7,800 萬、建物登記 149.91 坪，每坪 52.0 萬——士林區山區獨棟近兩年的可比成交，這 9 筆全部都比它貴。
柏園山莊・土地 150.34 坪全部持有・獨棟三層・戶外泳池・目前空屋・社區駐衛管理
缺點：屋齡 49.5 年、加強磚造，室內屋況原始；泳池需要整理；山區有山區的生活成本。
優點：土地 150.34 坪、權利範圍全部（不是持分），獨棟三層、四面採光、整面山景，社區有駐衛管理；目前空屋，簽約交屋後可直接進場。
- 委託總價
- 7,800 萬元
- 建物單價
- 52.0 萬元／坪
- 建物登記
- 149.91 坪
- 土地
- 150.34 坪（全部持有）
這 7,800 萬，買的是什麼？
先講結論：你買的是一整塊 150 坪的地，加上一棟蓋在上面、比它自己還大的房子。這在台北市裡面是很少見的組合——市區的透天多半地小樓高，山上的別墅多半地大屋小。
| 項目 | 本案 | 意義 |
|---|---|---|
| 土地 | 150.34 坪・權利範圍全部 | 不是持分，整筆地號是你的 |
| 建物登記 | 149.91 坪（主建物 121.22＋附屬 28.69） | 建地比接近 1:1，在山區獨棟裡屬於房子大的那一端 |
| 建物單價 | 52.0 萬／坪 | 可比的 9 筆成交全部都比它貴，見下方 |
| 格局 | 依格局圖為三個樓層配置 | 入口層有車庫、中層是主要起居、下層接泳池平台 |
| 屋齡 | 49.5 年（民國 66 年 2 月建築完成） | 加強磚造，屋況原始 |
| 現況 | 目前空屋 | 沒有交屋時程要跟屋主協調，交屋後可直接發包 |
| 社區 | 柏園山莊，設駐衛警管理 | 山上獨棟最在意的就是有沒有人看門 |
「權利範圍全部」這五個字值得單獨講。台北市大部分的房子，你買到的土地是持分——十萬分之幾、幾百分之幾，跟整棟樓的其他住戶共有。
本案的土地是一整筆地號、權利範圍 1 分之 1。150.34 坪完整登記在一個所有權人名下，沒有跟別人共有。這是獨棟產品跟集合住宅最根本的差別，也是這個總價真正的底。
誰適合這間房子？誰不適合？
| 適合 | 不適合 | |
|---|---|---|
| 買方類型 | 想在台北市內擁有一整塊地的自住家庭、願意整理老屋換空間的人、需要大量室內外空間的使用者 | 要買了就能住、不想動工程的買方；每天要通勤到市區上下班的人 |
| 看重什麼 | 土地完整持有、獨棟隱私、山景與四面採光、泳池與大院子、社區有管理 | 屋齡新、生活機能、捷運距離、低維護 |
| 可承受什麼 | 49.5 年屋齡、加強磚造、整理預算、山區的濕氣與車程 | 無法接受整修工程，或不習慣山上生活 |
把不適合的人也寫清楚，是為了讓真正合適的買方更快做決定。如果你要的是拎包入住，這間不是；如果你要的是台北市內一塊完整的地、一棟可以照自己意思整理的房子，這間值得上山看一次。
7,800 萬在士林山區算什麼價位？
先看數字，再看數字怎麼讀。我把內政部實價登錄裡士林區、獨棟透天、位於山區路段（至善路、東山路、永公路、中社路、仰德大道等）、屋齡 35–65 年、建坪 60–220、地坪 80 坪以上的近兩年成交撈出來，共 9 筆：
| 成交 | 總價（萬） | 建坪 | 地坪 | 建坪單價 |
|---|---|---|---|---|
| 至善路二段 | 25,880 | 129.3 | 662.4 | 200.2 |
| 永公路 | 16,236 | 88.9 | 522.0 | 182.6 |
| 東山路 | 15,700 | 113.9 | 261.5 | 137.9 |
| 至善路二段 | 7,500 | 64.7 | 118.6 | 115.9 |
| 永公路 | 8,650 | 115.7 | 252.7 | 74.8 |
| 永公路 | 4,888 | 69.7 | 131.9 | 70.2 |
| 中山北路七段 | 4,688 | 72.7 | 82.2 | 64.5 |
