自己賣房 vs 委託仲介：什麼情況自售真的可行

「自己賣可以省 4%」——這句話沒錯，但它只講了一半。

省下的是服務報酬，扛起來的是五件事。這篇把那五件事攤開來，然後誠實回答：什麼情況自售真的可行。

自售要自己處理的五件事

一、定價

這是最容易被低估的一項。實價登錄查得到成交價，但查不到成交過程——那間房子開多久才賣掉、開價跟成交價差多少、買方是為了什麼理由買。

沒有這些，定價就是用公開資料反推。開高了乏人問津，開低了自己虧。

要先看同社區、同條件的實際成交落點，可以用 成交行情查詢。

二、行銷與帶看

刊登、拍照、回訊息、約時間、陌生人進你家。

最實際的成本是時間跟安全。帶看通常落在下班後與假日，而且你沒辦法確認來的是不是真的買方。

三、議價

自售時你跟買方直接對立。他要殺價，你要守價，中間沒有人可以緩衝。

而且買方知道你省了服務報酬，通常會直接拿這件事來要求折價——省下來的錢，很容易在這一關被拿走一部分。

四、產權與文件

產權調查、不動產說明書、屋況揭露、買賣契約、稅務申報。

這一段建議一定要找地政士（代書）。自售時代書的角色比委託時更重要，因為沒有經紀業在中間把關。

五、金流安全

什麼情況自售真的可行

三個條件同時成立的時候，自售是合理的選擇：

這三個都成立，你自己賣比較划算，我不會勸你委託。找一位可靠的地政士把文件與金流顧好，就可以了。

比「省 4%」更值得算的一筆帳

以成交 2,000 萬計算，賣方服務報酬上限是 80 萬。看起來很多。

但真正要放在一起看的是：

• 定價偏差——開價差一成就是 200 萬的落差
• 議價結果——直接對立時，通常談不到中間人談得到的位置
• 時間成本——多賣三個月，房貸、機會成本都在跑
• 契約風險——瑕疵擔保爭議一旦成立，金額不會小

省 80 萬，但成交價低 150 萬，這筆帳就不划算。反過來，如果你已經有買方、物件單純，那 80 萬就是實實在在省下來的。

差別在物件狀況與你的條件，不在哪一種比較高尚。

你可能還想知道

自己賣房子可以嗎？

完全可以，法律沒有規定一定要透過經紀業。只是定價、行銷帶看、議價、產權調查與契約文件、金流安全這五件事都要自己處理。物件單純、產權乾淨、你有時間也懂流程的話，自售是可行的。

自己賣可以省多少？

省下的是賣方那一側的服務報酬。內政部訂的是買賣雙方合計不得超過成交價 6%；賣方 4%、買方 2% 是實務上的分配，不是法律規定。以 2,000 萬計算，賣方這一側依實務慣例上限是 80 萬。但要一起算的是你的時間成本，以及定價偏差、議價失利、契約瑕疵可能造成的損失——這幾項通常沒有被算進去。

什麼情況自售比較合理？

三種：一是你已經有買方，例如親友、鄰居或現在的租客；二是物件單純，產權乾淨、沒有共有人爭議、沒有增建或租約；三是你自己有時間，也懂流程與稅務。三個條件同時成立時，自售是合理的選擇。

自售最容易出事的是哪一步？

金流與契約。房屋買賣的金額動輒上千萬，沒有履約保證機制的話，付款與過戶的順序一旦出錯，風險很大。另外不動產說明書與屋況揭露若不完整，交屋後的瑕疵擔保爭議也是常見的地方。這兩項建議至少要找地政士協助。

自售可以自己找代書嗎？

可以，而且建議這麼做。地政士（代書）處理產權調查、契約撰擬、稅務申報與過戶登記，這一段跟有沒有委託仲介是兩回事。自售時代書的角色更重要，因為沒有經紀業在中間把關。

已經簽了一般約，還可以自己賣嗎？

可以。一般委託銷售契約下，屋主保有自行銷售的權利。但如果簽的是專任委託，賣方不得自行銷售，自己賣或委託其他同業都屬於違約，要負擔違約責任。簽約前一定要確認自己簽的是哪一種。

下一步

• 實際案例：晚上 9 點看屋，10 點 20 分簽約：大同區重慶北路華廈成交紀錄——準備好的買方長什麼樣
• 專任約 vs 一般約：哪一種對屋主比較有利——決定要委託之後，第一個要選的
• 賣房仲介費怎麼算？法定上限、實務行情、可不可以議價——法定上限是買賣合計 6%，4% 是實務不是法定
• 賣房簽約要帶什麼？屋主一定要搞懂的七件事——不管自售或委託，契約都要看懂

資料來源

服務報酬上限取自內政部「不動產仲介經紀業報酬計收標準規定」；委託銷售與不動產說明書相關規範取自不動產經紀業管理條例。文中標明「實務上」的部分為市場慣例，不是法律規定。

個案差異大。本文為一般性說明，不構成法律意見。