簽約當天要帶什麼，代書會給你一張清單，照著帶就好。
真正沒人會逐條講給你聽的，是契約裡那幾個條款。而屋主事後出事的案子，幾乎都不是因為忘記帶印章，是因為某一條沒看懂就簽了。
這篇兩件事都講：先給清單，再拆條款。
先講清單：賣方簽約要帶什麼
| 要帶的 | 用途 |
|---|---|
| 身分證正本 | 核對身分 |
| 印章 | 簽約用 |
| 印鑑章 | 後續用印、辦產權移轉登記 |
| 印鑑證明 | 產權移轉登記必備 |
| 土地、建物所有權狀正本 | 交由代書辦理過戶 |
| 最近一期房屋稅、地價稅單 | 計算稅費分擔 |
| 貸款餘額證明或貸款帳號 | 安排清償與塗銷（房子還有貸款） |
| 收款帳戶存摺影本 | 價金匯入 |
印鑑證明要提早去辦，這是整份清單裡最會卡住的一項。
它必須本人親自到戶籍地的戶政事務所申請，而且核發日期有期限要求——手上舊的那一張多半不能用。
決定要賣的時候就先去辦，不要等到簽約前一天。要辦幾份、期限怎麼算，直接問承辦代書。
兩個最常卡住的狀況，請提早處理：
一、本人到不了。需要授權書＋印鑑證明，代理權限要寫清楚。
二、房子是多人共有。夫妻共有、兄弟姊妹共有、繼承後未分割——原則上全體所有權人都要出面或合法授權。有人在國外、有人聯絡不上，這件事要在委託銷售的時候就先解決，不是簽約當天才想辦法。
七件事，一件一件看
一、價金與付款方式
買賣價金通常分四期支付，對應交易的四個階段。實務上常見的比例是：
| 階段 | 常見比例 | 這時候發生什麼 |
|---|---|---|
| 簽約款 | 10% | 簽訂買賣契約 |
| 用印款 | 10% | 備齊文件、用印，準備報稅 |
| 完稅款 | 10% | 稅單下來、繳清稅款 |
| 尾款 | 70% | 過戶完成、交屋（多由買方貸款撥付） |
這是實務慣例，不是法律規定，可以另行約定。要注意的是尾款占七成，而尾款通常要等買方的銀行撥款——所以買方的貸款順不順利，直接決定你什麼時候拿到大部分的錢。
二、履約保證
把買方的價金交由第三方專戶保管，產權移轉完成、雙方履約無誤才撥款。
它同時保護買賣雙方：買方不必擔心付了錢拿不到房，你不必擔心過了戶收不到錢。
法律沒有強制規定，但正常的成屋交易都會用。費用不高，不要為了省這筆而不用。契約裡要確認的是：用哪一家、費用怎麼分擔、撥款條件寫了什麼。
三、稅費負擔
實務上的慣例分擔是這樣：
| 項目 | 慣例由誰負擔 |
|---|---|
| 土地增值稅 | 賣方 |
| 房地合一稅／財產交易所得稅 | 賣方 |
| 賣方的仲介服務費 | 賣方 |
| 契稅、印花稅、登記規費 | 買方 |
| 代書費 | 各自負擔自己那部分 |
| 房屋稅、地價稅、工程受益費 | 按持有天數比例分算 |
| 水電、瓦斯、管理費 | 交屋當天結算 |
再說一次：這是慣例，不是法律。契約裡可以另外約定。
簽約當天請經紀人把稅費負擔那幾條逐項唸過一次——這本來就是流程的一部分，你只要確認跟你以為的一樣就好。
要知道自己這一邊到底要付多少，看 賣房子到底要繳什麼稅，或直接用 賣房實拿試算 把數字跑出來。
四、交屋日與遲延的處理
交屋日要寫清楚，而且要跟你自己的規劃對得起來。
如果你是一買一賣的換屋族，這一條是整份契約裡對你最重要的。
實務上，一買一賣的時間幾乎都會被延到——買方的貸款進度、地政事務所的作業、對方資金到位，任何一環卡住，整條線就往後推。
而你這一邊的尾款拿不到，就付不出下一間的錢。那不是不方便，那是違約。你會同時被兩份契約夾住：這邊收不到，那邊付不出。
換屋的四件事，簽約前就要談好
- 順序——先把賣掉這間的交屋日確定，再去簽下一間。不要反過來。
- 緩衝——整條線實務上要抓兩到四個月（光核貸就要兩個月，跑新青安更久），賣出的交屋日與買進的付款日之間至少留兩週，兩邊都不要排得剛剛好
- 連動——買進的那一份要不要加上與售出案連動的條件，跟你的經紀人和代書一起設計
- 備案——萬一還是延了，短期資金怎麼銜接（換屋型貸款、過渡性融資），簽約前就先問過銀行，不要等到出事才找
另外要看的是遲延交屋的違約處理：你晚交屋會怎樣、買方晚付款又會怎樣。這兩條通常不對稱，簽之前確認一下。
整條時程怎麼走、尾款什麼時候才會進來，看 交屋要帶什麼。
五、現況交屋的界線
「現況交屋」四個字，很多屋主以為是免死金牌。它有用，但只蓋得住一部分。
它的意思是：交屋時買方已經知道、或以一般檢查方式就可以發現的問題，買方接受以此「現況」承受，後續不得再要求你處理。
