現況交屋有用嗎？瑕疵擔保責任要負責幾年

交屋三個月後，你接到一通電話：「屋主，主臥牆壁在漏水。」

這時候屋主最先想到的通常是那句「我們契約上寫現況交屋啊」——但事情沒那麼單純。

這一篇把兩個名詞的界線講清楚：你要負責到什麼程度、負責多久、什麼情況真的可以不用負責。

Table of Contents

先分清楚兩個名詞

	是什麼
瑕疵擔保責任	法律給買方的保護——交屋後發現瑕疵，賣方要負責
現況交屋	契約上的一個約定，把「買方已知或看得到的問題」排除掉

換句話說，現況交屋是瑕疵擔保責任的一個缺口，而且是有限的缺口。它蓋得住一部分，蓋不住另一部分。

瑕疵擔保責任：三個條件同時成立才成立

條件	對屋主的意義
① 契約成立前，買方不知道有這個瑕疵	你揭露了，這一條就破了
② 賣方交屋前，瑕疵就已經存在	交屋後才發生的，原則上不是你的事
③ 瑕疵程度達到法律標準	輕微、不影響使用的，通常不構成

第一條是你唯一能主動控制的。

揭露不是示弱——它把「買方不知道」變成「買方知道」，責任的第一個條件就不成立了。這是屋主手上最有效的一張牌，而且完全免費。

兩個期間，最多人搞混

賣方的擔保責任持續到「危險移轉」，也就是房屋正式交付（交屋）的時候；責任時效是自交屋日起 5 年。

買方那一邊，發現瑕疵後 6 個月內要主張，逾期權利消滅。實務上買方會用存證信函通知，保存證據。

民法第 365 條明定：六個月的短期時效，在出賣人「故意不告知瑕疵」時不適用。

白話說：你知道有漏水卻不講，那個六個月的保護傘就不屬於你了。

哪些算瑕疵

類型	常見的例子
房屋價值滅失	凶宅、海砂屋、輻射屋
通常效用減少	漏水、壁癌、鋼筋外露
契約預定效用減少	劣質建材、不符規格的設備

不動產說明書上有欄位要勾的重大情事：漏水、海砂屋、輻射屋、火損、非自然身故、違建與增建、氯離子含量。這些欄位存在的意義就是要你據實填寫。

買方可以主張什麼

解除契約——瑕疵嚴重到無法修復
減少價金——瑕疵不至於嚴重
請求損害賠償——因為瑕疵另外受到損害
要求修補——實務上多改以減價或賠償處理

對屋主來說，最壞的情況不是修繕費，是解除契約——房子退回來、錢還回去，中間所有的時間與費用全部白費。

現況交屋：擋得住什麼、擋不住什麼

它真正的意思是：交屋時買方已經知道、或以一般檢查方式就可以發現的問題，買方接受以此「現況」承受，後續不得再要求你處理。

什麼樣的問題	「現況交屋」擋不擋得住
買方看屋時已經知道的	擋得住——交屋後不得再要求處理
一般檢查就看得到的牆面裂縫、地板凹陷、老舊管線	擋得住
隱藏瑕疵被大型家具擋住的壁癌、天花板內的漏水	擋不住——你還是要負責
房屋傾斜、結構安全、海砂屋	擋不住——隱藏性瑕疵不適用
你知道卻故意不講的	擋不住——連排除責任的約定都會無效

被大型家具擋住的壁癌是最經典的例子。買方看屋時根本看不到，一般檢查也發現不了——這種就不在「現況」的範圍內，契約寫了也沒用。

屋主要做的兩件事

誠實揭露屋況。把已知的狀況逐項寫進不動產說明書與契約，例如「後陽台牆面曾有滲水，民國 113 年 3 月修繕完成」。寫清楚，這一項就從「隱藏」變成「已知」——現況交屋才蓋得住它。
在契約中另外約定「賣方不負擔瑕疵擔保責任」。這是獨立的一條，跟「現況交屋」不是同一件事，要分開寫。

