繼承來的房子要賣，最貴的錯誤不是賣太便宜，是稅算錯。
而算錯的原因幾乎都是同兩件事：用錯稅制、用錯成本。這兩項各差一次，稅金的落差經常是六位數起跳。
加上「誰能決定賣」這一關，這篇把三件事一次講完。
先分清楚兩套稅，很多人混在一起：
繼承的時候繳的是遺產稅；賣掉的時候繳的是房地合一稅或舊制財產交易所得稅，加上土地增值稅。
這是兩件完全不同的事，時間點也不同。
第一件事：稅制看「被繼承人」的取得日
這是最多人搞錯的一點——判斷依據不是你辦理繼承登記的那一天，是被繼承人取得房地的日期。
| 被繼承人取得日 | 賣掉時適用 | 怎麼課 |
|---|---|---|
| 104/12/31 以前 | 舊制 財產交易所得稅 | 只課房屋部分，併入你的綜所稅 |
| 105/1/1 以後 | 新制 房地合一稅 | 房地一起，單獨計稅，30 天內申報 |
所以父母在民國八十幾年買的房子，即使你去年才繼承，賣掉時仍然是走舊制。
而且還有一個擇優的空間：被繼承人在 104 年以前取得、你在 105 年以後繼承，符合自住條件時，新舊制可以擇優適用。
兩制的算法完全不同，不先都算過就沒辦法知道哪個划算。舊制怎麼算看 105 年前買的房子怎麼課稅，新制看 房地合一稅怎麼算。
持有期間可以合併計算
繼承取得的房地，計算持有期間時可以把被繼承人的持有期間合併進來。財政部另有放寬，連續繼承的案件也可以把各次被繼承人的持有期間一併合併。
這對稅率影響很大——新制持有超過 10 年適用最低的 15%，跟 2 年內的 45% 差三倍。
第二件事：成本用繼承時的現值，不是父母的買價
繼承或受贈取得的房地，取得成本以「繼承時的房屋評定現值及公告土地現值」認定，並得按政府發布的消費者物價指數調整。
不是被繼承人當初買的價格。
這一項的實務影響很直接：
- 父母很早就買、繼承時評定現值已經拉高 → 你的成本比想像中高，稅可能沒有你以為的多
- 反過來，評定現值偏低 → 課稅所得會被墊高，稅比你以為的多
兩種都有可能，所以一定要先查清楚再決定賣的時機。要用的資料是繼承當時的房屋評定現值與公告土地現值，這些在遺產稅的申報資料裡找得到。
第三件事：繼承人不只一個的話，誰能決定
繼承後尚未分割之前，遺產是全體繼承人公同共有。
處分必須得到全體同意——委託銷售、簽約、過戶，每一關都要所有繼承人出面或合法授權。
這是實務上最會拖的一關。
有人在國外、有人聯絡不上、有人意見不同——這些不是簽約當天能解決的事。建議在決定要賣之前就先處理，包括是否要先辦遺產分割、由誰單獨取得。
兩個六個月，別錯過
| 事項 | 期限 | 逾期會怎樣 |
|---|---|---|
| 遺產稅申報 | 死亡之日起 6 個月內 必要時可申請延期 3 個月 | 加徵罰鍰 |
| 繼承登記 | 繼承開始之日起 6 個月內 | 每逾 1 個月加徵登記費 1 倍 最高 20 倍 |
長期未辦繼承登記的土地，還會被列冊管理，一定年限後由地政機關公開標售。
遺產稅的免稅額與扣除額
很多人擔心「繼承要繳一大筆稅」，但實際上大部分家庭的遺產淨額落在免稅額與扣除額之內。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 免稅額 | 1,333 萬 |
| 配偶扣除額 | 553 萬 |
| 直系血親卑親屬 | 每人 56 萬（未成年者按距屆滿成年年數每年加扣 56 萬） |
| 父母 | 每人 138 萬 |
| 喪葬費 | 138 萬 |
| 重度以上身心障礙 | 每人 693 萬 |
| 遺產淨額 | 稅率 |
|---|---|
| 5,621 萬以下 | 10% |
| 5,621 萬～1 億 1,242 萬 | 15% |
| 超過 1 億 1,242 萬 | 20% |
以上為 114 年度公告數額，115 年度維持不變。金額每年可能調整，實際以申報年度的公告為準。
房子還有貸款怎麼辦
兩件事分開看：
