簽完約之後，接下來是一段你幾乎不用出面的時間——代書會把用印、報稅、送件全部處理掉。但費用是你付的，所以要知道每一筆錢是什麼、誰該出。
只想知道自己要付多少？
把成交價和評定現值丟進去，一次算完契稅、規費和代書費。 稅費試算工具 →
過戶要走多久
買方要付的錢
| 費用 | 怎麼算 |
|---|---|
| 契稅 | 房屋評定現值 × 6%。注意是評定現值不是成交價，通常低很多 |
| 印花稅 | （土地公告現值＋房屋評定現值）× 0.1% |
| 登記規費 | 土地申報地價與房屋現值合計 × 0.1%，加書狀費每張 80 元。申報地價不是公告土地現值——前者來自每兩年公告的公告地價，數字低很多，兩個不要代錯 |
| 抵押權設定登記費 | 設定金額 × 0.1%（設定金額通常是貸款額的 1.2 倍） |
| 代書費 | 買賣過戶約 1.2 萬到 2 萬；抵押權設定另計約 4 千到 6 千。簽約手續費與實價登錄申報也在這一段 |
| 銀行照會與查詢費 | 對保前的票據信用、無自有住宅等查詢，依各行規定收取，金額不大 |
| 火險與地震險 | 銀行核貸的條件，保額與年限由銀行定，一年約 3,000 到 5,000 元 |
| 履約保證費 | 成交價的萬分之六（0.06%）左右，買賣雙方各半。2,000 萬的房子買方約 6,000 元，錢放在哪、什麼時候撥 |
| 仲介服務費 | 實務上多為成交價 1% 到 2%。買賣雙方各付各的，費率怎麼算看這篇 |
契稅算的是「房屋評定現值」，不是成交價。台北市的中古電梯大樓，2,000 萬的房子評定現值可能只有一兩百萬——所以契稅通常是幾萬到十幾萬，不是一百多萬。這是最多人算錯的一筆。
賣方要付的錢
你不用替賣方付這些，但知道他要付什麼，議價的時候心裡有底——尤其土地增值稅與房地合一稅這兩筆，會直接影響屋主願不願意讓價。
| 費用 | 怎麼算 |
|---|---|
| 土地增值稅 | 土地漲價總數額累進 20%、30%、40%；自用住宅用地一生一次可按 10% 課徵，一生一次與一生一屋的差別 |
| 房地合一稅（105 年以後取得） | 境內個人依持有期間課 45%、35%、20%、15%；自住部分超過 400 萬才課，稅率 10%。公式與試算 |
| 財產交易所得稅（104 年以前取得） | 舊制，併入次年度綜合所得稅申報，核實與標準認定哪個划算 |
| 代書費 | 原抵押權的塗銷規費與代辦費由賣方負擔，代償與塗銷的流程 |
| 交屋日前的房屋稅、地價稅、工程受益費 | 以交屋日為界按持有天數分算，交屋日前那一段是賣方的 |
| 交屋日前的水電瓦斯與管理費 | 交屋當天抄表結算，之前的由賣方付清 |
| 履約保證費 | 同上，賣方負擔另一半 |
| 仲介服務費 | 各付各的，賣方跟仲介另外約定服務報酬 |
上面的分擔方式是慣例，不是法律。內政部的成屋買賣定型化契約有通例，但契約裡可以另外約定。簽約前把「費用負擔」那一條逐項看過，尤其是代書費與地價稅、房屋稅的分算基準日。
買方要另外準備的現金，抓總價的 2% 到 3%
頭期款以外，上面那些費用加起來大約落在成交價的 2% 到 3%之間，差別主要在仲介服務費是 1% 還是 2%。用 2,000 萬抓，大概是 38 萬到 58 萬。
還有一筆表上沒有的：搬家與基本修繕。要一起算進預算，用房貸試算把月付與自備款一起抓。
三個會讓過戶卡住的狀況
- 賣方有貸款未清償。要先塗銷抵押權才能過戶，實務上是用買方的價金去代償。代書會處理，但流程會多兩三天。
- 權狀遺失。要先辦補發，公告期間就要 30 天，整個交屋日期會被往後推一個月。簽約前先確認賣方權狀正本在不在手上。
- 賣方是多人共有或有繼承關係。共有人要全部到齊蓋章；繼承未辦登記的要先辦繼承登記。這種案子的時程要另外抓，不能用一般案的節奏去期待。
常見問題
過戶要多久？可以加快嗎？
從用印到登記完成，順利的話 15 到 30 天。加快的空間主要在「文件備齊的速度」——印鑑證明、戶籍謄本、權狀正本早點準備好，代書就能早點送件。地政事務所的作業時間是固定的，沒有加急管道。要注意的是，過戶 15 到 30 天不等於簽約後 15 到 30 天就能交屋——過戶跟銀行貸款是同時在跑的，現在光核貸就要兩個月，交屋還要等撥款，整段簽約到交屋實務上是 2 到 4 個月。
代書可以自己找嗎？費用差多少？
可以。實務上多由仲介配合的代書承辦，但買方有權利指定自己信任的地政士。費用差距不大，買賣過戶多在 1.2 萬到 2 萬之間。真正的差別在經驗——遇到繼承、共有、增建這類案子，熟手代書能少走很多冤枉路。
契稅是用成交價算還是評定現值算？
用房屋評定現值算，稅率 6%。評定現值是地方稅捐機關對房屋核定的價格，通常遠低於市價，所以實際契稅是幾萬到十幾萬。土地的部分不課契稅，課的是土地增值稅，由賣方負擔。
下一步
過戶完成、交屋結束，履保專戶的錢才會撥給賣方——那一段看履約保證是什麼。整個買賣流程的全貌在買賣流程總覽。想知道這一區現在有什麼在賣、開價離成交多遠，看在售物件月報。
這一案的費用我幫你算一次
把總價、房屋評定現值、貸款成數給我，我把買方要準備的每一筆列出來，包含容易漏掉的那幾筆。
加 LINE 好友，一對一聊聊第一次買房，先看買房該知道的事，裡面有看房注意事項完整清單與在售物件月報。
出處：契稅條例（買賣稅率 6%）、印花稅法（不動產契據千分之一）、土地登記規費及其罰鍰計徵補充規定。代書費與仲介服務費為市場實務行情，非法定費率。
