「賣房子到底要繳什麼稅？」這是屋主問我最多的一題，而且幾乎每個人問的時候，心裡都已經在擔心「會不會被課掉一大半」。
先講結論：這一題沒有單一答案，因為它取決於你什麼時候買的。民國 105 年 1 月 1 日是分水嶺，這一天前後買的房子，適用的稅制完全不同——不是稅率不同而已，是連「課什麼、怎麼算、什麼時候報」都不一樣。
這篇一次講完。看完你會知道自己屬於哪一種、大概要繳多少、以及有沒有可以合法省下來的部分。
第一步：先確認你是新制還是舊制
不用先看稅率，先翻出你的權狀或當初的買賣契約，找到取得日期。
| 取得日期 | 適用稅制 | 課什麼 | 什麼時候報 |
|---|---|---|---|
| 105/1/1 以後 | 新制 房地合一稅 | 房屋＋土地的獲利，單獨計稅 | 過戶後 30 天內 |
| 104/12/31 以前 | 舊制 財產交易所得稅 | 只有房屋部分，併入綜所稅 | 隔年 5 月 |
中山區、大同區的老公寓屋主，多半是舊制。這一帶三十年以上的房子很多，屋主當初買的時候房地合一根本還沒上路。如果你是這一種，網路上那些講「房地合一稅怎麼算」的文章，對你來說是完全用不上的——直接跳到下面的舊制那一段。
【新制】房地合一稅：持有越久，稅率越低
稅率看持有期間
| 持有期間 | 稅率 |
|---|---|
| 2 年以內 | 45% |
| 逾 2 年，未逾 5 年 | 35% |
| 逾 5 年，未逾 10 年 | 20% |
| 逾 10 年 | 15% |
| 符合自住優惠 | 課稅所得 400 萬以內免稅，超過部分 10% |
5 年這個門檻，差距非常大。持有 4 年 11 個月是 35%，5 年又 1 個月是 20%——同一間房子、同樣的獲利，稅率差 15 個百分點。如果你的獲利是 500 萬，那就是 75 萬的差別。
所以「什麼時候賣」這件事，有時候比「賣多少錢」還重要。你可以用 賣房實拿試算 把「現在賣」跟「等過門檻再賣」兩個數字擺在一起看。
課稅所得怎麼算
不是拿成交價去乘稅率，而是先算出「你到底賺了多少」：
成交價額 − 取得成本 − 相關費用 − 土地漲價總數額
＝ 課稅所得
四個項目分別是：
- 成交價額——實際成交的金額
- 取得成本——當初買進的價格，加上當時付的契稅、印花稅、代書費、規費等
- 相關費用——這次賣房付的仲介服務費、代書費、印花稅、必要的清潔搬運費
- 土地漲價總數額——已經課過土地增值稅的部分，避免重複課稅（不知道就先填 0，算出來的稅會偏高，屬於保守估計）
單據丟了、或費用不高，都還有辦法
未提示費用的證明文件，或提示的金額未達成交價額 3%，稽徵機關都可以按成交價額的 3% 計算，上限 30 萬元——哪個大用哪個。
差別在總價。總價 2,000 萬：3% 是 60 萬但卡在 30 萬上限，而光是服務費 4% 就 80 萬，能列舉單據一定比較划算。總價 800 萬：3% 是 24 萬、還沒到上限，如果實際單據只有 15 萬，改用推計反而多扣 9 萬——用 35% 稅率算，少繳 3 萬多的稅。
所以買賣契約、仲介費收據、代書費收據還是要收好：單據齊全你才有得選，沒單據就只剩推計一條路。
自住優惠：三個條件缺一不可
這是新制裡最重要的一項優惠：課稅所得 400 萬元以內免稅，超過的部分只課 10%。但條件很嚴：
- 本人或配偶、未成年子女已在該房屋辦竣戶籍登記並實際居住連續滿 6 年
- 交易前 6 年內沒有出租、供營業或執行業務使用
- 本人與配偶及未成年子女於交易前 6 年內未曾適用過這項優惠
第 2 點最多人踩到。「設籍滿 6 年」大家都知道要顧，但「這 6 年內不能出租」常常被忽略——中間出租過一段時間，優惠就沒了。
如果你的房子曾經出租過，這一項務必先確認清楚再決定賣的時機。
非自願性因素：持有 5 年以下可按 20%
因為特定的非自願原因而必須賣房，即使持有未滿 5 年，也可以按 20% 課徵。財政部列舉了七種情形，其中比較常見的是：
- 調職、非自願離職或職業災害終止勞動契約，必須離開原工作地
