有租約的房子怎麼賣？買賣不破租賃與那個很多人不知道的例外

有租約完全可以賣。但這件事有兩面：

對自住買方是扣分（不能馬上入住），對置產買方是加分（沒有裝潢期、沒有招租空窗、現金流第一個月就開始）。

所以有租約的房子，重點不是能不能賣，是要找對買方，以及先把兩件事確認清楚。

買賣不破租賃：房子換主人，租約還在

民法第 425 條規定：出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。

白話說：房子換了主人，租約還是有效，買方承接的是現有租約與現有租金。

但同一條有第 2 項——這是很多人不知道的

所以賣屋前一定要先確認兩件事：

這兩件事會直接改變你能給買方的承諾，也會改變買方願意出的價格。

有租約要準備給買方看的資料

• 租賃契約正本——期限、租金、有沒有公證
• 押金金額——應隨租賃關係一併移轉，交屋時結算
• 已收租金的期間——交屋日之後的租金歸買方
• 租客的狀況——繳租紀錄、住多久了

押金與租金的分算方式，要在買賣契約裡明確約定，不要口頭講。

租金低於行情怎麼談

這是有租約的房子最常見的狀況——租客住很久了，租金一直沒調。

兩面都講，買方才會相信你講的其他事。只講上升空間不講風險，反而會讓人覺得你在推銷。

兩個實務上會拖到的地方

一、帶看要經過租客配合

房子在租客占有中，帶看要事先跟租客約時間。這會直接影響帶看的頻率與彈性，也是有租約的房子銷售期通常比較長的原因。

開賣前就要跟租客把這件事談好——什麼時段可以看、要提前多久通知、一週最多幾次。談不好，後面每一次帶看都是一次協商。

二、不要先答應買方「空屋交屋」

所以有租約的房子怎麼賣

1. 先確認租約期限與有沒有公證——這決定買方要不要承接
2. 把資料備齊——契約、押金、租金期間、繳租紀錄
3. 跟租客談好帶看規則——不然銷售期會拉很長
4. 找對買方——這是置產標的，不是自住標的
5. 兩面都講——現金流的優點，跟不能馬上調租的限制

你可能還想知道

有租約的房子可以賣嗎？

可以。依民法第 425 條，出租人於租賃物交付後，縱將所有權讓與第三人，租賃契約對受讓人仍繼續存在，這就是買賣不破租賃。所以房子換了主人，租約原則上還是有效，買方承接的是現有租約與現有租金。

買賣不破租賃有例外嗎？

有，而且很多人不知道。民法第 425 條第 2 項規定，未經公證的不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用買賣不破租賃。也就是說，一份沒有公證、期限超過五年或沒有寫期限的租約，對新屋主不生效力。賣屋前務必確認租約的期限與有沒有公證。

有租約會不會比較難賣？

看買方是誰。對自住的買方來說，不能馬上入住確實是扣分；但對置產或收租的買方來說，現況出租代表沒有裝潢期、沒有招租空窗，現金流第一個月就開始，反而是加分。所以有租約的房子要找的是對的買方，不是所有買方。

租金低於市場行情怎麼談？

誠實講，然後把它變成談判素材。租金低代表上升空間是真的存在，不是靠想像的。但也要說清楚：依買賣不破租賃，買方承接的是現有租金，要往上調得等租約到期，而且調租會有租客流失的風險。把兩面都講，買方才會相信你講的其他事。

押金要怎麼處理？

押金應隨租賃關係一併移轉給新屋主，實務上會在交屋結算時處理，並在買賣契約中明確約定。租賃契約正本、押金金額、已收租金的期間，這些都要在簽約前提供給買方確認。

賣之前可以先請租客搬走嗎？

要看租約怎麼寫。租約還在有效期間內，除非有法定或約定的終止事由，否則不能片面要求租客搬離。如果租客願意配合提前終止，通常要另外協商，可能涉及補償。這件事一定要在委託銷售之前就先確認，不要先答應買方可以空屋交屋。

帶看要經過租客同意嗎？

實務上要。房子在租客占有中，帶看需要事先與租客約時間並取得配合。這一點會直接影響帶看的頻率與彈性，也是有租約的房子銷售期通常比較長的原因之一，開賣前就要跟租客把這件事談好。

下一步

• 實際案例：委託隔天就簽約：中山區錦州街電梯華廈成交紀錄——買方就是當時的承租方
• 實際案例：大同區敦煌路四套房，現況出租——一個有租約也有增建的實例
• 陽台外推、頂樓加蓋的房子怎麼賣？——老公寓常常兩個問題都有
• 賣房簽約要帶什麼？屋主一定要搞懂的七件事——租約這件事要寫在契約的哪裡

資料來源

買賣不破租賃及其例外取自全國法規資料庫之民法第 425 條；押金移轉、租金分算與帶看安排為不動產交易實務常見作法。

個案差異大。本文為一般性說明，不構成法律意見；實際權利義務以你手上的租賃契約與買賣契約條文為準。