1900 萬買的不是這間 19 坪的老房子，是台北車站商圈裡 4.3 坪的商三土地。
距雙子星約 250 公尺・法定容積 560%・公設比 0%・目前空屋
缺點：屋齡 48.8 年、地上五層無電梯、無車位，屋況原始未整修。
優點：公設比 0%、每層 1 戶、目前空屋——簽約交屋後可直接進場整修。
- 委託總價
- 1900 萬元
- 單價
- 96.9 萬元／坪
- 登記坪數
- 19.61 坪
- 土地持分
- 4.30 坪（商業用）
這 1900 萬，買的是什麼？
先講結論：買的是台北車站商圈的一塊商業用地，房子是附帶的。19.61 坪、48.8 年、無電梯——如果只看居住條件，這個總價在大同區買得到更好的。但這間的定價邏輯不在居住。
| 項目 | 本案 | 意義 |
|---|---|---|
| 使用分區 | 商業區第三種（商三） | 法定容積率 560%、建蔽率 65% |
| 建物主要用途 | 商業用 | 依建物登記謄本，二樓使照用途為辦公室 |
| 土地持分 | 4.30 坪 | 老屋標的真正的價值基礎，不是建物折舊後的殘值 |
| 每層戶數 | 1 戶（全棟 5 戶） | 整合的協商對象只有一般公寓的一半 |
| 建築結構 | 鋼筋混凝土造・地上五層 | 使照：一層店舖、二至五層辦公室 |
| 屋齡 | 48.8 年（民國 66 年 10 月） | 已逾 30 年，方向上符合危老討論條件 |
| 位置 | 距雙子星大樓約 250 公尺 | 台北車站特定專用區的外圍第一圈 |
商三是這間最關鍵的一件事。台北市商業區第三種的法定容積率是 560%、建蔽率 65%——同樣一坪土地，商三能蓋的樓地板遠高於一般住宅區。這就是為什麼 19.61 坪的老房子會值 1900 萬：你買的是那 4.30 坪土地在商三分區底下的價值。
法定容積是分區的標準值。實際重建可分回多少，還要看基地整體條件、都市計畫個案規定、獎勵容積與共同負擔，不等於「持分 × 容積率」這個算式——這一題要個案試算，我可以幫你抓一次。
「每層 1 戶」這件事值得單獨講。整合老屋最難的不是屋齡，是人。每層 2 戶的公寓，5 層就是 10 個所有權人；這棟每層 1 戶，全棟就是 5 戶——協商對象少一半，這是結構性的差別，不是話術。
使用執照存根（66 使字 2006 號）記載本棟為鋼筋混凝土造五層、一層店舖、二至五層辦公室，基地面積 208.992 平方公尺。
誰適合這間房子？誰不適合？
| 適合 | 不適合 | |
|---|---|---|
| 買方類型 | 看重土地與長期題材的置產族、想用低總價卡位台北車站商圈的人 | 要立刻入住舒適新屋的自住家庭 |
| 看重什麼 | 4.30 坪商三土地持分、每層 1 戶的整合條件、公設比 0%、雙子星 250 公尺、空屋可即時進場整修 | 屋況、電梯、車位、社區管理、坪效 |
| 可承受什麼 | 48.8 年屋齡、無電梯、需自行整修、都更時程不確定 | 無法接受老屋維護成本與長期等待 |
把不適合的人也寫清楚，是為了讓真正合適的買方更快做決定。如果你要的是能馬上住得舒服的房子，這間不是；如果你要的是台北車站商圈裡一塊拿得動的土地，這間值得看。
室內實景與格局
照片沒有修圖，也沒有刻意清空。這是一間 48.8 年、未整修的房子，你看到的就是現況——先看清楚再決定，好過看漂亮照片、到現場失望。
現在是空屋，這件事對打算整修的買方是實質差別。屋主已經搬離，沒有交屋時程要跟屋主協調——簽約交屋後可以直接發包進場，不必等對方找到下一個住處。老屋買方最常卡住的就是「什麼時候能開工」，這間沒有這個問題。
照片為屋主搬離前拍攝，現場現況請以看屋當天為準。看屋由屋主親自開門，請提前預約。
