新店安德街電梯四房｜39.66 坪 4 房 2 廳 2 衛（同業成交）

這個案子的賣點很單純：開價低於實價登錄的成交行情。屋主的理由也很直接——同社區的鄰居覺得他賣太便宜。已成交，資料留在這裡，因為「開價低於行情的案子長什麼樣」本身就值得看一次。

物件資料

上表的總價為當時的開價。實際成交價可於內政部實價登錄查詢，通常在成交後一至兩個月揭露。

為什麼這個案子值得看

「開價低於實價登錄」這句話，屋主講不算數，要自己查。查法是找同社區、同型態、近期的成交紀錄來對——不是看隔壁在喊多少。

• 公設比約 17.3%：39.66 坪權狀裡只有 6.88 坪是公設。現在的新大樓公設比普遍 30% 以上，同樣總價買到的實際使用坪數差很多——這是屋齡 31 年的產品才有的優勢。
• 邊間、三面採光：同棟同層的其他戶不會有這個條件。
• 前後陽台的四房格局：31 年的產品做到 4 房 2 衛還有雙陽台，格局效率比很多新案好。
• 可代收垃圾：日常生活的實際差別，看房時很少人問，住進去才知道有多重要。

買這種產品，我會先確認這幾件事

這個案子有兩個變數要先確認清楚，我在帶看的時候就會講：

• 車位是一年一抽，不是產權車位。這是最大的變數：你不是買到一個固定車位，是每年參加抽籤。有車的家庭要先想清楚抽不到的備案，附近的月租行情也要先問。這一項會直接影響你的出價。
• 3 樓在 12 樓的大樓算低樓層。要看的是採光與街道噪音的實際狀況——邊間三面採光有補到採光這一塊，但噪音要在白天跟晚上各去現場一次才準。
• 屋齡 31 年的管線與防水。要問上一次更新是什麼時候，以及社區有沒有做過管線汰換。這決定你進場後要不要立刻花一筆。
• 「低於實登」要自己驗證。查同社區、同坪數、近一年的實際成交，不要只聽開價比較。這件事我會直接把資料調出來給你看。

在找類似的物件？

新店這個價格帶、又是低公設四房的產品，出現的頻率不高，而且通常成交得很快。在找同類型的，把條件留給我，有案子我直接通知你。

看房之前，先把自己的數字算清楚

好案子出現的時候要能當下決定。事前算過，才不會在現場猶豫到錯過。全部免費，不用留資料。

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小葉學長（葉秀封）｜台北市中山區房仲・住宅與商用
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