台北的老公寓，幾乎都有增建。陽台外推、後陽台外移、頂樓加蓋、加裝鐵窗——這在中山、大同這一帶太普遍了。
所以問題從來不是「能不能賣」，是你知不知道它屬於哪一類。
知道，就可以在開價與談判時把它處理掉；不知道，就會在談價格的時候被對方翻出來——那時候你只能被動解釋。
第一件事：它屬於哪一類
| 產生時間 | 分類 | 處理方式 |
|---|---|---|
| 53/1/1 以前 | 舊有違建 | 拍照列管、暫免拆除 |
| 53/1/1～83/12/31 | 既存違建 | 拍照列管、暫免查報拆除 |
| 84/1/1 以後 | 新違建 | 一律查報、即報即拆 |
自 112 年起，83 年 12 月 31 日以前的既存違建禁止修繕，一經發現修繕行為將被優先處理拆除。
所以「反正是既存違建，壞了再修就好」這個想法已經不成立了。
第二件事：有沒有被列管查報
臺北市建築管理工程處設有違建查報查詢系統，輸入地址就可以查。
但要注意：這類系統通常只涵蓋 84 年以後的新違建，更早的既存違建不一定查得到。必要時可以向建管單位進一步查詢。
為什麼一定要先查？
因為「有沒有被查報列管」直接決定將來被要求拆除的風險——而這件事買方一定會問，他的仲介也一定會查。
你先查，是你在掌握資訊；他先查，是你在被動解釋。
第三件事：登記坪數與開價
增建面積通常不在登記坪數裡
增建、外推的面積多半不在建物登記謄本的面積內，所以會出現「實際使用坪數大於登記坪數」的情形。
單價一定要用登記面積算，不能用實際使用面積去攤。
用實際坪數算出來的單價會看起來很便宜，但買方一比對謄本就會發現落差——這時候不是他覺得撿到便宜，是他覺得你在灌水。
增建的部分，怎麼反映在價格上
權狀上沒有，不代表它沒有價值。問題是要算多少。
這個算法是從銀行來的。
頂樓加蓋，或是一樓的地下室，只要實際可以使用，銀行就認為那個空間有價值。但銀行也不可能照權狀的單價去算——那不合理。所以有一個折衷的做法：認定它有三分之一的價值。
舉個例子。一間公寓權狀 30 坪，頂樓加蓋蓋滿了，所以頂加的使用空間也是 30 坪。
| 實際使用 | 認定的價值 | |
|---|---|---|
| 4 樓（權狀登記） | 30 坪 | 30 坪 |
| 頂加（5 樓，蓋滿） | 約 30 坪 | 10 坪（三分之一） |
| 合計 | 約 60 坪 | 40 坪 |
四樓加五樓的頂加、五樓加六樓的頂加，都是同一套算法。前提是有蓋滿、而且實際可以使用——蓋一半的、或堆滿雜物走不進去的，不會有人照這個算。
這樣攤下來，單價確實會變得漂亮。但那 10 坪在物件資料表上是不存在的——權狀就是 30 坪，所以單價還是要用登記面積算，不能拿實際使用面積去攤。
要不要拆掉再賣？
可以恢復原狀，但要評估成本與必要性。
實務上比較常見的做法是誠實揭露、由買賣雙方在價格上反映，而不是賣方自行拆除。因為很多買方本來就是衝著「多出來的使用空間」來的——拆掉反而不見得加分。
如果是被查報列管的新違建，處理方式與時程要另外向建管單位確認，這個不能自己判斷。
揭露：寫清楚比不寫安全
違建與增建是不動產說明書上有欄位要填的項目，屋況的據實揭露是賣方的義務。
而且「現況交屋」四個字擋不住隱藏瑕疵——故意隱匿已知的屋況，連責任排除的約定都會無效。這一段在 交屋後買方說漏水，我還要負責嗎？現況交屋與瑕疵擔保的界線 裡講得比較完整。
把它寫進去，這一項就從「隱藏」變成「已知」。
例如：「後陽台外移約 X 坪，為既存違建，未經查報列管，登記面積未包含此部分。」
寫清楚，買方接受了，這件事就結束了。
不確定自己家的增建算哪一類？我幫你查
是哪一類違建、有沒有被列管、登記面積跟實際使用面積差多少、增建的部分怎麼折算成價格——這幾件事查清楚，開價策略才有依據。
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你可能還想知道
有增建、陽台外推的房子可以賣嗎？
可以，台北的老公寓幾乎都有。重點不在能不能賣，在於三件事要先查清楚：屬於哪一類違建、有沒有被列管查報、以及登記坪數有沒有把增建面積算進去。這些會直接影響你的開價與談判空間。
怎麼查自己家有沒有被列管？
臺北市建築管理工程處設有違建查報查詢系統，輸入地址就可以查詢。不過要注意的是，這類系統通常只涵蓋民國 84 年以後的新違建，更早的既存違建不一定查得到，必要時可以向建管單位進一步查詢。
既存違建跟新違建差在哪？
依臺北市的規定，民國 53 年 1 月 1 日以後至 83 年 12 月 31 日以前已存在的違建屬於既存違建，拍照列管後暫免查報拆除；84 年 1 月 1 日以後新產生的違建屬於新違建，一律查報、即報即拆。另外自 112 年起，83 年 12 月 31 日以前的既存違建禁止修繕，一經發現修繕行為將被優先處理拆除。
頂樓加蓋的坪數怎麼算進價格？
增建面積不會計入登記坪數，單價必須用登記面積算。但那些多出來的空間確實有價值——依銀行的估價方式，頂樓加蓋或一樓的地下室只要實際可以使用，會被認定為三分之一的價值。例如權狀 30 坪、頂加蓋滿約 30 坪，那 30 坪的增建會被認定為 10 坪的價值。前提是有蓋滿而且實際可以使用。
登記坪數有包含增建的面積嗎？
通常沒有。增建、外推的面積多半不在建物登記謄本的面積內，所以會出現「實際使用坪數大於登記坪數」的情形。賣屋時務必把這個落差說清楚，用登記面積計算單價，不要用實際使用面積去墊高開價。
增建的部分一定要告訴買方嗎？
要。屋況的據實揭露是賣方的義務，違建與增建也是不動產說明書上有欄位要填的項目。誠實揭露並在契約中把責任範圍約定清楚，是成本最低的做法；隱匿不報反而會讓你的責任期間拉得更長。
可以把陽台外推改回來嗎？
可以恢復原狀，但要評估成本與必要性。實務上比較常見的做法是誠實揭露、由買賣雙方在價格上反映，而不是賣方自行拆除。如果是被查報列管的新違建，處理方式與時程要另外向建管單位確認。
下一步
- 實際案例：591 來電，當天就簽約：中山區松江路老公寓成交紀錄——有增建的老公寓實際成交的樣子
- 交屋後買方說漏水，我還要負責嗎？現況交屋與瑕疵擔保的界線——屋況要揭露到什麼程度
- 賣房簽約要帶什麼？屋主一定要搞懂的七件事——增建這件事要寫在契約的哪裡
- 成交行情查詢——同社區同條件的成交行情
資料來源
違建分類與處理方式取自臺北市違章建築處理規則及臺北市建築管理工程處相關規定；屋況揭露義務取自不動產經紀業管理條例與不動產說明書相關規範。各縣市規定不同，本文以臺北市為準。
個案差異大。本文為一般性說明，實際認定與處理方式請以建管單位的查復為準。
