1 億 800 萬。扣掉三個車位之後，房屋真單價 108.2 萬／坪——中正區同屋齡、同坪級的近兩年成交，中位數是 112.3 萬。
3 房 2 廳 3 衛・SRC 鋼骨・三車位・屋齡 12.7 年・捷運西門站生活圈
缺點：5 樓在 31 層的大樓裡是低樓層，公設比 40%，登記坪數裡有 2.70 坪雨遮不能使用。
優點：SRC 鋼骨、屋齡 12.7 年、三個車位、實際室內加陽台 51.99 坪，24 小時管理。
- 委託總價
- 10,800 萬元
- 房屋單價
- 108.2 萬元／坪（已扣車位）
- 登記坪數
- 99.30 坪
- 車位
- 3 個（平面＋機械）
這 1 億 800 萬，買的是什麼？
先講結論：總價看起來高，是因為坪數大又帶三個車位；單價其實落在中正區同級品的中間。這兩件事要分開看，不然很容易被一億這個數字嚇退，或者反過來被它說服。
| 項目 | 本案 | 意義 |
|---|---|---|
| 房屋單價 | 108.2 萬／坪（扣車位價與車位坪數） | 中正區同屋齡同坪級近兩年成交的中位數是 112.3 萬 |
| 車位 | 3 個（坡道平面 1、坡道機械 2） | 博愛特區三車位的釋出量極少，這是總價的一部分 |
| 主要建材 | 鋼骨鋼筋混凝土造（SRC） | 依建物謄本登載，不是廣告詞 |
| 登記坪數 | 99.30 坪 | 主建物 46.74＋附屬 7.95＋公設 44.61 |
| 實際室內＋陽台 | 51.99 坪 | 主建物 46.74＋陽台 5.25，這是真正能用的空間 |
| 屋齡 | 12.7 年（民國 102 年 11 月完工） | 結構與管線都還在壯年期 |
| 樓層 | 5 樓／地上 31 層、地下 7 層 | 低樓層，價格與視野的取捨見下方 |
| 土地持分 | 4.57 坪 | 基地 1,380 ㎡，權利範圍十萬分之 1094 |
「三個車位」這件事值得單獨講。博愛特區是台北市開發最早、路幅最密的區域之一，路邊停車位極少，多數社區一戶配一位已經是標準。本案登記的是地下五層 08 號、地下七層 15 號與 16 號，共三個——對兩台車以上的家庭，或需要固定接待的使用者，這是在這個區位很難補齊的條件。
三個車位登記在共有部分之中（權利範圍分別列載於建物謄本），不是獨立權狀車位。全棟共 154 個停車位。
這個總價會踩到高價住宅的貸款限制，要先想清楚。台北市總價 7,000 萬以上的住宅屬於央行信用管制的對象，貸款成數與寬限期都會比一般住宅嚴格，而且規定會隨政策調整。
這一題不能用網路上的舊資訊估，要以你往來銀行當下的核貸條件為準。你有興趣的話，我可以先幫你問過一輪再談。
誰適合這間房子？誰不適合？
| 適合 | 不適合 | |
|---|---|---|
| 買方類型 | 要在博愛特區長期自住的家庭、需要兩台車以上的使用者、想要 SRC 結構與完整社區管理的置產族 | 把景觀視野排在第一順位的買方、想用高成數槓桿進場的買方 |
| 看重什麼 | 三車位、SRC 鋼骨、24 小時管理、完整公共設施、屋齡 12.7 年、捷運西門站生活圈 | 高樓層視野、低公設比、坪效 |
| 可承受什麼 | 5 樓的視野條件、公設比 40%、每月 17,514 元管理費 | 無法接受低樓層，或不想負擔固定管理成本 |
把不適合的人也寫清楚，是為了讓真正合適的買方更快做決定。如果你要的是三十樓的天際線，這間不是；如果你要的是博愛特區裡一間結構好、車位夠、管理到位、可以住二十年的房子，這間值得看。
1 億 800 萬在中正區算什麼價位？
先看數字，再看數字怎麼讀。我把內政部實價登錄裡中正區、住宅大樓、屋齡 8–18 年、登記 85–115 坪的近兩年成交撈出來比對，共 15 筆：
| 級距 | 成交單價（萬元／坪・已扣車位） | 成交總價（萬元・含車位） |
|---|---|---|
| 最低 | 69.1 | 6,668 |
| 25 百分位 | 89.1 | 6,820 |
| 中位數 | 112.3 | 10,000 |
| 75 百分位 | 126.5 | 10,728 |
| 本案 | 108.2（第 33 百分位） | 10,800（第 80 百分位） |
| 最高 | 137.9 | 11,900 |
兩個百分位差這麼多，不是矛盾，是這間房子的特徵。