- 無力清償債務（含欠稅），房地遭強制執行移轉
- 本人或近親罹患重大疾病、重大意外傷害，須出售房地負擔醫藥費
- 繼承房地時一併繼承了未償還的抵押貸款，無力償還而必須出售
最後一項跟繼承有關，實務上不少見。如果你的情況接近，值得認真確認——這是 35% 降到 20% 的差別。
新制還有三題這裡放不下：申報那天要帶哪些文件、稅金繳不出來能不能分期、房子中間曾經出租過會怎麼樣。這三題我寫在 房地合一稅怎麼算？公式、要帶什麼、可不可以分期。
【舊制】財產交易所得稅：算法完全是另一套
105 年以前取得的房地走舊制。跟新制有三個關鍵差異：
| 新制（房地合一） | 舊制（財產交易所得） | |
|---|---|---|
| 課稅範圍 | 房屋＋土地一起 | 只有房屋部分（土地課土增稅） |
| 計稅方式 | 單獨計稅，固定稅率 | 併入綜合所得總額，按你的級距 |
| 申報時間 | 過戶後 30 天內 | 隔年 5 月報綜所稅時 |
「併入綜所稅」這件事影響很大。你原本的所得級距如果是 20%，賣房的所得加進去之後可能跳到 30% 或 40%——而且是整年度的所得都受影響，不只是賣房那一筆。
核實認定 vs 標準認定，可以擇優適用
| 認定方式 | 怎麼算 | 什麼情況划算 |
|---|---|---|
| 核實認定 | 用實際的買賣價格與單據計算 | 單據齊全、當初買得不便宜、裝修花了不少 |
| 標準認定 | 房屋評定現值 × 財政部公告的設算百分比 | 持有很久、當初買很便宜、單據都丟了 |
兩種你可以擇優適用，但要先都算過才知道哪個划算。持有三十年的老公寓，當初買價可能只有現在的幾分之一，核實認定算出來的獲利很高——這種情況標準認定往往反而有利。
舊制財產交易所得稅試算 可以把兩種算法一次跑出來比較，臺北市各行政區的設算百分比已經套進去了。
兩種認定方式怎麼選，值得單獨看一篇。105 年前買的房子怎麼課稅？核實認定與標準認定，哪個划算 裡面用中山、大同的老公寓實際把兩種算法跑出來比。
兩制都要繳的：土地增值稅
不管新制舊制，土地部分的漲價都要課土地增值稅，而且是在辦理過戶前就要繳清。
| 適用稅率 | 稅率 |
|---|---|
| 一般用地 | 20% / 30% / 40%（依漲價倍數累進） |
| 自用住宅用地 | 10% |
自用住宅優惠稅率分成「一生一次」與「一生一屋」兩種，條件與可用次數不同。這一項是實務上最容易被忽略、但省下來的金額往往六位數起跳的優惠。條件怎麼算、兩種差在哪、以及這個稅該去哪個機關問（不是國稅局），寫在 土地增值稅：自用住宅優惠稅率你符合嗎？一生一次與一生一屋的差別。
如果你賣掉之後還要換屋，另外還有 重購退稅 可以申請——房地合一稅、舊制所得稅、土地增值稅三種的算法完全不一樣，而且都有時間限制。兩年怎麼算、哪些情況會被整筆追回，看 換屋想省稅？重購退稅的三種算法與時間陷阱。
誰付什麼？實務上的分擔慣例
這是慣例，不是法律規定。契約裡可以另外約定，所以簽約前請經紀人把稅費負擔那幾條逐項確認一次。
不用繳的：二代健保補充保費
這一題很多人搞混，直接講清楚：賣房子的所得不用繳二代健保補充保費。
補充保費的扣費項目是高額獎金、兼職所得、執行業務收入、股利、利息與租金——售屋所得不在其中。
會混淆是因為「把房子租出去」的租金收入確實要繳。那是另一件事，跟賣房無關。如果你是房東想搞清楚租金那一塊，可以看 租金扣繳與二代健保試算。
三個最多人算錯的地方
一、以為成交價越高稅越多，所以想壓低契約價
課的是獲利不是成交價。壓低契約價不會讓你少繳稅——因為買方將來賣的時候，取得成本也跟著變低，等於把稅推給下一手，而且這件事本身有法律風險。不要做。
二、忘記把費用列進去
仲介費、代書費、印花稅、規費、必要的清潔搬運費都可以扣。以總價 2,000 萬、仲介費 4% 計算，光這一筆就 80 萬。單據不留只能按 3% 推計、上限 30 萬，中間差 50 萬——用 35% 稅率算，等於多繳 17.5 萬的稅。
三、自住優惠只顧到「設籍滿 6 年」
