程其實不複雜，但每一步都有幾個「沒人提醒就會踩到」的地方。這一頁把賣房六步、買房六步一次講完，包含每一步大概要花多久、要準備什麼、以及最常見的地雷。

賣房全流程：六步，通常 3～7 個月

先弄清楚兩個數字：市場行情在哪、你自己的底價是多少。行情看實價登錄的實際成交，不要看 591 上的開價——開價普遍高於成交一成以上，拿開價當行情會讓你掛一個賣不掉的價格。

工具：免費估價先算你的成交價區間，再用賣房實拿試算算扣掉仲介費和稅之後實際入袋多少——特別注意「現在賣 vs 再等」的比較，差幾個月稅率可能差一級。

常見地雷：把「心裡想賣的價格」當成「市場願意出的價格」。兩者的差距，就是你的房子在市場上晾著的時間。

委託分兩種：一般約可以同時給多家仲介賣，專任約只給一家。多數人直覺選一般約，但實務上多家同賣常變成「大家都掛著、沒人投資源」——仲介不會為一個隨時可能被別人成交的案子花廣告錢。

重點不是選哪種約，而是簽之前問清楚對方要投入什麼：會不會花錢投廣告？多久回報一次帶看狀況？有沒有現成的買方名單？把承諾寫進委託內容。

帶看前把屋況整理好：燈全開、雜物收掉、有異味處理掉——照片跟第一印象直接決定買方要不要出價。

這個階段要盯一個指標：帶看數跟斡旋數的比例。一直有人看但沒人出價，通常是價格問題；連帶看都少，是曝光問題。兩種問題的解法完全不同，搞錯方向會白忙幾個月。

買方有意願時會下斡旋金（或簽要約書）。這時候的關鍵是判斷：這個價格該不該見面談？該守住哪條線？你在第 1 步設好的底價，這時候就是你的護欄——沒有底價的屋主，最容易在見面談的氣氛裡做出後悔的決定。

價格談定後簽買賣契約，接著用印、報稅、完稅。賣方這邊最重要的一件事：房地合一稅要在所有權移轉登記日的次日起 30 天內申報，逾期會罰。持有滿 6 年的自住優惠、非自願因素等減稅條件，都是在這一步申報時主張的。

尾款結清、水電瓦斯管理費結算過戶、鑰匙點交。到這裡才算真的賣完。

這一步的細節——交屋要帶什麼、當天照著做的點交清單、尾款什麼時候進來——另外寫在一篇。

預算不是「銀行肯借多少」，是「月付壓在收入三成內能買多少」。用房貸試算反推你的總價上限，記得另外留總價 5～10% 給稅費、裝潢、家具家電——用上限當預算的人，交屋後會住在空房子裡。

條件寫下來：區域、總價、幾房、電梯與否、屋齡上限。看房時白天晚上各看一次，注意漏水痕跡、壁癌、格局是否方正、周邊嫌惡設施。看越多間，你對「合理」的感覺越準。詳細的檢查項目與順序，看這篇：看房注意事項完整清單——地段、環境、屋況、價格四層逐項檢核，屋況用「風火水電光天地牆柱窗」十個面向走一遍。

出價前先查同社區、同型態的實價登錄成交——不是看開價殺幾成，是看成交價出多少。下斡旋金前搞清楚它的效力：屋主一承諾價格，斡旋金就轉成定金，反悔是要賠的。

付款通常分四期：簽約款（約 10%）、備證款、完稅款、尾款（貸款撥付）。每一期的付款條件都要看清楚——尾款是綁著貸款核撥的，貸款成數不如預期或撥款延遲，都會直接影響交屋時間，這是簽約當下最該確認的一件事。

銀行估價、核貸、對保。注意：銀行估的是他們的價，不是你的成交價——老屋、小坪數、特殊產權可能被砍成數，差額要現金補。買方這邊要繳契稅（房屋評定現值 6%）與印花稅。

交屋前驗屋：水電、門窗、漏水、約定留下的設備。有問題在交屋前提出處理，交屋後才發現就難處理了。

流程看懂是一回事，每一步的判斷是另一回事——價格開多少、斡旋收不收、見面談守哪條線，這些沒有標準答案，要看你的房子跟你的狀況。

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