小葉學長

台北市的學區照里鄰劃分，同一條路門牌差一號就可能換學校。買學區宅要確認三件事：門牌對到哪一間、戶籍有沒有遷進去、那間學校今年額不額滿。

中古屋看得到實體、資金短期集中；預售屋分期付款壓力平均，但交屋時的條件是那時候的規定。三種產品的差別在資金節奏、風險位置與議價空間。

頭期款兩成只是開始。仲介服務費、契稅、抵押權設定登記費、代書費、火險加起來還要再抓總價的 2% 到 3%。台北買房實際要準備的現金大約是總價的 22% 到 23%。

買房過戶從用印到登記完成一般 15 到 30 天。買方要負擔契稅、印花稅、登記規費與代書費，賣方負擔土地增值稅，仲介服務費買賣雙方各付各的。

首購真正拿得到的優惠是貸款（新青安）、地價稅自用住宅用地 2‰、房屋稅自住 1.2%。三個都要申請，不會自動套用——但房屋稅那一項，代書辦過戶的時候可以一起送。

買房簽約要帶身分證、印章、簽約款。簽完反悔的代價最高是總價 15%。

中古屋看屋當下看得出來的是水漬、壁癌、磁磚空心；看不出來的是管線漏水、排水回堵、電容量不足。這三項要放水測試才知道，也是交屋後糾紛最多的來源。

履約保證是把買方的錢先放進建經公司信託專戶，等產權過到買方名下、交屋完成才撥給賣方。費用約成交價萬分之六，實務上買賣雙方各付一半。