繼承的部分——繼承是概括承受，債務會一併繼承。但民法規定繼承人對被繼承人的債務以因繼承所得遺產為限負清償責任，不會賠上自己的財產。遺產明顯是負的，也可以在知悉得繼承之時起三個月內向法院聲明拋棄繼承。
賣掉的部分——有貸款完全不影響出售，代書會安排以買方的價金代償。細節在 房子還有貸款可以賣嗎？代償與塗銷的流程、時間、費用。
繼承的案子，數字要先算過才知道
稅制走新制還是舊制、成本認多少、持有期間怎麼合併、能不能擇優——這幾項會互相影響，而且每一項都會改變最後的稅額。
把繼承的資料給我（繼承時間、被繼承人的取得時間、評定現值），我把兩制都跑一次給你看，順便把土地增值稅與實拿金額一起算清楚。免費，算完不想賣也完全沒關係。
加 LINE，我幫你算繼承的案子想先自己算 → 舊制財產交易所得稅試算（免費，不用留任何資料）
你可能還想知道
繼承的房子賣掉要繳多少稅？
要分兩件事看。繼承時繳的是遺產稅，賣掉時繳的是房地合一稅或舊制財產交易所得稅，加上土地增值稅，這是兩套完全不同的稅。賣屋這一段適用新制還是舊制，看的是「被繼承人」取得房地的日期：被繼承人在 104 年 12 月 31 日以前取得的走舊制，105 年 1 月 1 日以後取得的走新制。
稅制是看我繼承的日期嗎？
不是，這是最多人搞錯的一點。判斷依據是被繼承人取得房地的日期，不是你辦理繼承登記的日期。所以父母在民國八十幾年買的房子，即使你去年才繼承，賣掉時仍然是走舊制。另外，如果被繼承人在 104 年以前取得、你在 105 年以後繼承，且符合自住條件，新舊制可以擇優適用。
繼承房子的取得成本怎麼算？
以繼承時的房屋評定現值及公告土地現值認定，並得按政府發布的消費者物價指數調整，不是被繼承人當初買的價格。實務上這代表：如果父母很早就買、而繼承時的評定現值已經拉高，你的成本反而比想像中高，稅可能沒有你以為的多。反過來也可能。務必先查清楚再決定賣的時機。
繼承的房子有貸款，我還要繼承嗎？
繼承是概括承受，債務會一併繼承，但民法規定繼承人對被繼承人的債務以因繼承所得遺產為限負清償責任，也就是不會賠上自己的財產。如果遺產明顯是負的，也可以在知悉得繼承之時起三個月內向法院聲明拋棄繼承。房子有貸款不影響出售，代書會安排以買方的價金代償。
繼承人有好幾個，可以一個人決定賣嗎？
不行。繼承後尚未分割前，遺產為全體繼承人公同共有，處分必須得到全體同意。所以委託銷售、簽約、過戶都需要所有繼承人出面或合法授權。有人在國外或聯絡不上時，這一關會拖很久，建議在決定要賣之前就先處理。
繼承有沒有時間限制？
有兩個六個月。遺產稅要在被繼承人死亡之日起六個月內申報，必要時可申請延期三個月；繼承登記依土地法規定也應於繼承開始之日起六個月內辦理，逾期每超過一個月加徵應納登記費一倍的罰鍰，最高二十倍。長期未辦繼承登記的土地還會被列冊管理，一定年限後標售。
繼承的房子賣掉，持有期間怎麼算？
繼承取得的房地，計算持有期間時可以將被繼承人的持有期間合併計算。財政部另有放寬規定，連續繼承的案件可以把各次繼承的被繼承人持有期間一併合併計算。這對稅率影響很大，因為持有超過十年適用的稅率是最低的一級。
下一步
- 105 年前買的房子怎麼課稅？核實認定與標準認定，哪個划算——被繼承人早期取得的看這篇
- 房地合一稅怎麼算？公式、要帶什麼、可不可以分期——走新制的看這篇
- 房子還有貸款可以賣嗎？代償與塗銷的流程、時間、費用——繼承到有貸款的房子
- 賣房子到底要繳什麼稅——賣方要繳的稅有哪些，一次看完
資料來源
遺產稅免稅額、課稅級距與各項扣除額為財政部公告之 114 年度數額（115 年度維持不變）；繼承房地之新舊制判定、取得成本認定與持有期間合併計算規定取自財政部相關函令；繼承登記期限取自土地法，繼承人責任與拋棄繼承取自民法。
金額每年可能調整，個案差異也大。本文為一般性說明，不構成稅務或法律意見；實際申報請以國稅局核定為準，建議諮詢會計師、稅務代理人或地政士。
