北投威靈頓山莊｜軍艦岩景觀別墅，5 房、土地 130 坪、公設 0

北投知名的別墅社區，面軍艦岩山景。這個案子最特別的地方不是坪數，是土地持分 130.87 坪、公設 0——在台北市，這種結構的產品流通量極低，一年不見得看得到幾件。

物件資料

上表的總價為當時的開價，不是成交價。

這個案子的重點在哪

別墅產品跟大樓的估價邏輯完全不同。大樓看的是建物單價，別墅看的是土地——建物會折舊，土地不會。

• 土地 130.87 坪、公設 0：權狀 70.37 坪全部是主建物與附屬建物，沒有半坪是公設。土地持分幾乎是權狀的兩倍。
• 面軍艦岩山景：景觀面是不可複製的條件，這是它跟同社區其他戶的差別。
• 純住宅區：周邊環境單純，這對自住與長期保值都是加分。
• 自有大車庫：不是抽籤車位、不是機械位，這在台北市是稀缺條件。
• 社區含泳池、24 小時警衛：管理層級決定社區十年後的樣子。

買這種產品，我會先確認這幾件事

沒有完美的房子。這種產品該問的問題跟一般大樓不一樣，我在帶看前就會把這幾點講完：

• 屋齡 59 年，結構與管線是第一順位。要看的是有沒有做過結構補強、管線是否更新過、防水處理的紀錄。這幾項的整修費用差距可以到百萬等級。
• 增建的合法性。別墅產品常有後期加蓋，要確認是否在建照範圍內、有沒有被列管。這會直接影響貸款成數與未來轉手。
• 銀行對老屋別墅的估價與成數。屋齡高、產品特殊，銀行估的價跟你談的成交價可能有落差，差額要準備現金。這一定要在簽約前確認。
• 整棟維護的實際成本。獨棟不像大樓有公共基金分攤，外牆、屋頂、庭院、泳池共用的維護費用，要先問清楚社區怎麼收、一年多少。

在找類似的物件？

北投的別墅產品釋出量本來就少，有土地持分優勢又有景觀面的更少。如果你在找這個類型，條件先留給我比較實際——這種案子通常不會等到公開上架。

看房之前，先把自己的數字算清楚

好案子出現的時候要能當下決定。事前算過，才不會在現場猶豫到錯過。全部免費，不用留資料。

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小葉學長（葉秀封）｜台北市中山區房仲・住宅與商用
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