格局是長條型：入口進來是客廳，中段兩間房相連，底端是衛浴、廚房與後陽台，前後都有對外窗。
大環境與小環境
這間的位置，是它定價的主要理由。所以這一段分兩層看：大環境決定這塊地的長期價值，小環境決定你（或未來租客）住起來的實際感受。
大環境：交通、機能、周邊重要設施
| 項目 | 現況 | 意義 |
|---|---|---|
| 台北雙子星 | 約 250 公尺 | 台北車站特定專用區最大的開發案，外圍第一圈 |
| 捷運 | G13 北門站（松山新店線） | 台北車站生活圈，轉乘條件完整 |
| 市場 | 建成市場 | 傳統採買機能 |
| 學區 | 市立日新國小、市立建成國中 | 老城區的完整學區 |
| 公園 | 塔城公園 | 鄰近綠地 |
| 道路 | 面臨路寬 5 米 | 巷內，車行進出要留意 |
小環境：這個街廓長什麼樣
| 項目 | 現況 |
|---|---|
| 所在樓層 | 2 樓／地上 5 層、地下 1 層 |
| 每層戶數 | 1 戶（全棟 5 戶） |
| 建築結構 | 鋼筋混凝土造 |
| 座向 | 座北朝南 |
| 電梯 | 無 |
| 管理組織 | 管理費以管委會公告為準 |
買之前要先查清楚的三件事
這一段是把風險寫在前面——你遲早會發現，與其交屋後才知道，不如現在就攤開。
一、法定用途是商業用，不是住宅
這件事同時是賣點也是限制。商業用地的容積條件通常優於住宅區，這是它貴的理由；但相對的，貸款條件、稅賦、以及能不能做為自用住宅，都跟一般住宅不同。
簽約前要確認：銀行對商業用途房屋的貸款成數與年限、房屋稅與地價稅的稅率適用、以及設籍與自用住宅優惠的資格。這幾題我可以先幫你問銀行與稅務。
二、48.8 年屋齡，這幾項要逐一檢查
| 檢查項目 | 為什麼要看 | 怎麼確認 |
|---|---|---|
| 給排水管線 | 屋齡近 50 年，原始管線多已達使用年限 | 看是否已全戶換管、索取施工資料 |
| 頂樓與外牆防水 | 老公寓防水多需住戶自行分攤 | 看天花板與牆面有無水痕、問鄰居近年是否施作 |
| 電力容量 | 早期配電容量偏低，現代家電負載不同 | 確認總安培數與配電盤狀況 |
| 結構與外觀 | 民國 66 年完工，早於現行耐震規範 | 看樑柱有無明顯裂痕、必要時請專業評估 |
| 土地持分 4.30 坪 | 評估未來危老、都更價值的核心數字 | 調閱土地登記謄本確認持分與使用分區 |
三、都更是題材，不是時程
本棟屋齡 48.8 年、地上 5 層、每層 1 戶（全棟 5 戶），方向上符合危老重建常被討論的條件，整合難度明顯低於一般每層 2 戶的公寓。
但要誠實說：危老重建須取得全體所有權人同意，戶數少是相對優勢，不是保證。時程無法預期。
務實的看法：把「台北車站商圈的一塊商業用地」當成你買這間的主要價值，都更當成額外的選擇權——有發生是加分，沒發生你手上仍然是一塊位置很好的土地。用「賭都更時程」的心態進場，風險就完全不同了。
為什麼二樓在無電梯公寓裡是好樓層？
因為二樓同時避開了老公寓最主要的兩個缺點：爬樓梯的體力負擔，以及一樓的潮濕與隱私問題。這棟是地上 5 層、無電梯，樓層越高，日常進出與搬運的成本越高。
二樓只需上一層樓梯，對訪客與長輩的門檻最低；同時高於路面，不會有一樓常見的返潮、蚊蟲、路人視線直接進入室內等問題。
2 室 1 廳 1 衛是什麼格局？適合誰？
長條型的兩房配置，加上一套衛浴、獨立廚房與後陽台。19.61 坪、公設比 0%，扣掉走道之後的實際可用空間，接近公設比 32% 電梯大樓的 28 坪產品。
對小家庭或單身自用是夠用的；對置產族來說，重點不在格局，而在它是台北車站商圈裡總價 1900 萬拿得到的土地部位。
完整登記資料
以下是登記與現況的完整資料。坪數以地政機關登記謄本為準，實際格局與屋況請以現場丈量為主。
