如果你的房子是民國 105 年以前買的，網路上那些「房地合一稅怎麼算」的文章，對你來說完全用不上。
中山區、大同區有大量三十年以上的公寓與華廈，屋主多半是 105 年以前買的——這一群人走的是舊制財產交易所得稅，算法是另外一套。
先確認：你是不是舊制
翻權狀或當初的買賣契約，找取得日期：
| 取得日期 | 適用 |
|---|---|
| 105/1/1 以後 | 新制房地合一稅 → 看 這篇 |
| 104/12/31 以前 | 舊制財產交易所得稅 → 繼續往下看 |
舊制跟新制的三個關鍵差異
| 新制 | 舊制 | |
|---|---|---|
| 課稅範圍 | 房屋＋土地一起 | 只有房屋部分（土地課土增稅） |
| 計稅方式 | 單獨計稅、固定稅率 | 併入綜合所得總額按級距 |
| 申報時間 | 過戶後 30 天內 | 隔年 5 月報綜所稅時 |
「併入綜所稅」的殺傷力常被低估。你原本的級距如果是 20%，賣房所得加進去可能跳到 30% 甚至 40%——而且是整年度所得都適用新級距，不只是賣房那一筆。
綜所稅級距是 5%、12%、20%、30%、40%。跨一級的影響，遠比很多人想的大。
兩種認定方式，可以擇優適用
核實認定：用真實數字算
拿得出買賣契約與單據，就用實際的取得成本、費用來計算。
什麼情況划算：單據齊全、當初買價不低、裝修投入不少。
標準認定：房屋評定現值 × 設算百分比
單據都丟了、或當初買得太便宜，就用財政部公告的設算百分比。
什麼情況划算：持有很久、當初買價遠低於現在、單據早就不見了。
114 年度・臺北市各區設算百分比
| 行政區 | 設算百分比（占房屋評定現值） |
|---|---|
| 中山區・松山區・中正區・大安區・信義區 | 50% |
| 士林區・內湖區・大同區・南港區 | 48% |
| 北投區・萬華區・文山區 | 47% |
財政部每年公告一次，跨年度交易要用當年度的數字。上表為 114 年度標準，適用 114 年度的交易，於 115 年 5 月申報。
兩種可以擇優適用，但要先都算過才知道哪個划算。持有三十年的老公寓，當初買價可能只有現在的幾分之一，核實認定算出來的獲利很高——這種情況標準認定往往反而有利。
舊制財產交易所得稅試算 可以一次跑出兩種結果並排比較，臺北市各區的設算百分比已經套進去了。
高價房屋：算法完全不同
以臺北市為例，符合下列任一條件者屬高價房屋：
- 房地總成交金額（含車位）達 6,000 萬元以上
- 或每坪單價（不含車位）達 120 萬元以上
高價房屋不適用一般的設算百分比，而是：以房屋評定現值占「公告土地現值＋房屋評定現值」的比例，計算歸屬於房屋的收入，再以該收入的 20% 計算所得額。
繼承或受贈取得：成本認定不一樣
這一項很多人算錯，而且直接影響稅額。
繼承或受贈取得的房地，以取得時的房屋評定現值與公告土地現值作為成本，不是被繼承人當初買的價格。
實務上這代表：如果被繼承人很早就買了、而繼承時的評定現值已經拉高，你的「成本」反而比想像中高，稅可能沒有你以為的那麼多。反過來也可能。務必先查清楚再決定賣的時機。
兩種算法我幫你都跑一次
核實還是設算，差距經常是幾十萬。而且要看你的綜所稅級距、房屋評定現值、有沒有跨到高價房屋門檻。
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你可能還想知道
怎麼知道自己是新制還是舊制？
看取得日期。民國 105 年 1 月 1 日以後取得的房地走新制房地合一稅；104 年 12 月 31 日以前取得的走舊制財產交易所得稅。翻權狀或當初的買賣契約就能確認。
舊制跟新制差在哪？
三個關鍵差異：一、舊制只有房屋部分課所得稅，土地部分課土地增值稅；二、舊制不是分開計稅，是併入你當年度的綜合所得總額按級距課；三、舊制在隔年 5 月報綜所稅時申報，不是交易後 30 天內。
核實認定跟標準認定哪個划算？
沒有標準答案，要兩邊都算過才知道。一般而言，單據齊全、當初買價不低、裝修投入多的，核實認定較有利；持有很久、當初買很便宜、單據都丟了的，標準認定往往反而划算。兩者可以擇優適用。
標準認定的設算百分比是多少？
依財政部每年公告，且分行政區。以 114 年度的臺北市為例，中山區、松山區、中正區、大安區、信義區為房屋評定現值的 50%；士林區、內湖區、大同區、南港區為 48%；北投區、萬華區、文山區為 47%。每年會重新公告，跨年度要用當年度的數字。
什麼是高價房屋？算法不一樣嗎？
以臺北市為例，房地總成交金額（含車位）達 6,000 萬元以上，或每坪單價（不含車位）達 120 萬元以上者屬高價房屋。這類房屋不適用一般的設算百分比，而是以房屋評定現值占公告土地現值加房屋評定現值的比例計算歸屬房屋的收入，再以該收入的 20% 計算所得額。
繼承來的房子，取得成本怎麼認定？
繼承或受贈取得者，以取得時的房屋評定現值與公告土地現值作為成本，而不是被繼承人當初買的價格。這一項很多人算錯，而且直接影響稅額，賣之前一定要確認清楚。
資料來源
本文稅率與計算方式取自財政部與全國法規資料庫官方資料。稅法會修正，個案也有差異。本文為一般性說明，不構成稅務意見；實際申報請以國稅局或地方稅稽徵機關核定為準，重大金額建議諮詢會計師或稅務代理人。
