單價 46.4 萬／坪——同區同型態近兩年的成交，90% 都比它貴。
34.47 坪・4 間獨立套房・公設比 0%・現況已出租
屋主降價 190 萬：1790 萬 → 1600 萬。整層四間套房，現在每個月收租 4 萬，整修後估 5 萬。
公設比 0%，你買的每一坪都在收租。
- 委託總價
- 1600 萬元 ↓190
原 1790 萬 - 現況月租
- 4.0 萬元／月
- 整修後預估
- 5.0 萬元／月
- 單價
- 46.4 萬／坪（同區中位數 58.7）
租金收入與報酬率怎麼算？
這一題要分成兩個數字來看，因為現在收到的租金跟這間房子的租金潛力，中間有一段實實在在的差距。
| 月租 | 年租 | 總價報酬率 | |
|---|---|---|---|
| 現況（你接手時） | 約 4 萬以內 四間，每間未達 1 萬 | 約 48 萬以內 | 約 3.0%（上限） |
| 整修後預估 | 5 萬 | 60 萬 | 約 3.75% |
為什麼現在的租金偏低？
因為屋主很早就裝潢、很早就開始出租，四間都是租很久的長期租客。租金停在當初簽約時的水準，沒有跟著這幾年的市場調整上去。
這對買方是好事，但要看清楚是哪一種好。
好的一面：你接手的是已經在運轉、租客穩定的標的——沒有招租空窗、沒有裝潢期、現金流第一個月就開始。長期租客通常也比較愛惜房子。而且租金明顯低於市場，代表上升空間是真的存在，不是靠想像出來的。
要看清楚的一面：依「買賣不破租賃」，你承接的是現有租約與現有租金，不是明天就能調到 5 萬。租金要往上走，得等租約到期，而且調租一定會有租客流失的風險——願不願意承擔那段空窗，是你要先想清楚的事。
下面的試算用的是整修後的 5 萬，也就是這間房子的潛力值，不是你接手當下的現金流。看的時候請把上面那張對照表放在旁邊一起看。
整修後預估月租約 5 萬元，年租金 60 萬元，以總價 1600 萬元計算，總價報酬率約 3.75%。整修後這個數字在台北市的收租標的中屬於相對少見的水準——市中心多數住宅型產品的總價報酬率落在 2% 上下。
| 項目 | 金額 | 說明 |
|---|---|---|
| 整修後預估月租 | 50,000 元 | 4 房分租、含基礎裝修後之預估值 |
| 年租金收入 | 600,000 元 | 以滿租計算 |
| 委託總價 | 16,000,000 元 | 不含裝修與交易稅費 |
| 總價報酬率 | 約 3.75% | 年租金 ÷ 總價 |
加上貸款槓桿之後呢？
收租型買方實際看的是「投入自己多少錢、每年回收多少」。以下是不同貸款成數下的自有資金報酬率試算，為未扣除房貸利息的概算：
| 貸款成數 | 裝修預算 | 自備資金 | 自有資金報酬率 |
|---|---|---|---|
| 8 成 | 40 萬 | 約 360 萬 | 約 16.7% |
| 8 成 | 60 萬 | 約 380 萬 | 約 15.8% |
| 7 成 | 60 萬 | 約 540 萬 | 約 11.1% |
| 7 成 | 100 萬 | 約 580 萬 | 約 10.3% |
試算前提請務必看清楚：上表為未扣除房貸利息、稅費、空置率與修繕成本的概算，僅供比較不同槓桿條件之用。月租 5 萬為整修後的預估值，非目前實際租金。43 年老屋的貸款成數與利率依銀行鑑價及個人信用條件而定，實際可貸金額請以銀行核貸結果為準。本頁資訊不構成投資建議。
想用你自己的條件算一次，可以用我做的 房貸試算工具，輸入成數與利率就會算出月付與總利息。
「我不會說這間很便宜，我會說它便宜得有道理——而那個道理你能不能接受，決定它適不適合你。」
這個物件我是用收租的角度在看，不是用自住的角度。單價 46.4 萬落在同區可比成交的第 10 百分位，跟中位數 58.7 萬的差距換算成總價大約是 423 萬。這個折價不是天上掉下來的，是無電梯、43 年屋齡、4 房 0 廳分租格局、現況出租不能自用這幾個條件加總的結果。
對收租買方來說，這幾項多數是可以接受的取捨——租客要的是坪數、獨立衛浴跟生活機能，不是電梯跟客廳。總價報酬率超過 3%，在台北市中心已經不容易；加上貸款槓桿之後，自有資金報酬率大約落在 15% 左右。