| 屋址 | 台北市大同區鄭州路．二樓 詳細門牌預約看屋時提供 |
|---|---|
| 委託總價 | 1900 萬元（單價約 96.9 萬元／坪） |
| 登記坪數 | 19.61 坪 |
| 主建物 | 18.05 坪 |
| 附屬建物 | 1.55 坪 |
| 公共設施 | 0 坪（公設比 0%） |
| 土地面積 | 4.30 坪（持分） |
| 樓層 | 2 樓／地上 5 層、地下 1 層 |
| 格局 | 2 室 1 廳 1 衛 |
| 座向 | 座北朝南 |
| 使用分區 | 商業區第三種（商三） |
| 每層戶數 | 1 戶（全棟 5 戶） |
| 主要建材 | 鋼筋混凝土造 |
| 屋齡 | 48.8 年（民國 66 年 10 月建築完成） |
| 法定用途 | 商業用 |
| 現況 | 空屋、無租約（看屋由屋主親自開門，需提前預約） |
| 車位 | 無 |
| 電梯 | 無 |
| 面臨路寬 | 5 米 |
| 管理費 | 實際金額以管委會公告為準 |
常見問題 FAQ
這間房子總價多少？單價多少？
委託總價 1900 萬元，登記坪數 19.61 坪，換算單價約 96.9 萬元／坪。公設比 0%，等於全部坪數都是可使用空間。
1900 萬在大同區算便宜嗎？
以住宅公寓的單價標準看，不便宜。但這間的定價基礎不是居住坪效，是土地——使用分區商三（法定容積率 560%）、土地持分 4.30 坪、距雙子星約 250 公尺。同樣總價在大同區買得到屋況更好的住宅，但買不到這個分區、這個位置的土地部位。
法定用途是商業用，我可以住嗎？
實務上可以居住，但貸款條件、稅賦適用與自用住宅優惠資格都與一般住宅不同，簽約前務必逐項確認。這幾題我可以先幫你問銀行與稅務。
離台北車站和雙子星多遠？
依產調資料，距台北雙子星大樓約 250 公尺，最近捷運站為 G13 北門站。實際步行時間依路線而異，看屋時我會帶你實走一次。
現在有出租嗎？
沒有，目前是空屋、無租約。屋主已搬離，沒有交屋時程要協調，接手後可直接進場整修或招租。
買這間等都更可行嗎？
使用分區為商三、屋齡 48.8 年、地上 5 層且每層 1 戶（全棟 5 戶），方向上符合危老重建的討論條件，整合難度低於一般每層 2 戶的公寓。但危老須取得全體所有權人同意，時程無法預期，建議視為額外選擇權。
有車位嗎？有電梯嗎？
皆無。本棟地上 5 層無電梯，本物件位於 2 樓，是無電梯公寓中負擔最輕的樓層。周邊停車需另行租用。
屋齡近 50 年，貸款會不會有困難？
老屋加上商業用途，貸款成數與年限確實可能低於一般新屋住宅，實際條件依銀行鑑價與個人信用狀況而定。建議簽約前先向往來銀行詢問初步試算。
可以約看屋嗎？
可以。看屋由屋主親自開門，需先與屋主約時間，建議提前 2–3 天預約。直接打 0921-893-913 找小葉學長（葉秀封），或加 LINE 都可以。
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刊登日期：2026-08-12｜資料更新：2026-08-12
經紀業名稱：住商不動產 台北長春加盟店（中華地產開發實業有限公司）
不動產經紀人：蔣月嬌 證書字號：99苗縣地登字第00127號
服務人員：葉秀封（小葉學長）／經理 不動產經紀營業員證號：113 年登字第 462222 號
聯絡電話：0921-893-913｜官方網站：seniorya.tw
本廣告所載坪數、格局、屋齡、法定用途等資料，係依地政機關登記謄本及建築完成日期整理，實際狀況以現場勘查、登記謄本與丈量結果為準。格局圖非依實際比例繪製，僅供參考。房價資訊會隨市場變動，成交條件以雙方簽訂之契約為準。