總價落在第 80 百分位——因為它是這個樣本裡坪數偏大、而且帶三個車位的產品。房屋單價落在第 33 百分位——扣掉車位之後，以中正區同屋齡、同坪級的行情來看，這個單價不算高。
換句話說：你付的總價高，是買到了更多坪數與更多車位，不是同一件東西付更多錢。如果你的預算天花板剛好卡在一億上下，這個關係值得算清楚。
這張表要這樣讀才不會失真：
①樣本只有 15 筆。中正區大坪數住宅大樓的成交本來就稀少，樣本數少代表中位數容易被個案拉動，只能當方向參考。
②單價要這樣算才跟實價登錄同一個口徑：（總價 − 車位價）÷（總坪數 − 車位坪數）。本案 1 億 800 萬、99.30 坪，其中三個車位佔 7.92 坪。
車位價我不是自己抓的，用的是實價登錄中正區近兩年的車位型式中位數：坡道平面 350 萬（398 筆的中位數）、坡道機械 280 萬（32 筆的中位數），本案 1 平面 2 機械，合計 910 萬。所以：
（10,800 − 910）÷（99.30 − 7.92）＝ 9,890 ÷ 91.38 ＝ 108.2 萬／坪
這個結論很穩：就算車位價改抓 780 萬或 1,300 萬，房屋單價會落在 109.7 到 104.0 之間，百分位一樣是第 33。用哪個車位行情都不影響判斷。
資料來源：內政部實價登錄，統計區間 113 年第 3 季至 115 年第 2 季。比對條件為中正區、住宅大樓（11 層含以上有電梯）、屋齡 8–18 年、登記坪數 85–115 坪，共 15 筆成交，已排除親友、關係人、急買急賣等特殊交易。
同一棟樓的成交，我先幫你查好了
最貼近的可比標的不是別棟，是同一棟樓、同一個戶別位置的正上方一層。這筆實價登錄查得到，你自己也查得到，所以我先攤開：
| 本案（5 樓） | 同棟 6 樓（109 年 10 月成交） | |
|---|---|---|
| 總價 | 10,800 萬（委託價，含 3 車位） | 6,560 萬（成交價，含 1 車位） |
| 登記坪數 | 99.30 坪 | 92.29 坪 |
| 車位 | 3 個（平面 1、機械 2） | 1 個（坡道平面，成交價 350 萬） |
| 房屋單價（已扣車位） | 108.2 萬／坪 | 74.95 萬／坪 |
兩者差 44%，中間隔了 5 年 10 個月，年化約 6.5%。這幾年台北市的價格走勢你心裡有數，我不用數字說服你。
但這個比較有兩個地方會失真，要先講：
①車位數不同。本案三個、6 樓一個。單價已經扣掉車位了，所以不影響單價的比較，但會讓總價的差距看起來比實際更大。
②登記坪數的組成不同。本案房屋 91.38 坪、6 樓 82.86 坪，差 8.5 坪。同一棟同戶型的主建物加附屬建物其實幾乎一樣（都是 54.7 坪上下），差別在共有部分的持分登記。看屋時直接調兩份謄本對照最快。
資料來源：內政部實價登錄，109 年 10 月成交紀錄，單價為（總價 − 車位價）÷（總坪數 − 車位坪數）。
室內實景與格局
照片沒有修圖，也沒有把屋主的東西清掉。屋主自住中，你看到的就是現況——先看清楚再決定，好過看漂亮照片、到現場失望。
格局是客餐廳連通的方正配置：入口進來是餐廳與開放式廚房，往內接客廳，三間臥室分佈在另一側，每間房都有獨立衛浴或緊鄰衛浴，走廊串連整層。
99.30 坪的權狀，實際能用的是 51.99 坪。這不是縮水，是所有大樓產品都要算清楚的一件事：主建物 46.74 坪＋陽台 5.25 坪是你真正生活的空間；另外 44.61 坪是公設與車位，2.70 坪是雨遮。
雨遮不能使用，也不該計價。本案在民國 102 年完工，當年雨遮仍可登記，所以它出現在權狀上。你在比較不同物件的時候，記得把這一項拉齊再比。
公設比 40%，換到的是這些
先把數字講明白：公設 44.61 坪裡有 7.92 坪是車位。扣掉車位之後，真正的公設是 36.68 坪，佔扣車位後坪數的 40.1%；含車位一起算則是 44.9%。這在 2013 年完工的社區型大樓算偏高。
值不值得，看你用不用得到。以下是社區的公共空間現況：
三個車位的實際樣子
機械車位的車輛尺寸限制，一定要現場確認。兩個機械車位在地下七層，機械停車設備對車長、車寬、車高與車重都有上限，超過就停不進去。