這個排除約定有一個前提：你沒有故意隱瞞。

只要是故意隱匿已知的屋況，排除約定就會無效——等於白寫。

所以揭露不是示弱，而是讓那兩條約定真正生效的唯一方法。

「講了會不會賣不掉？」

這是屋主最常問的一題，直接回答：不會賣不掉，但可能影響價格——而那正是可以談的地方。

揭露之後你有兩種談法：

「這一項我不修，價格反映」
「我修好再交屋，價格不動」

買賣從頭到尾都是條件交換。屋況是條件之一，可以拿來換，但不能藏起來。

更現實的問題是，漏水這種事幾乎瞞不住——住進去一個雨季就知道了。

到時候買方回頭找你，你要處理的不只是修繕費，還有五年的責任期間、六個月時效不適用的風險，以及你在這個社區、這一帶的名聲。

不確定要不要講、怎麼講，先問一下

屋況該揭露到什麼程度、契約那兩條要怎麼寫、揭露之後價格要怎麼談——這些沒有標準答案，要看你房子的實際狀況。

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你可能還想知道

什麼是瑕疵擔保責任？

交屋後買方發現房屋存在漏水、壁癌、結構問題等缺陷時，賣方必須負責修理、補償，或退還部分價款，這就是瑕疵擔保責任。它要三個條件同時成立：契約成立前買方不知道有這個瑕疵、賣方交屋前瑕疵就已經存在、而且瑕疵程度達到法律標準。

賣方要負責多久？

賣方的擔保責任持續到「危險移轉」，也就是房屋正式交付的時候；責任時效是自交屋日起五年。買方那一邊則是發現瑕疵後六個月內要主張，逾期權利消滅。這兩個期間是不同的東西，常被搞混。

寫「現況交屋」是不是就不用負責了？

有用，但只蓋得住一部分。現況交屋的意思是：交屋時買方已經知道、或以一般檢查方式就可以發現的問題，買方接受以此現況承受，後續不得再要求賣方處理。隱藏瑕疵不在範圍內。

被大型家具擋住的壁癌算誰的？

算賣方的。買方看屋時根本看不到，一般檢查也發現不了，這種屬於隱藏瑕疵，不在「現況」的範圍內。即使契約寫了現況交屋，賣方依舊要負責。房屋傾斜、結構安全、漏水、海砂屋這類隱藏性瑕疵同理。

交屋後才發生的問題，也要算我的嗎？

不用。瑕疵擔保的成立條件之一是「賣方交屋前瑕疵就已經存在」。交屋之後才發生的損壞，原則上不屬於賣方的責任範圍。爭議通常出在「到底是交屋前就有、還是交屋後才發生」，所以交屋當天的交屋紀錄與照片很重要。

買方發現瑕疵可以要求什麼？

四種：瑕疵嚴重到無法修復時可以解除契約；不至於嚴重時可以請求減少價金；因瑕疵另外受到損害時可以請求損害賠償；也可以要求賣方修補，不過實務上多改以減價或賠償處理。

怎麼樣才能真正排除瑕疵擔保責任？

要做兩件事：一、誠實揭露屋況，把已知的狀況逐項寫進不動產說明書與契約；二、在契約中另外約定「賣方不負擔瑕疵擔保責任」，這是獨立的一條，跟「現況交屋」不是同一件事。但前提是你沒有故意隱瞞——故意隱匿已知的屋況，這個排除約定就會無效。

我知道有漏水，講了會不會賣不掉？

不會賣不掉，但可能影響價格——而這正是可以談的地方。揭露之後，你可以用價格或修繕條件去交換，例如「這一項我不修，價格反映」或「我修好再交屋，價格不動」。買賣本來就是條件交換。反過來說，不講的代價高很多：責任期間五年，而且故意不告知時六個月的短期時效不適用，加上你在這個社區的名聲。

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資料來源

本文法律依據取自全國法規資料庫之民法第 354 條至第 365 條，以及內政部訂頒之不動產說明書與成屋買賣定型化契約相關規範；現況交屋的適用範圍、瑕疵擔保的成立條件與救濟方式參考住商不動產不動產新聞。

法規會修正，個案也有差異。本文為一般性說明，不構成法律意見；實際權利義務以你手上簽署的契約條文為準，重大爭議建議諮詢律師或地政士。