決定要委託之後，第一個要選的就是簽哪一種約。
這一題沒有標準答案，但差別很具體——而且選錯的代價不是費用，是時間。
兩種約的差別
| 一般委託 | 專任委託 | |
|---|---|---|
| 可以委託幾家 | 多家 | 只有一家 |
| 屋主可以自己賣嗎 | 可以 | 不可以（違約） |
| 聯繫窗口 | 多個 | 單一 |
| 帶看人員 | 複雜，責任難釐清 | 單純，責任明確 |
| 業者投入程度 | 各家差很多 | 通常較積極 |
| 底價限制 | 沒有 | 可能有「達底價即成交」 |
專任的真正差別：他敢不敢投錢
一般約下，同一間房子可能有五家在賣。對每一家來說，投入廣告預算是有風險的——花了錢，成交的可能是別人。
結果就是大家都只做最低限度：上架、等電話。沒有人真的投入。
專任約反過來——確定成交會回到自己身上，業者才敢排廣告預算、才敢花時間經營。
所以專任約真正買到的不是「獨家」，是「有人真的把你的案子當一回事」。
但這個前提是：你選對了人。選錯人簽專任，就是把自己綁住三個月什麼都沒發生——這也是專任約最大的風險。
一般約的真正代價：進出的人
多家同時銷售，帶看的人就複雜。實務上最麻煩的是屋況損壞的責任難以釐清——東西壞了，沒有人知道是哪一組看屋的人弄的。
另外買方可能從不同仲介聽到不同的價格與說法，這對成交沒有幫助。
「達底價即成交」這一條要看清楚
有些專任委託契約會約定一個底價，只要買方出到這個價格，經紀業就可以代為完成交易，屋主不能再反悔。
這一條的影響很大。簽之前務必確認：有沒有這樣的約定、底價怎麼訂、以及有沒有給你確認的空間。
委託之前要確認的七件事
不管簽哪一種，下面這七項在簽名之前都該有明確答案：
| 要確認什麼 | |
|---|---|
| ① 約的類型 | 你簽的是專任還是一般，違約責任怎麼算 |
| ② 售價怎麼訂 | 明確訂定總價，不要用「實拿」 |
| ③ 代收定金的授權 | 要不要授權經紀業代收——授權後定金成立即推定契約成立 |
| ④ 違約條款 | 委託人義務、違約金怎麼計算 |
| ⑤ 變更要書面 | 口頭承諾不具法律約束力，變更要雙方簽字 |
| ⑥ 終止條款 | 怎麼終止、提前終止有沒有違約金 |
| ⑦ 服務報酬 | 數額與計算方式要明確記載 |
兩個最多人踩的
一、不要用「實拿」定價。「我實拿 1,800 萬就好」聽起來簡便，但稅費、報酬、分算金額都會浮動，到最後很難對得起來，非常容易生爭議。明確訂總價，再用 賣房實拿試算 反推實拿。
二、口頭承諾不算數。談定的期限、報酬、廣告投放、回報頻率——沒有寫進契約就等於沒有。這不是不信任誰，是契約本來就是這樣運作的。
另外，不動產標的現況說明書要據實填寫。這一份是日後屋況爭議的依據，寫清楚是保護你自己——理由在 交屋後買方說漏水，我還要負責嗎？現況交屋與瑕疵擔保的界線 裡講得比較細。
所以要選哪一種？
我的看法很簡單：
如果你找到願意提出具體行銷計畫的人，簽專任。他敢投入，你才有機會賣在好價格。
如果你還沒找到那個人，先簽一般約。用一段時間觀察誰真的在做事，再決定要不要給專任。
怎麼分辨誰真的會做事，看 賣房找房仲，簽委託前該問的五個問題。
委託書拿到手上，可以先給我看
期限多長、底價怎麼訂、有沒有「達底價即成交」、終止條款怎麼寫、報酬怎麼算——這幾條決定接下來三個月你有多少主導權。
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你可能還想知道
專任約跟一般約差在哪？
專任委託是把物件交給單一經紀業銷售，屋主在委託期間不得自行銷售，也不能委託其他同業；一般委託則可以同時委託多家，屋主也保有自行銷售的權利。專任的好處是業者較積極、集中行銷、單一窗口、帶看人員單純；一般的好處是曝光管道多、彈性大。
簽專任約，屋主自己賣掉會怎樣？
屬於違約。專任委託銷售契約下，賣方只能給簽約的經紀業銷售，賣方本人銷售或委託其他同業銷售都是違約行為，要負擔契約約定的違約責任。所以簽之前一定要確認自己簽的是哪一種，以及違約金怎麼計算。
專任約的「底價即成交」是什麼意思？
有些專任委託契約會約定一個底價，只要買方出到這個價格，經紀業就可以代為完成交易，屋主不能再反悔。這一條對屋主的影響很大，簽約前務必看清楚有沒有這樣的約定，以及底價怎麼訂。
委託期限多長比較合理？
沒有標準答案。太長會綁住你，太短經紀業不敢投入廣告資源。實務上專任委託常見三個月左右，可視物件狀況與市況調整。重點是要同時確認終止條款怎麼寫、提前終止有沒有違約金。
為什麼不要用「實拿」定價？
因為稅費、服務報酬與各項分算金額都會浮動，「我實拿多少就好」聽起來簡便，實際上很容易對不起來而生爭議。比較穩妥的做法是明確訂定總價，再回頭反推自己的實拿數字。
經紀人口頭答應的事情算數嗎？
不算。契約內容的任何變更都需要雙方簽字確認，業務人員的口頭承諾不具法律約束力。所以談定的條件——期限、報酬、廣告投放、回報頻率——都要寫進契約或以書面補充。
可以授權仲介代收定金嗎？
可以，但要知道那代表什麼。一旦授權經紀業代收定金，定金成立即推定買賣契約成立，賣方之後反悔就要加倍賠付。這一項在委託銷售契約裡是可以選擇的，簽之前想清楚。
下一步
- 實際案例：他想了好幾個月才決定：大同區民權西路站華廈成交紀錄——屋主想了好幾個月，沒有人設期限給他
- 賣房找房仲，簽委託前該問的五個問題——決定簽誰之前先問這五題
- 賣房仲介費怎麼算？法定上限、實務行情、可不可以議價——報酬那一條怎麼談
- 斡旋金與要約書：屋主收到斡旋，簽下去之前要確認的五件事——委託之後，第一張斡旋來的時候
資料來源
委託契約類型、優缺點與簽約注意事項參考住商不動產不動產新聞（專任約與一般約比較、委託不動產經紀業注意事項），法規依據為不動產經紀業管理條例與內政部訂頒之委託銷售定型化契約相關規範。
各家契約條款不同。本文為一般性說明，實際權利義務以你簽署的委託銷售契約書記載為準。
