板橋立信御景｜江翠水岸無高架，川字型格局解析

江翠重劃區的水岸案，兩個條件在這個區段少見：無高架遮蔽的江景，以及川字型格局。

物件資料

上表的總價為當時的開價，不是成交價。

這個案子的兩個核心條件

• 無高架遮蔽的水岸景觀：環河西路一帶不是每一戶都看得到江景，高架的位置決定了視野。這個條件是選戶別時最該優先確認的事。
• 川字型格局：房間並排、沒有長走道，所以坪效高——同樣的權狀坪數，實際能用的空間比有走道的格局多。小坪數產品尤其明顯。
• 2+1 房與正 3 房兩種選擇：2+1 的那個「+1」通常是彈性空間，適合當書房或小孩房；預算與家庭人口不同，選法差很多。
• 江翠重劃區：重劃區的生活機能是隨時間長出來的，買的時候要看的是規劃進度，不是現況。

買這種產品，我會先確認這幾件事

預售屋跟成屋是兩種完全不同的東西，該確認的重點也不一樣。這幾點我一定會先講：

• 車位要另外買，約 215 萬起。1,758 萬是不含車位的價格，加上車位之後的真實總價要重算——連帶影響貸款金額與你的月付。編預算的時候務必把這筆算進去。
• 選戶別就是選景觀。同一個建案，看得到江景跟看不到，價差與未來轉手的難易度差很多。無高架遮蔽這個條件要逐戶確認，不能聽整案的說法。
• 驗屋不能省。預售屋交屋前的驗屋是你唯一的把關點，建議請專業驗屋。有問題在交屋前提出，交屋後處理起來麻煩且成本高。
• 貸款是在交屋前才辦。從簽約到交屋這段期間，利率與銀行的成數政策可能已經變了。用簽約當下的條件推估，交屋時可能對不上——這是預售屋最常見的資金缺口。

在找類似的物件？

江翠水岸的產品這幾年一直有人在問，但真正無遮蔽又格局好的戶別不多。在看板橋這個區段的，把條件留給我，我看到適合的直接跟你說。

看房之前，先把自己的數字算清楚

好案子出現的時候要能當下決定。事前算過，才不會在現場猶豫到錯過。全部免費，不用留資料。

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小葉學長（葉秀封）｜台北市中山區房仲・住宅與商用
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