資料期間 2024 年 7 月～2026 年 6 月（民國 113 年第 3 季～115 年第 2 季）・內政部實價登錄・已扣除車位的價與坪
松山區近兩年的實價登錄成交是 1,951 筆，只有中山區的一半多一點。供給少是松山區最重要的一件事——它直接反映在價格與你能挑的數量上。
三種產品，三個價格帶
| 產品型態 | 近兩年成交 | 單價中位（萬／坪） | 單價區間 | 總價中位 | 屋齡中位 |
|---|---|---|---|---|---|
| 公寓 | 463 筆 | 79 萬 | 71.1–88.4 萬 | 2,360 萬 | 51 年 |
| 華廈 | 520 筆 | 90.2 萬 | 81.7–103.2 萬 | 2,980 萬 | 41 年 |
| 電梯大樓 | 968 筆 | 95.4 萬 | 83.9–119 萬 | 2,900 萬 | 30 年 |
松山區的公寓比中山區的公寓貴，而且屋齡更老。松山公寓單價中位 79 萬（屋齡中位 51 年），中山區是 72.7 萬（屋齡中位 49 年）。這是地段在支撐價格，不是屋況——民生社區一帶的老公寓有明確的生活機能與社區品質溢價。同一份資料的中山區房價拆解在另一篇。
成交量最大的十二條路段
| 路段 | 近兩年成交 | 單價中位（萬／坪） | 總價中位 |
|---|---|---|---|
| 南京東路五段 | 239 筆 | 85 萬 | 2,350 萬 |
| 八德路四段 | 210 筆 | 93.8 萬 | 1,958 萬 |
| 民生東路五段 | 187 筆 | 85.9 萬 | 2,269 萬 |
| 三民路 | 184 筆 | 93 萬 | 4,620 萬 |
| 八德路三段 | 92 筆 | 100.3 萬 | 1,900 萬 |
| 南京東路四段 | 87 筆 | 103.9 萬 | 2,738 萬 |
| 光復北路 | 84 筆 | 90.8 萬 | 3,723 萬 |
| 復興北路 | 72 筆 | 89.6 萬 | 2,460 萬 |
| 健康路 | 67 筆 | 86.1 萬 | 3,468 萬 |
| 民權東路三段 | 60 筆 | 84.7 萬 | 2,460 萬 |
| 敦化北路 | 55 筆 | 101 萬 | 4,008 萬 |
| 光復南路 | 52 筆 | 86.1 萬 | 3,600 萬 |
三民路的總價中位是 4,620 萬，明顯高於其他路段。那一帶（民生社區核心）的產品坪數普遍較大，所以總價高但單價 93 萬並不是全區最高。總價高不等於單價高，看這張表時兩欄要一起看。
松山區的三個帶
- 民生社區（民生東路四段五段、三民路、健康路、富錦街一帶）：低密度、綠帶、學區完整，是松山區最有辨識度的區塊。產品以老公寓與華廈為主，坪數偏大，總價門檻高。
- 南京東路、八德路沿線：成交量最大的一帶，捷運南京三民站、南京復興站沿線。產品組成最完整，兩房三房的選擇最多，總價中位落在 1,900 到 2,700 萬。
- 敦化北路、光復北路、復興北路：辦公商圈周邊，單價偏高（89 到 101 萬），總價帶也高一階。
松山區的三房帶車位，是這幾區最緊的產品
我每個月盤點中山、松山、大同三區的標準產品。以最近一期為例：整個松山區的三房帶車位（屋齡 5 到 40 年、開價 3,000 到 6,000 萬）只有 19 戶在賣，中山區同樣條件有 32 戶、大同區只有 4 戶。而且松山那 19 戶裡有 13 戶屋齡超過 30 年，中山區的 32 戶裡只有 5 戶。
供給稀缺不代表你要急，但代表看到條件符合的要當天就去看。實際名單在在售物件月報。
這張表要怎麼用
- 先看筆數再看價格。筆數少的路段，中位數會被一兩筆特殊案件拉走。上表只列近兩年成交 15 筆以上的路段。
- 單價已經扣掉車位。總價扣車位價、坪數扣車位坪之後才相除，不扣的話有車位的房子單價會被拉低，看起來比較便宜但那是假的。
- 同一條路段裡還有樓層、座向、屋況的差距，可以到兩成。這張表告訴你「這條路大概在哪個水位」，不是「這一戶值多少」。
- 這是成交價不是開價。591 上的開價普遍高於成交，兩者的實際落差我另外算過，在議價空間有多少。
現在這一區有什麼在賣
成交價告訴你別人買了多少，但你要買的是現在還在市場上的那幾戶。在售物件月報每個月盤點一次中山、松山、大同三區的標準產品：有幾戶在賣、每一戶掛了多久、開價落在哪個帶，還附同路段的實際成交中位。
資料：內政部不動產成交案件實際資訊資料供應系統（實價登錄），民國 113 年第 3 季至 115 年第 2 季（2024 年 7 月～2026 年 6 月）。已排除備註為親友、關係人、急買急賣、債務、拍賣、解約、毛胚的案件，並扣除車位價與車位面積。單價單位為萬元／坪。
常見問題
民生社區的房子為什麼比較貴？
民生社區是台北市早期規劃的低密度社區，建蔽率低、綠地多、巷弄整齊，而且學區完整。這些條件在台北市內很難複製，所以即使屋齡普遍在四五十年，單價仍高於松山區其他老公寓。這一帶多數是無電梯公寓，高樓層對長期居住的影響要先想清楚。
松山區買三房帶車位要準備多少？
以最近一期的在售資料看，松山區三房帶車位的開價中位是 4,880 萬，區間 3,490 到 5,988 萬，而且整區只有 19 戶在賣。中山區同樣條件的開價中位是 3,888 萬、有 32 戶。同樣的預算在中山區能挑的比較多，這是實際的數字差距，不是感覺。
松山區和中山區，自住該選哪一個？
看你要什麼。松山區供給少、單價高、屋齡偏老，但民生社區一帶的居住環境是台北市少數；中山區供給多、產品組成完整、捷運路網密，同樣預算選擇多一倍。實際的數字：松山近兩年成交 1,951 筆、中山 3,691 筆。先決定你在乎的是環境還是選擇權，再看數字。