我沒有把停車場公告的數字寫在這裡——因為現場那面規格牌標示的是另一個車位區段，不一定適用本案的 15、16 號。看屋時我會直接帶你去看這兩格的實際限值，你如果開的是大型休旅車，這一題要先確定再談價。
大環境與小環境
博愛特區是台北市發展最早的核心之一。這一段分兩層看：大環境決定這個地段的長期價值，小環境決定你每天住起來的實際感受。
大環境：交通、機能、周邊重要設施
| 項目 | 現況 | 意義 |
|---|---|---|
| 區位 | 博愛特區 | 台北市行政與金融機構最密集的區域之一 |
| 捷運 | BL11 西門站（板南線） | 轉乘與商圈條件完整 |
| 市場 | 城中市場 | 傳統採買機能 |
| 學區 | 福星國小、市立弘道國中 | 老城區的完整學區 |
| 公園 | 二二八和平公園 | 台北市中心少數的大型綠地 |
| 道路 | 面臨路寬 16 米 | 主要幹道等級，車行進出順暢 |
小環境：這個社區長什麼樣
| 項目 | 現況 |
|---|---|
| 社區 | 揚昇君臨。富貴大苑 |
| 所在樓層 | 5 樓／地上 31 層、地下 7 層 |
| 每層戶數 | 4 戶 |
| 主要建材 | 鋼骨鋼筋混凝土造（SRC） |
| 座向 | 座東朝西 |
| 管理方式 | 24 小時管理 |
| 管理費 | 17,514 元／月（實際金額以管委會公告為準） |
| 全棟停車位 | 154 位 |
買之前要先查清楚的三件事
這一段是把該講的先講——你遲早會發現，與其交屋後才知道，不如現在就攤開。
一、5 樓在 31 層的大樓裡是低樓層
這是這間房子最明確的取捨。同一棟樓，高樓層的視野與售價都會比低樓層好，這是市場常態。5 樓看出去主要是周邊街廓，不是天際線。
但低樓層也有它實際的好處：電梯等待與進出時間短、地震時的搖晃感受較低、遇到停電或消防演練時的疏散負擔小。視野這一項沒辦法改，你要做的是先到現場站在窗邊看一次，再決定它對你值多少。
二、公設比 40%，而且管理費是固定支出
扣掉車位後的公設比是 40.1%，管理費每月 17,514 元、一年約 21 萬。這筆錢不會因為你不使用公設就變少。
換個角度：這個社區的公共空間（大廳、交誼廳、閱覽區、健身房、24 小時管理）確實在運作，照片就是現況。用得到的人覺得划算，用不到的人就是純成本。看屋時我建議你把公設空間也走一遍，判斷自己會不會用。
三、高價住宅的貸款與稅賦條件跟一般住宅不同
總價超過 7,000 萬的台北市住宅，貸款成數、寬限期都受央行信用管制影響，房屋稅的評定也可能適用較高的稅基。這些規定會隨政策調整，用舊資訊估會失準。
簽約前要確認：往來銀行對本案的核貸成數與年限、持有期間的房屋稅與地價稅、以及未來出售時的房地合一稅適用年限。這幾題我可以先幫你問銀行與稅務。
3 房 2 廳 3 衛、99 坪是什麼樣的空間？適合誰？
三間房配三套衛浴，等於每個人都有自己的動線。對三代同堂、有長輩同住、或需要獨立客房的家庭，這個配置省下的是每天早上的排隊時間。
客餐廳連通、廚房為開放式中島設計，適合會在家宴客或有固定家庭聚會的使用者。51.99 坪的實際室內在三房產品裡屬於寬鬆的一端，不是把坪數切滿房間的那種格局。
為什麼三個車位在這個區位是稀缺條件？
因為博愛特區的路邊停車位極少，而多數社區一戶只配一位。當家裡有兩台車、或需要固定接待訪客時，第二、第三個車位在這個區域幾乎買不到——不是價格問題，是根本沒有釋出。
本案登記三個車位（地下五層 1 個平面、地下七層 2 個機械），全棟共 154 位。如果你的使用情境需要兩位以上，這個條件本身就會篩掉大部分同區選項。
完整登記資料
以下是登記與現況的完整資料。坪數以地政機關登記謄本為準，實際格局與屋況請以現場丈量為主。
| 社區名稱 | 揚昇君臨。富貴大苑 |
|---|---|
| 屋址 | 台北市中正區博愛路．5 樓 詳細門牌預約看屋時提供 |
| 委託總價 | 10,800 萬元（含三個車位） |
| 扣除車位後 | 房屋總價約 9,890 萬元／房屋 91.38 坪／單價約 108.2 萬元／坪 車位以實價登錄中正區近兩年型式中位數估算（平面 350 萬、機械 280 萬 ×2） |
| 登記坪數 | 99.30 坪 |
| 主建物 | 46.74 坪 |
| 附屬建物 | 7.95 坪（陽台 5.25、雨遮 2.70） |
| 公共設施 | 44.61 坪（含車位 7.92 坪） |
