簽約是整個買房流程裡最不能臨場反應的一天。前面看屋、出價都可以慢慢想，簽約當天你會在兩個小時內看完十幾頁契約、蓋七八個章、開出一張六位數的支票。
所以要事先知道三件事：帶什麼、付多少、簽完之後還能不能後悔。
簽約當天要帶的三樣
| 要帶的 | 細節 | 沒帶會怎樣 |
|---|---|---|
| 身分證正本 | 代書要核對本人。配偶同行的話配偶也要帶 | 當場沒辦法簽，只能改期 |
| 印章 | 簽約用一般章即可；過戶要印鑑章，可以之後補 | 不用緊張，現場刻一顆方便章就好 |
| 簽約款 | 通常開票或匯款。金額看契約，一般是總價 10% | 不會違約，代書給的時間內補進履保專戶就好 |
斡旋金會直接轉成定金。你之前付的斡旋金，屋主一同意就變成定金，簽約當天併入簽約款，在時限內把未付的簽約款補進履保專戶即可。斡旋金可以拿回來嗎那篇有完整說明。
錢分四次付，不是一次付清
中古屋的價金是分階段給付的，這是為了讓買方的錢跟賣方的產權移轉互相綁住——你不會在拿到權狀之前就把錢付光。
| 階段 | 付什麼 | 這時候發生什麼事 |
|---|---|---|
| 簽約款 | 約 10%（含斡旋金） | 契約成立，雙方受約束 |
| 用印款 | 約 10% | 雙方交印鑑證明，代書備齊過戶文件 |
| 完稅款 | 約 10% | 稅單下來，買方繳契稅與印花稅 |
| 交屋尾款 | 約 70%（貸款在這一段撥） | 交屋、結清水電管理費、交鑰匙 |
如果你有貸款，尾款的絕大部分是銀行直接撥給履保專戶，不會經過你的戶頭。你自備款要準備的是前三段加上尾款裡自備的部分。要抓自己的負擔，用房貸試算先算一次。
從簽約到交屋，實際會走過這六關
最後那一關另外寫了一篇：交屋要帶什麼、當天怎麼交屋、尾款什麼時候撥。
簽完可以反悔嗎？三種情況三種代價
| 情況 | 能不能退 | 代價 |
|---|---|---|
| 還沒簽任何文件 | 可以 | 沒有代價 |
| 已經簽約，你單方反悔 | 契約有效，你是違約 | 依契約沒收已付價金。內政部定型化契約規定違約金上限是總價 15% |
| 賣方隱瞞重大瑕疵 | 可以主張解約或減價 | 要有證據。凶宅、輻射屋、海砂屋屬於重大事項 |
契約裡最容易吃虧的四個地方
- 現況交屋的範圍。「現況交屋」不等於賣方免責。屋主已知的漏水、壁癌、違建，仍要在不動產說明書上揭露；沒揭露的部分不因為寫了「現況交屋」就免除。
- 增建與違建怎麼處理。頂樓加蓋、陽台外推有沒有被舉報、將來被拆的風險誰承擔，要寫進契約而不是口頭講。
- 貸款不足的處理方式。如果銀行核貸金額低於預期，你能不能解約、要不要賠——這一條叫「貸款但書」，一定要看清楚。
- 交屋日與稅費分算的那一天。地價稅、房屋稅是按持有天數分算，以哪一天為界要明確寫。
常見問題
買房簽約一定要本人到場嗎？
原則上要，代書必須核對身分證正本與本人。真的不能到場可以出具授權書並辦理印鑑證明，由受任人代簽，但銀行對保這一關多數仍要本人親自辦理，所以整個流程還是會需要你出現一次。
怎麼確認坐在對面的就是屋主本人？
核對身分證正本，跟謄本上的所有權人姓名、統一編號對得起來——這是簽約當天最基本、也最常被跳過的一關。屋主本人不能到場、要由別人代簽的話，那個人必須出具授權書，授權範圍要寫清楚（只授權簽約，還是連收款也授權），實務上會再搭配印鑑證明。房子是共有的，就要全體共有人到齊，或每一位都出具授權。這一關沒過，後面的產權移轉會卡住。
之前已經看過謄本了，簽約當天還要再調一次嗎？
要，而且要調當天的。你付斡旋金或定金之前看的那一份，只能證明那一天的產權狀況。從那天到簽約中間可能隔了幾天到一兩週，這段時間屋主還是可以拿房子去設定抵押權借錢，債權人也可能聲請查封、假扣押，或有人辦了預告登記——這些都會出現在謄本上，但只有當天調出來的那一份看得到。實務上代書會在簽約前調最新的土地與建物謄本，你要做的是確認手上那份的列印日期就是今天。
房子現在有人在租，我簽約之後可以準時交屋嗎？
不一定，要先看租約。民法第 425 條有「買賣不破租賃」的原則：房子換了所有權人，原本的租約對新屋主仍然繼續存在。也就是說你買到的是「附租約的房子」，房客不會因為換屋主就要搬走，交屋日不見得拿得到空屋。所以簽約前要問清楚有沒有現存租約、租到什麼時候、押金怎麼交接，並把處理方式寫進契約。（例外：未經公證的不動產租約，期限超過五年或沒有約定期限的，不適用這一條。）另外提醒，帶租約的房子也用不了新青安，細節在首購優惠有哪些那篇。
屋主說冷氣、家具都送我，需要寫進契約嗎？
要，而且要一項一項寫。附贈設備只有口頭講，交屋時發現冷氣被拆走、窗簾被收走，你很難主張。實務做法是在契約附一張設備清單，寫明品項、數量與位置（哪一間房的哪一台），必要時附照片。真正會出問題的通常不是大件家具，是冷氣、熱水器、瓦斯爐、抽油煙機、窗簾、淨水器這些「看起來本來就在那裡」的東西。
買的房子含車位，簽約要注意什麼？
先確認那個車位能不能單獨移轉。依內政部函釋，法定停車位一律登記為區分所有建築物的共有部分，沒有獨立權狀，不能賣給社區以外的人，只能移轉給同一棟的區分所有權人。增設停車位與獎勵停車位如果沒有跟法定車位共用樓層、可以單獨編列建號，就有獨立產權，移轉對象不受限制。所以契約上要寫明車位的種類、編號、坐落樓層與產權形式，不要只寫「含車位」三個字。
交屋日什麼時候會定？契約上要寫到多細？
簽約當天就要把交屋日約定清楚，不要留成「等貸款下來再說」。這一天牽動的不只是搬家：地價稅、房屋稅與管理費是按持有天數分算，以哪一天為界要寫明確；如果你是一買一賣的換屋族，這一天沒對好，另一邊的尾款拿不到，這一邊就付不出來。實務上會寫成「產權登記完成後幾日內」或直接約一個日期，並一併約定延遲交屋怎麼處理。時程怎麼抓看買房流程要走多久。
下一步
簽約之後，錢會進到履約保證專戶，然後才是用印、完稅、過戶。那三關各要多久、費用誰出，我另外寫了兩篇：履約保證是什麼、過戶流程要多久、費用怎麼算。
出處：內政部「成屋買賣契約書範本」與「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」（違約金上限總價 15%）。買賣不破租賃見民法第 425 條（第 2 項定有例外：未經公證之不動產租賃契約，期限逾五年或未定期限者不適用）；法定停車位登記為區分所有建築物共有部分，見內政部 80 年 9 月 18 日台內營字第 8071337 號函。實際比例與條款以你手上的契約為準。
