「頭期款兩成」這句話會害人。因為它只算了自備款，沒算成交當下要付的其他費用——而那些加起來，是好幾十萬。
只想先知道自己買得起多少？
把自備款和年收入丟進去，先抓一個總價上限，再回來看細節。 房貸月付試算 →
2,000 萬的房子，實際要準備多少
| 項目 | 金額（概估） | 說明 |
|---|---|---|
| 自備款 | 400 萬 | 貸八成的話是總價 20% |
| 仲介服務費 | 40 萬 | 買方實務上 1% 到 2%，買賣雙方各付各的 |
| 契稅、印花稅、登記規費 | 約 12.7 萬 | 契稅算的是房屋評定現值不是成交價；登記規費算的是申報地價不是公告現值 |
| 抵押權設定登記費 | 約 1.9 萬 | 設定金額 × 0.1%，設定金額通常是貸款額的 1.2 倍 |
| 代書費 | 約 2.5 萬 | 買賣過戶約 1.2 到 2 萬，抵押權設定另計 |
| 履約保證費 | 約 6 千 | 成交價萬分之六，買賣雙方各半 |
| 火險地震險 | 約 4 千／年 | 銀行核貸的條件 |
| 合計 | 約 458 萬 | 是總價的 22.9% |
抓總價的 23% 比較安全（上表是仲介費 2% 的版本；1% 的話約 22%）。只抓 20% 的話，簽約之後會很緊——那段時間你還要留錢過生活，不能全部壓在房子上。
這幾筆哪些是買方付、哪些是賣方付，還有過戶實際要走多久，寫在買房過戶要多久？費用誰出、契稅代書費怎麼算那篇。
貸款成數的天花板是銀行估價，不是成交價
你出 2,000 萬買，銀行估 1,850 萬，八成貸的是 1,480 萬不是 1,600 萬。差的 120 萬要你自己補，等於自備款從 400 萬變成 520 萬。
會拉低估價的常見因素：屋齡偏高、坪數偏小（尤其 15 坪以下）、有增建或夾層、一樓或頂樓、位置在巷弄深處。
所以在出價之前先確認兩件事：這一區同類產品的成交行情（用成交行情查詢），以及你的條件實際能貸到多少（用房貸試算）。
三種讓自備款壓力變小的做法，以及各自的代價
| 做法 | 好處 | 代價 |
|---|---|---|
| 拉長年限到 30 或 40 年 | 月付降低 | 總利息大幅增加。40 年的房子你要背到幾歲 |
| 用寬限期 | 前幾年只繳息 | 本金一毛沒少，寬限期結束月付會跳一階 |
| 找有新青安資格的人共同承貸 | 額度與利率條件較好 | 產權與債務關係要事先講清楚，翻臉時很麻煩 |
寬限期的實際數字在首購優惠有哪些那篇有算給你看。
常見問題
頭期款可以借嗎？信貸來湊自備款可以嗎？
技術上做得到，但銀行在審核房貸時會查你的負債比。短期內新增一筆信貸，很容易讓房貸的成數或利率變差，甚至被退件。而且兩筆貸款一起背，月付壓力會超出多數人預期。要走這條路，先算清楚兩筆加起來的月付佔你收入多少。
買中古屋和買預售屋，自備款的壓力差在哪？
中古屋是短期集中：簽約到交屋大約兩到四個月，所有錢都要在這段時間到位。預售屋是長期分攤：簽約金、工程期款分三到五年繳，交屋時才辦貸款。預售屋的壓力比較平均，但交屋時的貸款條件是那個時候的規定，中間可能變。
自備款不夠，可以先簽約再想辦法嗎？
不建議。斡旋或簽約之後你就受契約拘束，籌不出錢的代價是違約——依內政部定型化契約，違約金上限是總價的 15%。2,000 萬的房子就是最高 300 萬。出價之前把錢的部分算清楚，是最便宜的一步。
下一步
錢抓好了就是看房與出價。看屋清單在看房注意事項完整清單，出價前的檢查在出價之前要先確認的五件事。
你手上的錢能買到什麼，我幫你抓
把自備款與年收給我，我算一個實際的總價區間，再看這三區現在有什麼符合。
加 LINE 好友，一對一聊聊第一次買房，先看買房該知道的事，裡面有看房注意事項完整清單與在售物件月報。
上述金額為概估，實際依房屋評定現值、貸款條件與各家收費而異。契稅 6%、印花稅 0.1%、登記規費 0.1% 依現行法令。