| 實際室內＋陽台 | 51.99 坪 |
| 公設比 | 40.1%（扣除車位後）／44.9%（含車位） |
| 土地面積 | 4.57 坪（持分） |
| 樓層 | 5 樓／地上 31 層、地下 7 層 |
| 格局 | 3 房 2 廳 3 衛 |
| 座向 | 座東朝西 |
| 每層戶數 | 4 戶 |
| 主要建材 | 鋼骨鋼筋混凝土造（SRC） |
| 法定用途 | 集合住宅（謄本主要用途：住家用） |
| 屋齡 | 12.7 年（民國 102 年 11 月建築完成） |
| 使用執照 | 102 使字第 0309 號 |
| 現況 | 屋主自住 |
| 車位 | 3 個（地下五層平面 1、地下七層機械 2） |
| 電梯 | 有 |
| 管理方式 | 24 小時管理 |
| 管理費 | 17,514 元／月（以管委會公告為準） |
| 面臨路寬 | 16 米 |
常見問題 FAQ
這間房子總價多少？單價多少？
委託總價 10,800 萬元，登記 99.30 坪（其中三個車位佔 7.92 坪）。單價要扣掉車位價與車位坪數才準——以實價登錄中正區近兩年的車位型式中位數計算（坡道平面 350 萬、坡道機械 280 萬 ×2，合計 910 萬），房屋總價 9,890 萬、房屋 91.38 坪，房屋單價約 108.2 萬元／坪。
1 億 800 萬在中正區算貴嗎？
以中正區、住宅大樓、屋齡 8–18 年、85–115 坪的近兩年成交（15 筆）來看，單價中位數 112.3 萬／坪、總價中位數 10,000 萬。本案扣除車位後的房屋單價 108.2 萬落在第 33 百分位、含車位總價落在第 80 百分位——總價高是因為坪數大且含三車位，房屋單價本身不算高。樣本數偏少，僅供方向參考。
99.30 坪，實際能用多少？
主建物 46.74 坪加陽台 5.25 坪，實際可用約 51.99 坪。其餘為公設 44.61 坪（含車位 7.92 坪）與雨遮 2.70 坪。雨遮無法使用。
公設比 40% 會不會太高？
扣除車位後為 40.1%，在 2013 年完工的社區型大樓算偏高。社區設有 24 小時管理、大廳、交誼廳、閱覽餐飲空間與健身房，公共空間確實在運作。用得到的人划算，用不到就是成本，建議看屋時一併走過。
有幾個車位？是什麼型式？
三個，登記於共有部分：地下五層 1 個坡道平面、地下七層 2 個坡道機械。機械車位對車長、車寬、車高與車重有限制，實際限值看屋時會帶你到現場確認。
5 樓會不會太低？
本棟地上 31 層，5 樓屬低樓層，視野以周邊街廓為主。相對的，電梯進出快、地震搖晃感受較低。這一項無法改變，建議現場站在窗邊實際看過再判斷。
建材真的是鋼骨嗎？
是。建物登記謄本主要建材登載為「鋼骨鋼筋混凝土造」（SRC），使用執照為 102 使字第 0309 號，不是廣告用語。
這個總價貸款好貸嗎？
台北市總價 7,000 萬以上住宅屬於央行信用管制對象，貸款成數與寬限期都比一般住宅嚴格，且規定會隨政策調整。實際條件依銀行鑑價與個人信用而定，建議簽約前先請我幫你向往來銀行問過一輪。
管理費多少？
每月 17,514 元，一年約 21 萬元，實際金額以管委會公告為準。這是固定支出，不會因為未使用公設而減少。
可以約看屋嗎？
可以。屋主自住中，看屋需先與屋主約時間，建議提前 2–3 天預約。直接打 0921-893-913 找小葉學長（葉秀封），或加 LINE 都可以。
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刊登日期：2026-08-13｜資料更新：2026-08-13
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本廣告所載坪數、格局、屋齡、建材、車位等資料，係依地政機關登記謄本及建築完成日期整理，實際狀況以現場勘查、登記謄本與丈量結果為準。格局圖非依實際比例繪製，僅供參考。行情比較資料來源為內政部實價登錄，統計區間 113 年第 3 季至 115 年第 2 季，比對條件為中正區、住宅大樓、屋齡 8–18 年、登記坪數 85–115 坪，共 15 筆成交，樣本數有限，僅供參考，不代表本物件之成交價格。貸款與稅賦條件依主管機關規定及各金融機構核定為準。房價資訊會隨市場變動，成交條件以雙方簽訂之契約為準。
