591 來電，當天就簽約：中山區松江路老公寓成交紀錄

去年下半年，中山區松江路一帶，一間老公寓。

買方是從 591 打電話進來的。早上看屋，當天下午簽約。

那天下午，屋主還塞在路上

女兒早上先來看。看完覺得不錯，下午請父親到公司溝通。

我請同事順勢把屋主也約來。

買方 3 點到，代書 3 點 40 分到。屋主還塞在車陣裡。

所以我先跟這組父女溝通，把當下真實的狀況告訴他們：同時還有其他人在出價談。真的喜歡的話，就把握一下。

這不是話術。那個時間點確實有別人在談，我只是照實說——如果沒有，我就不會這樣講。

同時請代書把買方這一側的文件先寫好。同事在電話上跟屋主持續連線議價。

屋主 4 點 20 分抵達公司，直接簽名簽約。

我想講的不是速度。買方的熱度只有那幾個小時——真正決定成不成的，是在那幾個小時裡，該到位的人跟文件有沒有到位。

順便講一下增建

這間有增建，實際使用面積大於權狀面積——台北的老公寓多半如此。

那些多出來的空間，權狀上沒有，但它確實有價值。問題是要算多少。

這個算法是從銀行來的。

頂樓加蓋，或是一樓的地下室，只要實際可以使用，銀行就認為那個空間有價值。但銀行也不可能照權狀的單價去算——那不合理。所以有一個折衷的做法：認定它有三分之一的價值。

舉個例子。一間公寓權狀 30 坪，頂樓加蓋蓋滿了，所以頂加的使用空間也是 30 坪。

那 30 坪的增建，換算成 10 坪的價值。四樓加五樓的頂加、五樓加六樓的頂加，都是同一套算法。

這樣攤下來，單價確實會變得漂亮。但那 10 坪在物件資料表上是不存在的——權狀就是 30 坪。

我們從過往到現在，大概都是這樣認定的。違建的分類跟其他要注意的事，寫在 陽台外推、頂樓加蓋的房子怎麼賣。

我想跟屋主說的

同樣是中山區的老公寓，不同路段、不同樓層、有沒有增建，成交價可以差到兩成以上。

所以「我朋友那間賣多少」不能拿來當你的參考值——那也是為什麼只問「行政區、坪數、屋齡」的線上估價工具不可能算得準，它拿不到真正決定價格的那幾個變數。

你可能還想知道

買方是從哪裡來的？

591 來電。這說明一件屋主常低估的事：曝光管道要鋪得夠廣，你不會知道最後成交的那個人從哪裡進來。這個案子如果沒有在 591 上架，這位買方根本不會出現。

有增建的房子，價格是怎麼算的？

增建面積不會計入登記坪數，單價一定要用登記面積算，不能拿實際使用面積去攤。但那些空間確實有價值——依銀行的估價方式，頂樓加蓋或一樓的地下室只要實際可以使用，會被認定為三分之一的價值。例如權狀 30 坪、頂加蓋滿約 30 坪，那 30 坪會被認定為 10 坪的價值。這樣攤下來單價會變漂亮，但那 10 坪在物件資料表上是不存在的。

我的房子有增建，會不會不好賣？

不會，台北的老公寓幾乎都有。重點在於先查清楚屬於哪一類違建、有沒有被列管，以及登記坪數與實際使用坪數差多少。把地址跟我說，我可以幫你查一次。

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關於這筆紀錄

本頁為實際成交案件的紀錄，僅揭露路段範圍、成交年月與產品類型，不揭露門牌、戶別、坪數、格局與成交價。買賣雙方的身分、聯絡方式與交易動機均未揭露。

個案差異很大。「當天成交」是這個案子在買方需求明確、雙方都能立即到場的前提下發生的，不代表一般情形。增建的計價方式為不動產交易的實務慣例，並非法定計算方式。