隱藏瑕疵擋不住。最經典的例子是被大型家具擋住的壁癌——買方看屋時根本看不到，一般檢查也發現不了。這種即使契約寫了現況交屋，賣方依舊要負責。
想真正把責任談乾淨，光寫「現況交屋」四個字不夠，還要另外做兩件事。完整說明看 交屋後買方說漏水，我還要負責嗎？現況交屋與瑕疵擔保的界線。
六、附贈設備清單
冷氣、熱水器、系統櫃、窗簾、燈具、瓦斯爐——逐項列出，並註明數量與位置。
沒寫清楚，交屋當天的爭議大部分出在這裡。「我以為冷氣是附的」跟「我以為那台是我要搬走的」，各講各的。
拍照存證是好習慣。簽約時的照片，交屋時就是依據。
七、違約金上限
依成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，違約金以買賣總價款的 15% 為上限。
要看的不只是數字，還有觸發條件：什麼情況算違約、要不要先催告、解約之後怎麼結算。
瑕疵擔保：你的責任到交屋後五年
交屋之後買方發現漏水、壁癌、結構問題回頭找你——這在法律上叫瑕疵擔保責任：賣方必須負責修理、補償，或退還部分價款。
責任時效是自交屋日起 5 年；買方那一邊則是發現瑕疵後 6 個月內要主張。
民法第 365 條明定：六個月的短期時效，在出賣人「故意不告知瑕疵」時不適用。
白話說：你知道有漏水卻不講，那個六個月的保護傘就不屬於你了。而漏水這種事幾乎瞞不住——住進去一個雨季就知道了。
不動產說明書上有欄位要勾的重大情事：漏水、海砂屋、輻射屋、火損、非自然身故、違建與增建、氯離子含量。
責任成立的三個條件、買方能主張什麼、以及揭露之後價格怎麼談，寫在 交屋後買方說漏水，我還要負責嗎？現況交屋與瑕疵擔保的界線。
條款看不懂，就先別簽
斡旋單、買賣契約、交屋確認清單——這些文件最貴的地方不是寫了什麼，是沒寫什麼。屋主吃虧的案子，九成都出在漏掉的那幾行。
你手上有正在談的案子，可以直接把條款拿給我看。我會告訴你哪幾條要改、改成什麼。免費，不是我的客戶也一樣。
加 LINE，簽約前把條款拍給我看想先自己算 → 賣房實拿試算（免費，不用留任何資料）
你可能還想知道
賣房簽約要帶什麼？
核心是六樣：身分證正本、印章、土地與建物所有權狀正本、最近一期房屋稅與地價稅繳款書、貸款餘額證明或貸款帳號（如果房子還有貸款）、以及收款用的存摺影本。印鑑章與印鑑證明在後續的用印階段才會用到，但代書通常會請你一併準備。
印鑑證明一定要嗎？
要，而且要提早辦。產權移轉登記一定用得到，簽約時就跟印鑑章一起帶著。印鑑證明必須本人親自到戶籍地的戶政事務所申請，核發日期有期限要求，手上舊的那張多半不能用，要重新申請。這是整份文件清單裡最會卡住流程的一項，決定要賣的時候就先去辦。若本人無法親自到場辦理買賣，還要另外備妥授權書。
履約保證是什麼，一定要用嗎？
履約保證是把買方的價金交由第三方專戶保管，等產權移轉完成、雙方履約無誤才撥款。它同時保護買賣雙方——買方不必擔心付了錢拿不到房，賣方不必擔心過了戶收不到錢。法律沒有強制規定，但實務上正常的成屋交易都會使用，建議不要省。
違約金最多可以訂多少？
依成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，違約金以買賣總價款的百分之十五為上限。簽約時要看清楚違約條款是怎麼寫的，特別是「解約」與「損害賠償」的計算方式。
屋主本人不能到場怎麼辦？
可以委任他人代理，但需要備妥授權書與印鑑證明，代理權限要寫清楚。若房屋為多人共有，原則上全體所有權人都要出面或合法授權。這一項務必提早跟代書確認，臨時處理常常會卡住流程。
下一步
- 交屋流程怎麼走？交屋確認清單、要帶什麼、多久拿到錢——簽完約之後，用印、完稅、交屋怎麼走
- 斡旋金與要約書：屋主收到斡旋，簽下去之前要確認的五件事——還在斡旋階段的話，先看這篇
- 賣房子到底要繳什麼稅——成交價確定了，稅怎麼算
資料來源
本文法律依據取自全國法規資料庫之民法第 354 條至第 365 條、內政部訂頒之成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，以及不動產說明書相關規範。現況交屋的適用範圍與簽約應備文件參考住商不動產不動產新聞。文中標明「實務上」的部分為市場慣例，不是法律規定。
法規會修正，個案也有差異。本文為一般性說明，不構成法律意見；實際權利義務以你手上簽署的契約條文為準，重大爭議建議諮詢律師或地政士。