前面提過但值得再說一次：設籍滿 6 年只是三個條件之一。中間出租過、或者 6 年內已經用過一次優惠，都不能適用。
你可能還想知道
賣房子到底要繳哪些稅？
看你什麼時候買的。民國 105 年 1 月 1 日以後取得的房地走新制，繳「房地合一稅」；105 年以前取得的走舊制，房屋部分的獲利併入當年度綜合所得稅。兩種情況都要另外繳土地增值稅。印花稅與契稅則依實務慣例由買方負擔。
房地合一稅怎麼算？
課稅所得 =（成交價額 − 取得成本 − 相關費用 − 土地漲價總數額），再乘以持有期間對應的稅率。持有 2 年以內 45%、逾 2 年未逾 5 年 35%、逾 5 年未逾 10 年 20%、逾 10 年 15%。符合自住條件者，課稅所得在 400 萬元以內免稅，超過部分按 10% 課徵。
自住優惠的條件是什麼？
三個條件要同時符合：本人或配偶、未成年子女已在該房屋設籍並實際居住連續滿 6 年；交易前 6 年內沒有出租、供營業或執行業務使用；本人與配偶及未成年子女在交易前 6 年內沒有用過這項優惠。三個少一個就不能適用。
105 年以前買的房子怎麼課稅？
走舊制財產交易所得稅。三個關鍵差異：只有「房屋」部分課所得稅，土地部分課土地增值稅；不是分開計稅，而是併入你當年度的綜合所得總額，按你自己的稅率級距課；申報時間是隔年 5 月報綜所稅時，不是 30 天內。
賣房子要繳二代健保補充保費嗎？
不用。補充保費的扣費項目是高額獎金、兼職所得、執行業務收入、股利、利息與租金，售屋所得不在其中。會混淆是因為「把房子租出去」的租金收入要繳，那是另一件事。
費用單據都丟了怎麼辦？
新制下，未提示費用證明，或提示的金額未達成交價額 3%，都可以按成交價額 3% 計算，上限 30 萬元——哪個大用哪個。總價 2,000 萬的案子，服務費 4% 就 80 萬遠超過上限，能列舉一定比較划算；但總價 800 萬、實際單據只有 15 萬的話，3% 推計的 24 萬反而較高，改用推計多扣 9 萬。買賣契約、仲介費收據、代書費、印花稅、規費、必要的清潔搬運費都要留著——單據齊全你才有得選。
賣房子多久要申報？
新制是完成所有權移轉登記日的次日起 30 日內申報，不管有沒有所得都要申報。舊制是隔年 5 月併入綜所稅申報。土地增值稅則是在辦理過戶前就要繳清。
算出來的數字，是討論的起點
上面這些是規則，但你的實際狀況會有很多變數：取得成本怎麼認定、費用能列多少、適不適用自住優惠、要不要等過門檻再賣。
把你的狀況跟我說，我幫你把「現在賣」跟「再等一下」兩個數字算清楚，也會告訴你有哪些可以合法省下來的部分。免費，算完不想賣也完全沒關係。
加 LINE，跟我說你的狀況想先自己算 → 賣房實拿試算（免費，不用留任何資料）
延伸閱讀
這一篇是總覽，把四種稅擺在一起看。下面是各稅別的完整版，每一篇都附試算：
- 房地合一稅怎麼算？公式、要帶什麼、可不可以分期——105 年以後買的看這篇
- 105 年前買的房子怎麼課稅？核實認定與標準認定，哪個划算——中山、大同的老公寓屋主看這篇
- 土地增值稅：自用住宅優惠稅率你符合嗎？一生一次與一生一屋的差別——不管新制舊制都要繳的那一筆
- 換屋想省稅？重購退稅的三種算法與時間陷阱——賣掉之後還要再買的看這篇
資料來源
本文的稅率與計算方式取自財政部官方資料，包括稅務入口網「個人房屋土地交易所得稅所適用稅率為何」、「什麼是自住房地優惠稅率」，以及房地合一稅制設計說明。舊制設算百分比取自財政部「訂定 114 年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」。費用推計的規定見財政部「房地合一課徵所得稅申報作業要點」第 15 點第 3 項（115 年 4 月 21 日修正生效）：未提示費用之證明文件，或所提示之費用證明金額未達成交價額百分之三者，稽徵機關得按成交價額百分之三計算其費用，並以新臺幣三十萬元為限。
稅法會修正，個案也有差異。本文為一般性說明，不構成稅務意見；實際申報請以國稅局核定為準，重大金額建議諮詢會計師或稅務代理人。