更重要的是它的第二層價值——10.10 坪的土地持分。如果你的規劃是「先買來收租、長期等都更」，這間就同時具備了現金流與土地題材，這兩件事能同時成立的標的並不多。想投資收租、又不排斥等時間的人，這間值得認真考慮。
誰適合這間房子？誰不適合？
| 適合 | 不適合 | |
|---|---|---|
| 買方類型 | 置產收租族、想以低總價進入台北市中心的投資人 | 首購自住家庭、需要電梯的長輩或育兒家庭 |
| 看重什麼 | 3.75% 總價報酬率、現金流、10.10 坪土地持分與都更題材、公設比 0% | 新屋屋況、電梯、車位、社區管理 |
| 可承受什麼 | 43 年屋齡、需承接現有租約、無管委會 | 無法接受老屋維護成本與短期不能自用 |
把不適合的人也寫清楚，是為了讓真正合適的買方更快做決定。如果你要的是能立刻入住的自住宅，這間不是；如果你要的是台北市中心低總價、有現金流的置產標的，這間值得看。
1600 萬在台北市大同區算什麼價位？
不用聽誰說便宜或不便宜，直接看內政部實價登錄的成交數字。我把大同區、公寓、近兩年、屋齡 35–55 年、25–45 坪的成交案件全部撈出來比對，共 105 筆。結果如下：
| 級距 | 成交單價（萬元／坪） | 說明 |
|---|---|---|
| 最低 | 32.8 | 條件最差的個案 |
| 本案 | 46.4 | 位於第 10 百分位 |
| 25 百分位 | 52.6 | 四分之一的成交低於此價 |
| 中位數 | 58.7 | 一半的成交高於此價、一半低於此價 |
| 75 百分位 | 64.9 | 四分之一的成交高於此價 |
| 最高 | 135.1 | 條件最好的個案 |
換成總價比較更直觀：若以中位數 58.7 萬元／坪計算，同規格產品的總價會落在約 2023 萬元。本案委託總價 1600 萬元，與中位數的差距約 423 萬元。
資料來源：內政部實價登錄，統計區間 113 年第 3 季至 115 年第 2 季，資料截至 2026 年 5 月。比對條件為大同區、公寓、屋齡 35–55 年、登記坪數 25–45 坪，共 105 筆成交。
另一個不能忽略的是公設比 0%。34.47 坪全部由主建物 30.63 坪與陽台等附屬建物 3.84 坪組成，沒有任何公設分攤。若換算成公設比約 32% 的新電梯大樓，可使用空間相當於約 50 坪的產品——而同樣 50 坪的電梯宅在台北市中心，總價會是完全不同的量級。
換個角度看：你買的不只是 34.47 坪的房子，還有10.10 坪的土地持分。在 43 年屋齡的老公寓標的中，土地持分才是評估長期價值（含未來危老、都更可行性）的核心數字，而不是建物本身的折舊。
但要誠實說：便宜一定有原因。單價低於中位數，反映的是這間的條件組合——無電梯、屋齡 43 年、4 房 0 廳的分租格局、現況出租不能自用。這些不是缺陷，是它篩選買方的方式：對自住家庭是扣分，對收租置產是可接受的取捨。價格便宜不代表撿到便宜，要看你買的是不是你要的東西。
室內實景與格局
照片沒有修圖，也沒有把租客的東西清掉。這是一間現況出租的分租套房，你接手時看到的就是這個樣子——先看清楚再決定，好過看漂亮照片、到現場失望。
四間套房
衛浴與公共空間
大環境與小環境
買收租物件，地點決定的不是你住得舒不舒服，是「租客從哪裡來、願意付多少、住多久」。所以這一段分兩層看：大環境決定租金天花板，小環境決定租客會不會續約。
大環境：交通、機能、周邊重要設施
| 項目 | 現況 | 對收租的意義 |
|---|---|---|
| 公車 | 站牌「汙水處理廠」 | 日常通勤的基本盤 |
| 道路 | 面臨路寬 8 米 | 雙向可會車，機車族進出方便 |
| 市場 | 大龍市場 | 傳統採買機能，長住族群在意 |
| 學區 | 大龍國小、蘭州國中、重慶國中 | 帶小孩的租客會為了學區長住，續約率高 |
小環境：這個街廓長什麼樣
物件正對面就是大同 251 號綠地，屬於面公園第一排。面公園第一排的實際意義是——這個採光與視野不會被將來的新建案擋掉，因為對面是公園用地。這對租金是實質支撐，不是形容詞。
| 項目 | 現況 |
|---|---|
| 正對面 | 大同 251 號綠地（兒童遊具、體健設施） |
| 鄰近綠地 | 河濱公園 |
| 每層戶數 | 2 戶，全棟約 10 戶——單純，出入份子好掌握 |
| 管理組織 | 無管委會（老公寓常態，公共修繕需住戶自行協調） |
