「幾樓比較好」這件事，市場其實已經投過票了。我把中山、松山、大同近兩年的電梯大樓成交（總樓層 8 層以上，2,665 筆）按樓層位置分開算單價中位數——結果跟很多人想的不一樣。
想看某一棟的實際成交？
逐路段、逐社區的成交價、樓層與坪數都查得到。 成交行情查詢 →
市場的答案
| 位置 | 成交筆數 | 單價中位 | 跟中樓層比 |
|---|---|---|---|
| 1 樓 | 86 | 93.6 萬/坪 | +8.6% |
| 2 樓 | 136 | 79.0 萬/坪 | −8.4% |
| 中樓層 | 1,505 | 86.2 萬/坪 | 基準 |
| 高樓層 | 766 | 86.2 萬/坪 | 持平 |
| 頂樓 | 172 | 83.8 萬/坪 | −2.8% |
「高樓層比較貴」在資料上看不出來。中樓層與高樓層的單價中位數一樣。真正有差的是三個極端位置：一樓、二樓、頂樓。
一樓：貴的那個是店面，不是住家
一樓的單價中位比中樓層高 8.6%，但這個數字要小心讀。三區一樓的成交裡混了可作店面使用的一樓——那是完全不同的產品，租金收益撐起了價格。純住家用的一樓不會有這個溢價。
| 一樓要注意的 | 說明 |
|---|---|
| 用途 | 先確認謄本上的主要用途與現況。能不能做店面、能不能營業登記，決定了它是哪一種產品。 |
| 安全與隱私 | 臨路的一樓要看鐵窗、圍牆與人行動線；面中庭的相對單純。 |
| 管線 | 全棟的排水在一樓匯集，堵塞回堵通常一樓先受害。要問管線換過沒有、有沒有淹過。 |
| 附屬空間 | 有些一樓含庭院或露臺。要確認是不是約定專用，還是自己圍起來的——後者是違建。 |
二樓：全棟最不受歡迎的位置
折價 8.4%，比頂樓還深。原因幾乎都是同一組：
- 管線問題最容易輪到你。樓上所有戶的排水往下走，二樓是第一個承接的樓層，回堵與異味的機率高。
- 採光與視野被前面的建物擋住。臨路的話還會直接對到對面二樓，隱私差。
- 噪音兩頭夾。下方是大廳、車道出入口或店面，上方是正常住戶。
- 電梯的優勢用不到。買了有電梯的產品，卻在一個爬樓梯也還好的高度，等於付了電梯的錢沒享受到差異。
反過來說，如果你不在意上面那幾點，二樓是同一棟裡最便宜的入場方式——同一棟、同樣的公設與管理，單價低將近一成。這是可以談的空間，不是絕對的地雷。
頂樓：折 2.8%，但風險集中
- 漏水。屋頂防水是全棟最容易出問題的地方，而修繕費用的分攤常有爭議。買之前一定要看天花板與牆角，最好挑雨後去看。
- 西曬與熱。頂樓夏天的冷氣費是實際成本。
- 加蓋。頂樓加蓋幾乎都是違建，能不能用、會不會被拆、能不能算進坪數，要先弄清楚是哪一類（違建怎麼判斷）。
- 好處是真的。沒有樓上鄰居、視野與採光通常最好，如果防水做得確實，很多人買了不後悔。
同一棟裡哪一層值得追，我幫你看
把你在看的社區跟樓層給我，我把那一棟近幾年的成交按樓層攤開，告訴你這個開價在裡面偏高還是偏低。
加 LINE 好友，一對一聊聊看屋要檢查什麼在看房注意事項完整清單，屋況怎麼驗在中古屋要驗屋嗎。
常見問題
高樓層真的比較貴嗎？
在三區的成交資料上看不出來。中樓層與高樓層的單價中位數都是 86.2 萬/坪，沒有差。同一棟裡的樓層價差是有的，但那是逐棟談出來的，不是「越高越貴」的通則。
二樓真的不能買嗎？
可以買，只是要知道自己在買什麼。二樓的折價將近一成，換到的是同一棟的公設、管理與地段。管線、採光、噪音這三件事你如果實際去看過覺得可以接受，那個折價就是你的。
頂樓漏水怎麼判斷？
看天花板與牆角有沒有水漬、壁癌或補過的痕跡，問屋主與管委會屋頂防水做過沒有、什麼時候做的。最有效的是雨後去看一次。買之前的驗屋在中古屋要驗屋嗎那篇有講自己驗得出來與驗不出來的分別。
一樓為什麼反而比較貴？
因為成交裡混了可作店面使用的一樓，那是靠租金收益撐價格的另一種產品。純住家用途的一樓不會有這個溢價，判斷的時候要先確認謄本上的用途與現況。
下一步
樓層只是其中一個變數，真正決定值不值得的是那一棟本身與開價。用成交行情查詢把同一棟的成交攤開，用看房清單逐項檢查；三區的逐路段行情在中山、松山、大同三篇。
資料為內政部實價登錄，中山區、松山區、大同區近兩年（2024-08 至 2026-05）電梯大樓成交、總樓層 8 層以上者共 2,665 筆，抓取於 2026-08-19。樓層位置定義：頂樓＝所在樓層等於總樓層；高樓層＝所在樓層佔總樓層七成以上且非頂樓；中樓層＝其餘非一、二樓者。單價為中位數。一樓樣本 86 筆，且混有可作店面使用之標的，解讀時已於文中說明。
