三種產品的差別不是「新舊」，是你什麼時候付錢、什麼時候承擔風險、以及你買的時候看不看得到東西。
一張表看完
| 中古屋 | 新成屋 | 預售屋 | |
|---|---|---|---|
| 看得到什麼 | 實際的房子、鄰居、環境 | 實際的房子，但社區還沒住滿 | 只有平面圖與樣品屋 |
| 資金節奏 | 短期集中，兩到四個月付完 | 同中古屋 | 長期分攤，簽約金＋工程期款分三到五年 |
| 貸款時點 | 簽約後兩到四個月 | 同中古屋 | 交屋時才辦，條件是那時候的規定 |
| 議價空間 | 一戶一戶不同，看屋主狀況 | 建商有餘屋壓力時較大 | 看銷況，早鳥與尾盤各有空間 |
| 主要風險 | 屋況、管線、增建、鄰居 | 同中古屋但問題較少 | 建商履約、完工品質、交屋時的貸款條件 |
| 公設比 | 公寓近 0、華廈 20–28%、大樓 28–35% | 常見 33% 以上 | 常見 33% 以上 |
| 可以馬上住 | 可以 | 可以 | 要等三到五年 |
中古屋：看得到，但要自己驗
最大的優勢是你買的是既成事實——房子在那裡、鄰居在那裡、走出去五分鐘有什麼你自己走一趟就知道。這件事預售屋做不到。
代價是屋況要自己查。管線、漏水、增建、電容量，這些在中古屋要驗屋嗎那篇有完整的檢查清單。
資金上是短期集中：簽約、用印、完稅、交屋在兩到四個月內走完，所有錢都要到位。最慢的一關是銀行核貸，光核貸就要兩個月。
預售屋：壓力平均，但你買的是承諾
預售屋最容易被低估的是「交屋時的貸款條件」。你今天簽約，三到五年後交屋才辦貸款——那時候的利率、成數、政策都可能跟現在不一樣。這幾年裡如果你的工作或信用狀況變了，也會反映在核貸上。
另一個是建商履約。預售屋有履約擔保機制（價金信託、不動產開發信託等），簽約前一定要確認是哪一種、擔保機構是誰。
怎麼選：從三個問題往回推
- 你多久需要住進去？三年內要住，預售屋不用考慮。
- 你的錢是現在有，還是未來三到五年慢慢有？現在有→中古屋或新成屋；慢慢有→預售屋的節奏比較合。
- 你能承受屋況的不確定，還是能承受時間的不確定？中古屋的不確定在屋況，預售屋的不確定在時間與交屋品質。兩種風險你比較怕哪一種。
在中山、松山、大同，這三種的供給不一樣
這三區是台北市發展較早的區域，供給以中古屋為主。預售屋與新成屋數量少、單價高，多集中在少數重劃或都更基地。
所以如果你鎖定的是這三區，實際上多數時候是在中古屋裡面挑。想知道現在有幾戶在賣、開價落在哪個帶，看在售物件月報——每個月更新一次。
常見問題
預售屋可以換約轉售嗎？
原則上不行。民國 112 年 7 月 1 日起，預售屋與新建成屋的買賣契約，買受人簽約之後就不能把契約讓與或轉售給第三人，連自己貼或委託刊登「轉售」廣告都不行。建商或代銷也不能同意或協助你轉售。違反的話按戶（棟）處 50 萬到 300 萬元罰鍰，買方和建商都罰。
只有兩種情況例外。第一種是轉給配偶、直系血親或二親等內旁系血親（父母、子女、祖父母、孫子女、兄弟姊妹），這一類不用另外申請。第二種是內政部公告的六種重大變故，而且要先向縣市政府申請核准：
- 買受人非自願離職，而且超過 6 個月沒有再就業
- 買受人或家庭成員罹患重大傷病或特定病症，需要 6 個月以上全天照顧
- 買受人或家庭成員的房屋因災害毀損不能住，必須另外租屋
- 買受人或家庭成員因重大意外事故造成第三人死亡，或重傷需要 6 個月以上全天照顧
- 原買受人過世，繼承人不想保留
- 共同買受人彼此之間的轉售或轉讓
就算核准了也有額度：全國每兩年只能換一戶。
另外，這條不溯及既往——112 年 7 月 1 日之前簽的舊約不受這條限制。所以你在市場上還是會看到有人在轉，多半是那個時間點之前的案子。結論是：現在買預售屋，不要把「蓋好之前先轉手」當成退場計畫。真的遇到繳不出來，要走的是解約，不是換約，而且解約通常要付違約金。
新成屋跟預售屋差在哪？價格差很多嗎？
新成屋是已經完工、拿到使用執照的房子，你可以實際走進去看；預售屋還在興建中，你看到的是圖面與樣品屋。
價格上預售屋通常開得比較高，因為建商賣的是「交屋那時候的價格」，不是現在的價格；而且從動工到完工還要好幾年，營建成本、利率、工資都可能漲，建商為了不要做白工，會先把價格多抓高一點。你付的那一段差價，買的是時間跟建商承擔的風險。
新成屋反過來——房子已經蓋好，建商的錢壓在上面，遇到要出清餘屋、結案或還銀行土建融的時候，議價空間有時候反而比預售屋大。
下一步
決定買中古屋的話，看屋清單在看房注意事項完整清單，驗屋在中古屋要驗屋嗎，錢的部分在頭期款要準備多少。
不確定該挑哪一種，直接問我
把你的時間、預算、家庭狀況講一遍，我告訴你這三區裡哪一種產品實際上挑得到東西。
加 LINE 好友，一對一聊聊第一次買房，先看買房該知道的事，裡面有看房注意事項完整清單與在售物件月報。
公設比與資金節奏為市場常見情形，實際依個案而異。換約轉售：平均地權條例第 47 條之 4「預售屋或新建成屋買賣契約之買受人，於簽訂買賣契約後，不得讓與或轉售買賣契約與第三人，並不得自行或委託刊登讓與或轉售廣告。但配偶、直系血親或二親等內旁系血親間之讓與或轉售；或其他中央主管機關公告得讓與或轉售之情形並經直轄市、縣（市）主管機關核准者，不在此限」，同條第 2 項「全國每二年以一戶（棟）為限」，第 3 項銷售者不得同意或協助；罰則見第 81 條之 3 第 1 項（按戶棟處 50 萬至 300 萬元）。六種得申請核准的情形出自內政部公告，非條例本文；自民國 112 年 7 月 1 日施行，不溯及既往。文中兩張情境照為 AI 生成的示意圖，非實際物件。