還有一件事要誠實講
你可能已經注意到，最近的公車站牌叫「汙水處理廠」。這個站名不是巧合——附近確實有迪化汙水處理廠。
與其讓你自己 Google 到，不如我先講清楚：該廠上方已闢建為「迪化汙水處理廠附設休閒運動公園」——是可以走進去使用的公共空間，不是裸露的處理設施。看屋時我會直接帶你走一趟，你自己判斷。
買之前要先查清楚的兩件事
這一段是把風險寫在前面。原本散在頁面的不同地方，這裡集中講完——你遲早會發現，與其交屋後才知道，不如現在就攤開。
一、現況出租，你承接的是現有租約
依民法第 425 條「買賣不破租賃」原則，原有租約在多數情況下對新屋主繼續有效。也就是說，你買下的同時也承接了現有的租賃關係，不能因為換屋主就要求租客搬離。
簽約前我會提供並逐項確認以下四件事：
- 完整租約內容：租期起訖、租金金額、調漲條款、提前終止條件
- 押金金額與移轉方式：押金應由原屋主一併移交給新屋主
- 租金給付紀錄：確認有無欠租、繳款是否正常
- 租賃所得申報狀況：影響你後續的稅務規劃
第四點順帶一提：房子租給公司時，承租方要幫房東預扣所得稅 10% 與二代健保補充保費 2.11%。想知道實際會被扣多少、實拿多少，可以用 租金扣繳試算。
這對你是好事也是限制。好處是接手即有現金流、不必經歷招租空窗期；限制是短期內無法自用、也不易大幅翻修或重新定價。買前先想清楚你要的是哪一種。
二、43 年屋齡，這五項要逐一檢查
重點有四項：管線、防水、電力容量、室內裝修的合法性。這間建築完成於民國 71 年 10 月，屋齡 43.3 年，屬於需要逐項確認屋況的老屋範圍。
| 檢查項目 | 為什麼要看 | 怎麼確認 |
|---|---|---|
| 給排水管線 | 屋齡逾 40 年，原始管線多已達使用年限 | 看是否已全戶換管、索取施工資料 |
| 頂樓與外牆防水 | 公寓無管委會，防水多需住戶自行分攤 | 看天花板與牆面有無水痕、問鄰居近年是否施作 |
| 電力總容量 | 4 套房同時使用冷氣熱水器，電力需求高於一般住家 | 確認總安培數、有無獨立電表 |
| 室內裝修合法性 | 分間套房涉及室內裝修許可與消防規範 | 請仲介確認是否已辦理室內裝修許可、有無違建列管 |
| 土地持分 10.10 坪 | 評估未來危老、都更可行性的核心數字 | 調閱土地登記謄本確認持分比例 |
誠實說一句：分間套房的室內裝修與消防合規，是這類收租物件最常見的爭議點，也是最容易被忽略的風險。建議在簽約前就把這一項查清楚，不要等到交屋後才處理。
為什麼說「公寓二樓是黃金樓層」？
因為二樓同時避開了老公寓最主要的兩個缺點：爬樓梯的體力負擔，以及一樓的潮濕與隱私問題。這棟是地上 5 層、無電梯的公寓，樓層越高，日常進出與搬運的成本越高，出租時的接受度也越低。
二樓只需上一層樓梯，對租客與訪客的門檻最低；同時高於路面，不會有一樓常見的返潮、蚊蟲、路人視線直接進入室內等問題。這也是為什麼在無電梯公寓的租賃市場裡，二、三樓的去化速度通常最快。
4 房 0 廳 4 衛是什麼格局？適合誰？
四個房間各配獨立衛浴、沒有共用客廳，這是典型的分租套房配置。搭配「現況出租」，代表這是一個已在運轉、可直接接手的收租標的，而不是傳統的自住格局。
這件事決定了買方輪廓。適合的是置產收租族——看重的是穩定現金流、低總價入手台北市中心、以及土地持分的長期價值。不適合的是首購自住家庭——沒有客廳、沒有電梯、屋齡 43 年，日常居住的舒適度與新成屋不在同一個標準上。
買這間等都更，可行嗎？
方向上具備討論條件，但必須把它當成長線題材，而不是可預期時程的報酬。本棟屋齡 43.3 年、地上 5 層且無電梯，符合危老重建常被討論的屋齡與建物條件方向；土地持分 10.10 坪，是評估權利價值的核心數字。
但要誠實說出限制：危老重建須取得全體土地及合法建築物所有權人同意。本棟每層 2 戶、地上 5 層，約 10 戶都必須點頭，整合難度不低。都市更新雖然同意比例門檻較危老低，但程序更長、變數更多。
| 評估面向 | 本案條件 | 該怎麼看 |
|---|---|---|
| 屋齡 | 43.3 年（民國 71 年） | 已逾 30 年，方向上符合討論條件 |
| 建物 | 地上 5 層、無電梯 | 屬常見的危老討論類型 |
| 土地持分 | 10.10 坪 | 決定未來權利價值的關鍵數字 |
