房子還有貸款可以賣嗎？代償與塗銷的流程、時間、費用

「我房貸還沒繳完，這樣可以賣嗎？」

可以，而且這是標準流程——台北市大部分的成屋交易，賣方那一側都還有貸款在跑。

房子還有貸款的狀況下要交易，代書會安排用買方的價金代償——這就是整件事的機制。

簽約之後，過戶到交屋的完整流程

開始之前先做一件事：打電話問你的貸款銀行，把貸款餘額與提前清償違約金問清楚。這兩個數字決定你的售價下限，簽約前就要知道。

買方的貸款不是接你的

常見誤解：以為房子賣掉，貸款就「轉給」買方。

不是。買方的貸款是他自己重新申請、重新核貸的，跟你的原貸款完全是兩回事。你的貸款會在交屋前被清償並塗銷，買方再設定他自己的抵押權。

所以買方的核貸進度會直接影響交屋時間——現在光核貸就要兩個月，這一段在 交屋流程怎麼走？交屋確認清單、要帶什麼、多久拿到錢 裡講得比較細。

要先問清楚的一筆：提前清償違約金

要看扣掉所有費用之後實際入袋多少，用 賣房實拿試算。

賣價低於貸款餘額怎麼辦？

這一題很少人寫，但確實會發生——尤其是高成數貸款、或當初買在高點的案子。

如果補不出來，可以走的路：

• 先跟銀行談——說明實際狀況，看有沒有協商或轉貸的空間
• 重新評估售價與時機——確認現在是不是非賣不可
• 把數字先攤開——貸款餘額、違約金、稅費、服務報酬，全部算進去再決定

最重要的是：在決定售價之前就先確認貸款餘額，不要等到簽約後才發現不夠還。

有二胎或民間借款的話

一樣可以賣，但流程會複雜一些——所有的抵押權與其他權利登記，都必須在過戶前處理完畢。

這種情況一定要在委託銷售之前就讓你的房產經紀人知道，一起討論怎麼處理，因為它會直接決定售價的下限，以及這筆交易到底成不成立。

你可能還想知道

房子還有貸款可以賣嗎？

可以，而且是標準流程。由代書安排以買方支付的價金代為清償原貸款，取得銀行核發的清償證明後辦理抵押權塗銷，再完成產權移轉登記。

提前還款會不會有違約金？

可能會。多數房貸有綁約期，在綁約期內提前清償要付違約金，金額依各家銀行的契約約定，常見是以剩餘本金的一定比例計算。建議在簽約之前就打電話問你的貸款銀行，把這筆數字算進成本。

塗銷抵押權要多久、要多少錢？

銀行核發清償證明後由代書送地政事務所辦理，實務上作業時間不長，通常與過戶一起進行。費用包含地政規費與代書的辦理費用，金額不大，實務上多為數千元，由賣方負擔。

賣價低於貸款餘額怎麼辦？

差額要由你自己補足，交易才能完成，因為銀行必須收到全額清償才會核發清償證明。如果補不出來，可以先跟銀行談，看是否有協商或轉貸的空間。這種情況務必在決定售價之前就先確認貸款餘額，不要等到簽約後才發現。

賣掉之後貸款會自動轉給買方嗎？

不會。買方的貸款是他自己重新申請的，跟你的原貸款是兩回事。你的貸款會在交屋前被清償並塗銷抵押權，買方再以他自己核貸的金額設定新的抵押權。

有二胎或民間借款也可以賣嗎？

可以，但流程會複雜一些，所有的抵押權與其他權利登記都必須在過戶前處理完畢。這種情況一定要在委託銷售之前就讓你的房產經紀人知道，一起討論怎麼處理，因為它會直接影響售價的下限與交易能不能成立。

下一步

• 實際案例：當房貸壓力大過生活品質：中山區吉林路老公寓成交紀錄——屋主背著房貸，我請他先算三個數字
• 繼承的房子要賣，先弄懂這三件事——繼承到有貸款的房子
• 交屋流程怎麼走？交屋確認清單、要帶什麼、多久拿到錢——買方的核貸進度怎麼影響交屋
• 賣房子到底要繳什麼稅——扣掉貸款之後，稅還要繳多少

資料來源

原設定抵押權的處理方式、清償時點與塗銷代辦費負擔，取自內政部《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》第五點、第六點、第七點與第九點。代償、清償證明與抵押權塗銷之流程為不動產交易實務常見作法；提前清償違約金依各金融機構之契約約定，並無統一標準。

個案差異大。本文為一般性說明，實際流程與費用請以承辦代書的安排與你的貸款契約為準。