| 中社路一段 | 6,200 | 97.5 | 164.7 | 63.6 |
| 仰德大道三段 | 5,572 | 87.9 | 239.3 | 63.4 |
| 本案 | 7,800 | 149.91 | 150.34 | 52.0 |
本案的建坪單價 52.0 萬，是這 9 筆裡面最低的——沒有一筆比它便宜。
原因不神祕：本案的建物 149.91 坪是這批裡最大的（其他落在 64.7 到 129.3 之間），而土地 150.34 坪是相對小的。同樣的錢，這間給你的是房子的空間，不是大院子。
這張表要這樣讀才不會失真：
樣本只有 9 筆。士林山區的獨棟成交本來就稀少，每一筆的條件（地形、視野、整修狀況、有無泳池）差異都很大，只能當方向參考，不能當定價依據。
資料來源：內政部實價登錄，統計區間 113 年第 3 季至 115 年第 2 季。比對條件為士林區、透天厝、山區路段、屋齡 35–65 年、建物 60–220 坪、土地 80 坪以上，共 9 筆成交，已排除親友、關係人、急買急賣等特殊交易。
室內實景與格局
照片沒有修圖，也沒有把屋主的東西清掉。這是一間 49.5 年、屋況原始的房子，你看到的就是現況——先看清楚再決定，好過看漂亮照片、到現場失望。
因為蓋在坡地上，所謂的「地下層」其實三面採光、開窗看得到山。入口那層有車庫與房間；往下一層是主要的起居空間、廚房與大廳；最下面一層接到泳池與戶外平台。
泳池與整片山景
泳池的池體結構還在，但需要整理才能用。
這個社區長什麼樣
山上的房子，社區就是產品的一部分。大門有沒有人看、路好不好走、鄰居離多遠——這些會直接決定你住起來安不安心。
| 項目 | 現況 |
|---|---|
| 管理 | 社區大門設警衛室與車道柵欄，有駐衛管理 |
| 社區型態 | 柏園山莊，獨棟別墅社區 |
| 社區道路 | 柏油鋪面、雙向可會車，兩側為獨棟住宅與植栽 |
| 綠化 | 社區內有老榕樹與大量喬木，本棟外圍以柏樹與紅磚牆圍塑 |
| 停車 | 入口層設有自用車庫 |
| 視野 | 三面採光，陽台與多數房間可直接望向對面山谷 |
買之前要先查清楚的三件事
這一段是把該講的先講——你遲早會發現，與其看完屋才知道，不如現在就攤開。
一、49.5 年屋齡、加強磚造，這幾項要逐一檢查
| 檢查項目 | 為什麼要看 | 怎麼確認 |
|---|---|---|
| 結構與外牆 | 民國 66 年完工，早於現行耐震規範，且為加強磚造 | 看樑柱與牆面有無明顯裂痕，必要時請結構技師評估 |
| 屋頂與外牆防水 | 山區雨量大、濕氣重，老屋滲漏是常見問題 | 看天花板與牆角有無水痕，雨後再看一次最準 |
| 給排水與電力 | 近 50 年的原始管線多已達使用年限 | 確認是否換過管線、總安培數與配電盤狀況 |
| 泳池 | 池體、循環過濾、防水層都要檢查 | 請專業廠商估價，這一筆要算進總預算 |
二、山上的生活成本跟市區不一樣
濕氣、蟲、落葉、車程，這四件事是住山上的日常。除濕與通風要花錢也要花心力；庭園與樹木要定期修剪；進出一律靠開車，家裡每個成年人可能都要有車。
這些不是缺點，是生活型態的選擇。習慣的人覺得值得，不習慣的人住三個月就想搬。所以我建議看屋不要只挑晴天的白天——下雨天去一次、傍晚去一次，感受會完全不同。
三、整理預算要先抓，再談價格
這間的屋況是原始的，室內、泳池、庭園都要投入。總價 7,800 萬只是進場的門票，整理費用是另一筆。
我的建議是：看屋時直接把裝修師傅一起帶上山，當場抓一個範圍。把「總價＋整理」一起算完，再回頭決定要不要出價——這樣談判時你心裡才有底。需要的話我可以幫你約人一起上去看。
這裡有一個對整理派買方很實際的條件：目前是空屋。屋主已經搬離，沒有交屋時程要跟屋主協調——簽約交屋完就可以直接發包進場，不必等對方找到下一個住處。
這件事在這間房子上特別有份量，因為它本來就一定要整理。整理期能不能馬上開始，直接影響你要多背幾個月的資金成本。