| 整合難度 | 全棟約 10 戶 | 危老須 100% 同意，戶數少是相對優勢，但仍需全員配合 |
| 時程 | 不確定 | 不應計入投資報酬的預期，視為額外選擇權 |
務實的看法：把租金收入當成你買這間的主要報酬，都更當成額外的選擇權——有發生是加分，沒發生你仍有 3.75% 的現金流。反過來用「賭都更」的心態進場，風險就完全不同了。
完整登記資料
以下是登記與現況的完整資料。坪數以地政機關登記謄本為準，實際格局與屋況請以現場丈量為主。
| 屋址 | 台北市大同區敦煌路．二樓 詳細門牌預約看屋時提供 |
|---|---|
| 委託總價 | 1600 萬元（單價約 46.4 萬元／坪） |
| 登記坪數 | 34.47 坪（約 113.95 平方公尺） |
| 主建物 | 30.63 坪（佔總坪數 88.9%） |
| 附屬建物 | 3.84 坪（陽台） |
| 公共設施 | 0 坪（公設比 0%） |
| 土地面積 | 10.10 坪（持分） |
| 樓層 | 2 樓／地上 5 層、地下 1 層 |
| 格局 | 4 房 0 廳 4 衛 |
| 座向 | 座北朝南 |
| 每層戶數 | 2 戶 |
| 屋齡 | 43.3 年（民國 71 年 10 月建築完成） |
| 法定用途 | 集合住宅 |
| 現況 | 出租中（四間皆為長期租客） |
| 目前租金 | 每間未達 1 萬，四間合計約 4 萬以內／月 |
| 車位 | 無 |
| 電梯 | 無 |
| 面臨路寬 | 8 米 |
| 管理組織 | 無管理委員會 |
| 管理費 | 實際金額以管委會公告為準 |
常見問題 FAQ
這間房子總價多少？單價多少？
委託總價 1600 萬元，登記坪數 34.47 坪，換算單價約 46.4 萬元／坪。公設比 0%，等於全部坪數都是可使用空間。
1600 萬在大同區算便宜嗎？
以內政部實價登錄比對，大同區公寓、近兩年、屋齡 35–55 年、25–45 坪的成交共 105 筆，單價中位數 58.7 萬元／坪。本案 46.4 萬元／坪位於第 10 百分位，90% 的可比成交單價都比它高。若以中位數換算，同規格產品總價約 2023 萬元。大同區各產品與各路段的完整水位，見大同區房價。
公設比 0% 是什麼意思？
這是無電梯公寓，沒有大廳、健身房等公共設施，公設坪數為 0。34.47 坪全部是主建物 30.63 坪加陽台 3.84 坪，實際可用空間相當於公設比 32% 的電梯大樓約 50 坪。
現況出租，我買下來可以自己住嗎？
短期內不行。依民法第 425 條「買賣不破租賃」，原租約對新屋主繼續有效，需等租約到期。實際可自用時間，請以租約到期日為準。
這間的租金報酬率是多少？
要分兩個數字看。現況四間都是長期租客、每間未達 1 萬，合計月租約 4 萬以內，總價報酬率約 3.0%。整修後預估月租 5 萬、年租 60 萬，總價報酬率約 3.75%。依買賣不破租賃，你接手時拿到的是現況那個數字，租金要往上走得等租約到期。
買這間等都更可行嗎？
土地持分 10.10 坪，屋齡 43.3 年、地上 5 層無電梯，方向上符合危老重建的討論條件。但危老須取得全體所有權人同意，本棟約 10 戶都要點頭，時程無法預期。建議把租金當主要報酬、都更當額外選擇權。
有車位嗎？可以停車嗎？
本物件無附車位。周邊停車需另行租用，路邊停車格與民營停車場狀況請洽服務人員確認。
有電梯嗎？搬家會不會很麻煩？
無電梯，全棟地上 5 層。本物件位於 2 樓，僅需上一層樓梯，是無電梯公寓中負擔最輕的樓層。
屋齡 43 年，貸款會不會有困難？
老屋貸款成數與年限確實可能低於新屋，實際條件依銀行鑑價與個人信用狀況而定。建議簽約前先向往來銀行詢問初步試算。
可以約看屋嗎？
可以。現況出租中，看屋需先與租客約時間，建議提前 2–3 天預約。直接打 0921-893-913 找小葉學長（葉秀封），或加 LINE 都可以。
住在這附近，想知道自己的房子現在值多少？
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刊登日期：2026-08-03｜資料更新：2026-08-09
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