買房最怕的不是買貴，是錢付出去了，房子沒過到你名下。履約保證就是為了擋這件事。
房子被過戶走，不是電影情節。台版「地面師」詐欺案 2025 年 7 月一審宣判，主嫌 14 年、參與的律師 25 年，另有警員、法院書記官、戶政人員與里長涉案。他們鎖定沒有辦繼承登記的不動產——名單來自每年 4 月公告的未辦繼承清冊——偽造代筆遺囑辦成遺贈登記過戶，再拿去抵押借錢或直接賣掉。涉及 11 名亡者的遺產，一審認定變現金額 1 億 4,925 萬元。
履約保證是什麼？讓錢跟產權綁在一起
你付的每一筆價金不會直接進賣方口袋，而是匯進建經公司開立的信託專戶。這個帳戶不是仲介的、不是代書的，也不是賣方的。等到過戶完成、交屋結束，建經公司才把錢撥給賣方。
費用多少、誰出
| 項目 | 行情 | 誰負擔 |
|---|---|---|
| 履約保證費 | 成交價的萬分之六（0.06%）左右 | 實務上買賣雙方各半，也就是各萬分之三 |
| 2,000 萬的房子 | 全案約 12,000 元 | 買賣各約 6,000 元 |
| 3,000 萬的房子 | 全案約 18,000 元 | 買賣各約 9,000 元 |
什麼時候會撥款、什麼時候不會
| 情況 | 專戶裡的錢會怎樣 |
|---|---|
| 過戶完成、交屋結束 | 撥給賣方，交易結束 |
| 賣方有查封、假扣押，過不了戶 | 退回買方，這是履保最主要的功能 |
| 買方貸款沒過、依契約解約 | 依契約條款結算後退回 |
| 雙方對瑕疵有爭議 | 履保不判斷對錯。要雙方達成協議或法院判決才會動 |
三個常見的誤會
- 履保不保證房子沒問題。它保的是「錢與產權同時到位」，不保漏水、不保凶宅、不保違建。屋況的保障來自不動產說明書與契約，不是履保。
- 履保不等於銀行保證。它是信託專戶，不是保險。建經公司負責的是照契約條件撥款，不是替任何一方賠錢。
- 「履約保證詐騙」多數是假專戶。手法是給你一個看起來很像的帳號，實際是私人戶頭。匯款前一定要看建經公司出具的專戶證明，帳戶名稱是公司不是個人，並且自己打電話到建經公司對帳號。
只有一種情況我會請你特別小心：對方說「這案不用履保，比較省」。省下來的是幾千塊，擋掉的是幾百萬的風險。屋主端如果堅持不做履保，那個理由本身就值得問清楚。
買到之後，怎麼不讓房子被偷走
四個動作，兩個是交易當下做的、兩個是買到之後長期放著的。
| 動作 | 什麼時候做 | 擋掉什麼 | 怎麼辦、要多少錢 |
|---|---|---|---|
| 履約保證 | 簽約當下 | 錢付了房子沒過來，或房子過去了錢沒到 | 就是這篇在講的東西。成交價萬分之六，買賣各半 |
| 雙地政士 | 簽約當下 | 文件與流程只有一邊在看 | 買賣雙方各請一位自己信任的地政士，各自付自己那位的費用 |
| 地籍異動即時通 | 買到之後就去辦 | 名下不動產被移轉、設定抵押、查封、假扣押、預告登記、書狀補給時，你當下就知道 | 免費。任一地政事務所臨櫃，或用自然人憑證上內政部地政司數位櫃臺；買賣移轉登記時也可以一起辦 |
| 房貸還清先不塗銷抵押權 | 貸款繳完那一刻 | 抵押權還掛著，房子要被過戶或再設定就多一道關卡 | 向銀行申請清償證明就好，塗銷登記先不辦。之後要賣房或轉貸還是得塗銷 |
地籍異動即時通可以填兩組指定通知對象。系統在「收件」與「異動完成」時各通知一次，通知方式可選簡訊、電子郵件或兩者併行。長輩名下的房子，把子女的手機填進去——那批被鎖定的案子，共同點就是沒有人在看。
常見問題
房貸繳完，抵押權要不要馬上塗銷？
不急。向銀行申請清償證明，代表債務已經結清；塗銷登記可以先不辦。抵押權還掛在謄本上，房子要被過戶或再設定就多一道關卡，你也多一層察覺的機會。但要注意兩件事：一是之後要賣房或轉貸，還是得先塗銷，那時候再辦就好；二是他項權利證明書與清償證明要收好，塗銷時會用到。
履約保證是強制的嗎？
法律沒有強制規定成屋買賣一定要做履約保證。但透過經紀業成交的案件，實務上幾乎都會納入，多數品牌也把它寫進制式契約。自售案件沒有仲介介入，履保要雙方自己談進契約才會有，這種案子一定要主動要求。
履約保證費可以殺價嗎？
履保費本身是建經公司收的，仲介沒有調整空間。但「誰負擔」是可以談的——實務上常見雙方各半，也看過賣方全付的案子。這筆金額不大，不值得為它僵持，把力氣放在總價上比較實際。
錢進了履保專戶，交易取消要多久拿回來？
要看解約的原因與雙方是否有共識。雙方簽了解約協議書、沒有爭議的情況，通常一到兩週內結算退款。如果一方主張違約金、雙方談不攏，錢會一直卡在專戶裡等協議或判決，這種情形拖上半年以上並不罕見。
下一步
錢進了專戶之後，接下來就是用印、完稅、過戶。那一段要走多久、契稅代書費怎麼算，看過戶流程要多久？費用誰出。簽約當天要帶什麼看買房簽約要帶什麼。
履保專戶的帳號，匯款前先給我看一眼
假專戶做得很像。你把匯款資訊拍給我，我幫你核對建經公司與帳戶名稱。
加 LINE 好友，一對一聊聊第一次買房，先看買房該知道的事，裡面有看房注意事項完整清單與在售物件月報。
說明：費率為市場實務行情，非法定費率，各建經公司與仲介品牌收法不同。實際金額與負擔方式以你的契約與履保約定書為準。台版「地面師」案的判決、涉案人數與金額，引自《報導者》〈拆解台版「地面師」騙局〉與台北地方法院 2025 年 7 月一審判決報導。「地籍異動即時通」為內政部自民國 105 年 10 月 31 日起提供的免費服務，申請管道與通知範圍以內政部地政司公告為準。