完整登記資料
以下依土地與建物登記謄本整理。坪數以地政機關登記謄本為準，實際格局與屋況請以現場丈量為主。
| 社區名稱 | 柏園山莊 |
|---|---|
| 屋址 | 台北市士林區莊頂路 詳細門牌預約看屋時提供 |
| 委託總價 | 7,800 萬元（建物單價約 52.0 萬元／坪） |
| 建物登記面積 | 149.91 坪（主建物 400.73 ㎡＝121.22 坪、附屬建物 94.83 ㎡＝28.69 坪） |
| 土地面積 | 497.00 ㎡＝150.34 坪，權利範圍全部（1 分之 1） |
| 建物型態 | 獨棟別墅，依山勢分三個樓層 |
| 主要用途 | 住家用 |
| 主要建材 | 加強磚造 |
| 屋齡 | 49.5 年（民國 66 年 2 月 5 日建築完成） |
| 使用執照 | 66 使字第 0281 號 |
| 車位 | 入口層自用車庫（無獨立登記車位） |
| 戶外設施 | 泳池、平台庭園 |
| 現況 | 空屋 |
| 社區管理 | 設警衛室與車道柵欄 |
常見問題 FAQ
這間房子總價多少？單價多少？
委託總價 7,800 萬元，建物登記 149.91 坪，換算建物單價約 52.0 萬元／坪。本案沒有登記車位，單價不需要扣除車位。
7,800 萬在士林山區算貴嗎？
以士林區山區路段、獨棟透天、屋齡 35–65 年、建坪 60–220 坪、地坪 80 坪以上的近兩年成交（9 筆）來看，建坪單價從 63.4 萬到 200.2 萬都有，本案的 52.0 萬是這 9 筆裡最低的。但樣本數少、個案條件差異大，只能當方向參考。
土地是持分還是完整的？
完整的。土地為一整筆地號、面積 497.00 平方公尺（150.34 坪），權利範圍全部（1 分之 1），不是跟他人共有的持分。
屋齡快 50 年，結構安全嗎？
建物為加強磚造、民國 66 年 2 月建築完成，早於現行耐震規範。這一項無法用文字保證，建議看屋時實地檢視樑柱與牆面，必要時請結構技師評估後再決定。
泳池還能用嗎？
池體結構還在，但目前未使用、需要整理。實際要投入多少，建議看屋時請專業廠商同行估價，把這筆費用一起算進購屋總預算。
房子有幾層？
依格局圖，室內分為三個樓層：入口層、中層與下層。因為蓋在坡地上，下面兩層仍有開窗與採光，不是一般的地下室。實際樓層配置以現場為準。
社區有管理嗎？
有。社區大門設警衛室與車道柵欄，有駐衛管理。管理費金額以管委會公告為準。
山上濕氣會不會很重？
會，這是陽明山一帶住宅的常見狀況。除濕與通風要投入心力，木作與金屬件的維護頻率也比市區高。建議下雨天去看一次，感受最真實。
可以約看屋嗎？
可以。目前是空屋，但社區有門禁與駐衛，看屋仍建議提前 2–3 天預約。直接打 0921-893-913 找小葉學長（葉秀封），或加 LINE 都可以。山上路況與停車我會先跟你說明。
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物件與廣告資訊
刊登日期：2026-08-15｜資料更新：2026-08-15
經紀業名稱：住商不動產 台北長春加盟店（中華地產開發實業有限公司）
不動產經紀人：蔣月嬌 證書字號：99苗縣地登字第00127號
服務人員：葉秀封（小葉學長）／經理 不動產經紀營業員證號：113 年登字第 462222 號
聯絡電話：0921-893-913｜官方網站：seniorya.tw
本廣告所載坪數、屋齡、建材、用途等資料，係依地政機關土地及建物登記謄本與建築完成日期整理，實際狀況以現場勘查、登記謄本與丈量結果為準。格局圖非依實際比例繪製，僅供參考。行情比較資料來源為內政部實價登錄，統計區間 113 年第 3 季至 115 年第 2 季，比對條件為士林區、透天厝、山區路段、屋齡 35–65 年、建物 60–220 坪、土地 80 坪以上，共 9 筆成交，樣本數有限，僅供參考，不代表本物件之成交價格。房價資訊會隨市場變動，成交條件以雙方簽訂之契約為準。
