中古屋要驗屋嗎？自己能驗什麼、什麼要找驗屋公司

預售屋交屋前一定要驗屋，這件事多數人知道。中古屋呢？大部分人看兩次房就簽約了。

問題是中古屋的問題比新成屋多，只是它們藏得比較深。

明天就要去看房？

先把檢核表存起來，現場照著對，比看完整篇有用。看屋檢核表 →

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最常出問題的六個地方

檢查項目	什麼時候做	怎麼看	看到了代表什麼
天花板水漬	每次都看	看浴廁上方、窗邊、樑柱交界處有沒有變色圈痕	樓上漏水或外牆滲水。新粉刷過的天花板要特別留意
牆面壁癌	每次都看	油漆鼓起、摸起來粉粉的、牆角發黑	長期受潮。處理要打到見底重做，不是重新粉刷
磁磚空心	每次都看	用指節敲，聲音空的就是	黏著層失效，日後可能整片剝落
管線漏水	建議找驗屋公司	把所有水龍頭打開放五分鐘，再看樓下與牆面	老屋鐵管鏽蝕常見。這是最貴的一項
排水順不順	建議找驗屋公司	同時開廚房、浴室、陽台的水，看有沒有回堵	管道間堵塞，處理要協調整棟
電容量	建議找驗屋公司	看總開關安培數、有沒有獨立迴路	老屋常見不足，冷氣一開就跳電。要重拉電要動到牆

後三項你做得到「打開」，做不到「判斷」。水龍頭誰都能開，難的是看出那道水痕是舊的還是新的、排水慢是這一戶還是整棟、電容量夠不夠你家的電器——這些要儀器和經驗。

看到喜歡、準備要出價的那一間，值得花錢找驗屋公司。什麼情況特別值得，就是下面這張表。

驗屋公司的費用依坪數與項目而異，實務上一般住宅落在數千到上萬元。要驗就在簽約前驗——簽約後才發現問題，你的談判位置完全不一樣。

仲介成交的案件都會有不動產說明書，下面這三欄在裡面的「不動產標的現況說明書」那一份；屋主對已知的重大瑕疵有揭露義務。三欄一定要看：

民法的瑕疵擔保責任有時效：買受人應從速檢查，發現瑕疵要即時通知出賣人，並自物之交付後五年內行使權利。實務上契約多半會另外約定「交屋後多久內反映」的期間，常見是交屋後半年。交屋當天要看哪些、要帶什麼，見交屋當天的交屋確認清單。

「現況交屋」不等於賣方完全免責。屋主已知卻未揭露的瑕疵，仍可能要負責。但舉證責任在你，所以看屋當下的照片、對話紀錄要留著。

至少兩次，而且時段要錯開。第一次白天看採光與屋況，第二次選晚上或下班時間看鄰居、噪音、停車。下雨天能看到的東西最多——滲水、排水、外牆狀況，晴天完全看不出來。

兩種可能都有。單純為了賣相好看是常見的，但也是蓋掉水漬與壁癌最有效的方法。判斷方式：看粉刷的範圍。整戶重刷比較單純；只有某一面牆、某個角落特別新，那個位置就要問清楚。

可以談，但沒有當然的權利——要看契約怎麼約定。實務上有三種處理：屋主修好再交屋、從價金裡扣一筆修繕費、或維持現況但降價。簽約前驗出來談，籌碼最大；簽約後才驗出來，你只能主張瑕疵擔保，程序長得多。

看屋的完整檢核清單在看房注意事項完整清單。屋況確認完就是出價，看出價之前要先確認的五件事。

屋齡、有沒有增建、同棟有沒有漏水糾紛——這些在你去看之前就查得到。

出處：民法第 356 條、第 365 條（物之瑕疵擔保與權利行使期間）、不動產說明書應記載事項。實際權利義務以你簽署的契約為準。