賣掉之後，你實際拿到多少？

很多屋主談價格談得很仔細，卻是簽約之後才發現：成交價跟自己拿到的錢，中間差了一大截。仲介服務費、房地合一稅、代書規費，這些加起來動輒佔成交價一成以上。

這個工具幫你在決定賣之前就算清楚。填成交價、當初買入價、買入年份，馬上看到扣完所有費用之後的淨得金額。

賣房要付的四筆錢

仲介服務費——唯一能談的一筆

依不動產經紀業管理條例，買賣雙方合計不得超過成交價 6%，賣方端實務上多為 4%。這是四筆裡唯一可以議的，但別只比費率——要看對方實際投入什麼。願意花錢投廣告、有現成買方名單的，跟只是把物件掛上網等運氣的，收一樣的錢但結果差很多。

房地合一稅——通常最大的一筆

看你持有幾年：2 年以內 45%、逾 2 年未逾 5 年 35%、逾 5 年未逾 10 年 20%、逾 10 年 15%。課稅基礎是「成交價 − 取得成本 − 相關費用 − 土地漲價總數額」，也就是只針對賺到的部分課稅，不是對成交金額課稅。

兩個可能大幅降稅的例外：自住優惠（設籍並居住連續滿 6 年、前 6 年無出租營業、6 年內限用一次）有 400 萬免稅額、超過部分只課 10%；非自願性因素（調職、非自願離職、重病須負擔醫藥費等 7 種法定情形）持有 5 年以下可按 20% 課徵。工具裡都可以勾選試算。

土地增值稅——工具算不出來的那一筆

依土地公告現值的漲幅累進課徵，稅率 20%／30%／40%。這筆需要你的地號、歷年公告現值與物價指數才算得出來，線上工具給不了準確數字，所以上面的試算刻意沒有包含它。實際要賣的時候，地政士會幫你調資料試算。

代書費與規費

賣方端主要是抵押權塗銷登記與相關文件製作，金額不大，通常幾千元。

常見問題

我 2016 年以前買的房子怎麼算？

民國 105 年（2016 年）1 月 1 日前取得的房地適用「舊制」財產交易所得稅，併入你的綜合所得課稅，算法跟房地合一完全不同——而且通常稅負低很多。舊制要看你的所得級距、房屋評定現值與土地公告現值，每個人都不一樣，線上算不準。工具偵測到是舊制會直接告訴你，不會硬給一個錯的數字。這種情況直接找我，我幫你實際算。

沒有當初的單據怎麼辦？

相關費用未能提示證明文件者，得按成交價額 3% 計算，並以 30 萬元為限。但實務上光是仲介費就常常超過 30 萬，所以留著單據列舉通常划算得多——買賣契約、仲介費收據、代書費收據、裝潢工程發票都要留。

這個數字可以拿去報稅嗎？

不行，這是試算不是報稅依據。稅率與公式依財政部現行規定，但實際應納稅額由國稅局核定，而且沒有計入土地增值稅。把它當成決策前的評估工具——先知道大概要付多少，再決定要不要賣、什麼時候賣。

先知道能賣多少，再算實拿多少

還不確定你的房子能賣多少？我另外做了一個免費估價工具，用內政部實價登錄的真實成交紀錄，算出你在中山、松山、大同三區的成交價區間。兩個工具搭配起來用，你會很清楚這筆交易的全貌。

算完之後想聊聊怎麼賣比較划算，加 LINE 找我就好。